Jak szybko zaspokoić się z nieruchomości - czyli uproszczona egzekucja z nieruchomości

Egzekucja z nieruchomości do długi, sformalizowany i kosztowny sposób egzekucji. Aby możliwie przyspieszyć egzekucję z nieruchomości, ustawodawca przewidział możliwość prowadzenia uproszczonej egzekucji z nieruchomości. Jednak ten sposób egzekucji nie dotyczy wszystkich występujących w obrocie prawnym nieruchomości.

W jakich przypadkach może być prowadzona uproszczona egzekucja z nieruchomości?

Uproszczona egzekucja z nieruchomości może dotyczyć wyłącznie:

1. niezabudowanej nieruchomości gruntowej,

2. nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeżeli w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy,

3. części nieruchomości wydzielonych do sprzedaży na wniosek wierzyciela, dłużnika lub z urzędu, której cena wywołania wystarcza na zaspokojenie wierzyciela egzekwującego, jeżeli wydzielona część nieruchomości spełnia wymagania z pkt. 1 lub 2.

Czym różni się egzekucja uproszczona od „zwykłej” egzekucji z nieruchomości?

W przypadku uproszczonej egzekucji z nieruchomości, komornik przystępuje do opisu i oszacowania nieruchomości na wniosek wierzyciela niezwłocznie po zajęciu nieruchomości. W przypadku zwykłej egzekucji z nieruchomości, wierzyciel może złożyć wniosek o przystąpienie do opisu i oszacowania dopiero po upływie dwutygodniowego terminu wyznaczonego dłużnikowi do zapłacenia długu. Wierzyciel może zostać więc wcześniej zaspokojony z nieruchomości.

Dokonując zajęcia, komornik, w miarę możności, zabezpiecza budynek lub lokal przed możliwością objęcia go we władanie przez dłużnika lub osoby trzecie. W razie potrzeby komornik powinien ustanowić dozór nad budynkiem lub lokalem. Dozorcą może być także wierzyciel.

W jaki sposób następuje sprzedaż zajętej nieruchomości?

Dzięki przyjętym sposobom sprzedaży, nieruchomość w krótkim czasie może znaleźć nabywcę, a wierzyciel zostać zaspokojonym. Komornik może bowiem sprzedać nieruchomość „z wolnej ręki”:

1. jeżeli zajęto niezabudowaną nieruchomość gruntową, która nie jest obciążona na rzecz osób trzecich, lub

2. zajęto inną nieruchomość, z której może być prowadzona uproszczona egzekucja, jeżeli oszacowanie nieruchomości nie zostało zaskarżone przez dłużnika, lub

3. za zgodą dłużnika w pozostałych przypadkach, w których może być prowadzona uproszczona egzekucja (w pierwszych dwu przypadkach nie jest taka zgoda wymagana). 

W pierwszych dwu sytuacjach cena sprzedaży nie może być niższa niż wartość oszacowania. Strony postępowania mogą w tych sytuacjach wskazać tryb wyszukania nabywcy. Jeżeli nie uzgodnią tego między sobą, tryb wyszukania nabywcy określi sąd. Sprzedaż nieruchomości może nastąpić po upływie dwóch tygodni od dnia opisu i oszacowania. Jeżeli sprzedaż z wolnej ręki nie nastąpi w terminie miesiąca od dnia zakończenia opisu i oszacowania, sprzedaż nieruchomości następuje w drodze licytacji.

Jeżeli sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki zależy od zgody dłużnika, dłużnik może wyznaczyć cenę minimalną nieruchomości oraz wskazać jej nabywcę.

Sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki nakłada na komornika znacznie mniej rygorów niż zwykła sprzedaż w drodze licytacji. Może on bowiem bardziej elastycznie poszukiwać nabywcy dla nieruchomości.

Komornik z czynności zmierzających do zbycia nieruchomości z wolnej ręki sporządza protokół, w którym wymienia nazwisko osoby przyjmującej ofertę nabycia nieruchomości, a także wpłaconą przez nią całą cenę nabycia. Protokół ten wraz z aktami sprawy przekazuje następnie sądowi. Sąd na podstawie przedstawionych mu przez komornika dokumentów wydaje postanowienie o przysądzeniu nieruchomości. Jeżeli jednak komornik w toku postępowania naruszył przepisy o oszacowaniu lub o cenie minimalnej (w sytuacji gdy dłużnika ma uprawnienie do jej wskazania), sąd odmawia przysądzenia własności i zwraca akta komornikowi, który ponownie przeprowadza postępowanie egzekucyjne.

Licytacja

Licytacja przeprowadzana jest w każdej sytuacji, gdy nieruchomość nie zostanie sprzedana w trybie z wolnej ręki. Licytacja w przypadku uproszczonej egzekucji z nieruchomości prowadzona jest w trybie licytacji z ruchomości. Skutkiem tego licytacja może przebiegać o wiele sprawniej, jest mniej sformalizowana. Licytant aby przystąpić do licytacji nie musi składać rękojmi w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania. Ponadto w drugim terminie licytacji nieruchomość można nabyć już za połowę jej ceny szacunkowej, podczas gdy zwykłej licytacji z nieruchomości, cena wywołania w drugim terminie wynosi dwie trzecie sumy oszacowania. Nie jest również konieczne wydanie postanowienia o przybiciu. Sąd wydaje bowiem postanowienie o przysądzeniu własności niezwłocznie po wpłaceniu przez nabywcę całej zaoferowanej ceny.

Pamiętaj, że:

• Jeżeli w toku opisu lub później okaże się, ze nieruchomość nie spełnia wymogów dopuszczających prowadzenie uproszczonej egzekucji z nieruchomości, dalsza egzekucja prowadzona jest w zwykłym trybie,

• Przysądzenie własności przenosi własność nieruchomości na nabywcę,

• Na postanowienie o przysądzeniu służy zażalenie jedynie dłużnikowi i tylko wtedy, gdy naruszone zostały przepisy o cenie minimalnej – np. jeżeli komornik zbył nieruchomość poniżej ceny wyznaczonej przez dłużnika,

• Licytacja nieruchomości prowadzona jest dopiero wówczas, gdy sprzedaż z wolnej ręki nie przyniesie efektu.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964 r., Nr 43, poz. 296 ze zmianami).

Zespół
e-prawnik.pl