Logowanie

Rejestracja

Poprzez założenie konta Użytkownika w serwisie e-prawnik.pl wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych w celu wykonania zobowiązań przez Legalsupport sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie, przy ul. Gabrieli Zapolskiej 36, kod poczt. 30-126, zarejestrowaną w Sądzie Rejonowym dla Krakowa - Śródmieścia w Krakowie, NIP 676-21-64-973, kapitał zakładowy 133.000,00 zł, zgodnie z ustawą z 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych.
Równocześnie akceptuję regulamin serwisu e-Prawnik.pl

Bezpłatny dostęp tylko dla zarejestrowanych

masz już konto?

  • Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych i akceptuję Regulamin serwisu e-Prawnik.pl (więcej)

  • Wyrażam zgodę na otrzymywanie od Legalsupport sp. z o.o. informacji handlowej (więcej)


Licytacja komornicza mieszkania z obciążeniami

www.sxc.hu
(fot. www.sxc.hu)

Nierzadko zdarza się, że mieszkanie zakupione na licytacji komorniczej obciążone jest ograniczonymi prawami rzeczowymi. Tak się dzieje w przypadku gdy na nabywanym mieszkaniu została ustanowiona hipoteka dla zabezpieczenia kredytu czy też służebność osobista. Co się dzieje z obciążeniami? Czy hipoteka będzie oznaczała, że będziemy zobowiązani ją spłacić? A może będziemy musieli tolerować uprawnione osoby aby zamieszkiwały w zakupionym przez nas mieszkaniu?

Jakie prawa związane z nieruchomością wygasają?

Odpowiedzi na większość powyższych pytań udziela Kodeks postępowania cywilnego w przepisie art. 1000. Zgodnie z jego treścią, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości.

W chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają więc:

  • prawa obciążające nieruchomość (hipoteki, służebności gruntowe, służebności osobiste),
  • skutki zabezpieczenia roszczeń osobistych na nieruchomości (prawo odkupu).

Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.

Jest to ogólna zasada, która ma zastosowanie przy nabywaniu nieruchomości na licytacji komorniczej. Oznacza ona, że jeśli zakupimy mieszkanie na licytacji komorniczej, ustanowione na nieruchomości hipoteki, służebności osobiste czy służebności gruntowe wygasają, a podmioty uprawnione z tytułu powyższych praw mają możliwość zaspokojenia się z ceny nabycia nieruchomości. De facto nabywamy więc nieruchomość bez obciążeń.

Jakie prawa związane z nieruchomością pozostają?

Jak od każdej zasady, tak i od powyższej istnieją pewne wyjątki. Należy się bowiem liczyć z tym, że pewne obciążenia pozostaną – ustawodawca nie zwalnia bowiem całkowicie od ciężarów takiej nieruchomości, chcąc zapewnić w pewnym zakresie ochronę uprawnionym z innych tytułów niż prawo własności.

Kodeks postępowania cywilnego stanowi, iż przy sprzedaży licytacyjnej nie wygasają:

  • prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy. Prawem ciążącym z mocy samej ustawy jest hipoteka przymusowa ustanowiona z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o podziale sumy. Przysługuje ona wierzycielowi, który nie uzyskał zaspokojenia ze sprzedaży w związku z potrąceniem własnej wierzytelności, dokonanym przez nabywcę. Hipoteka ta zabezpiecza więc interes wierzyciela, który ma prawo domagać się od nabywcy uzupełnienia sumy zaspokojenia i ostatecznie zaspokojenia jego należności;
  • służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia;
  • służebność przesyłu;
  • ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami,
  • prawa nieujawnione, ale zgłoszone w terminie trzech dni przed licytacją, gdy nieruchomość nie jest obciążona hipotekami. Nieujawnione użytkowanie, służebność, czy też prawa dożywotnika zostają wówczas zrównane z prawem ujawnionym w księdze wieczystej;
  • poza powyższymi przypadkami pozostają w mocy użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika ujawnione lub nieujawnione, jeśli znajdują one pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w tym wypadku wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

Obciążenia powyższe będą więc musiały być tolerowane przez nabywcę. Wobec tego, że mogą być niekiedy bardzo uciążliwe, warto przed zakupem nieruchomości na licytacji komorniczej rozważyć, czy ich istnienie nie spowoduje, że zakup przestanie być  opłacalny.

Na wniosek właściciela nieruchomości władnącej, zgłoszony najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, sąd może zarządzić, że służebność gruntowa, która nie znajduje pełnego pokrycia w cenie nabycia, będzie utrzymana w mocy, jeżeli jest dla nieruchomości władnącej konieczna, a nie obciąża w sposób istotny wartości nieruchomości obciążonej.

Nie wygasają także ciążące na nieruchomości spółdzielcze lokatorskie i własnościowe prawa do lokalu. Prawa te, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego.  

Jeżeli nieruchomość obciążona jest prawem najmu czy dzierżawy, prawa te także pozostają na nieruchomości, natomiast z chwilą, w której nabywca staje się właścicielem nieruchomości, wstępuje on z mocy samego prawa (ex lege) w miejsce drugiej strony takiej umowy – prawa wynajmującego, czy też wydzierżawiającego. W związku z takim automatyzmem, prawo przewiduje szczególną możliwość wypowiedzenia takich umów przez nabywcę. W przypadku gdy umowa została zawarta na czas określony dłuższy niż dwa lata, nabywca może ją wypowiedzieć w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. Oczywiście możliwość taka dotyczy wyłącznie najmu lokali użytkowych – w przypadku lokali mieszkalnych granice w zakresie wypowiadania umów kreślą przepisy o ochronie praw lokatorów, które będą miały zastosowanie w takiej sytuacji.

Co warte podkreślenia, jeśli najem lub dzierżawa zostały ustanowione po zajęciu nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, to nie korzystają z ochrony, o której mowa powyżej – nabywca nieruchomości licytacyjnej nabędzie w takim przypadku nieruchomość bez wspomnianych obciążeń.

Jak wykreślić obciążenia z księgi wieczystej?

Aby wykreślić wygasające prawa z księgi wieczystej, nabywca musi złożyć odpowiedni wniosek do sądu prowadzącego księgi, załączając do niego prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności oraz prawomocny plan podziału, z którego wynika wygaśnięcie tych praw. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest bowiem tytułem do wykreślenia w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które według planu podziału wygasły. Na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką.

 

Podstawa prawna:

 

Komentarze: Licytacja komornicza mieszkania z obciążeniami

  • slawciio 2017-05-19 08:04:08

    Re: Licytacja komornicza mieszkania z obciążeniami

    Witam, interesuje się jedną z licytacji komorniczych. W księdze wieczystej w dziale IV znalazłem taki zapis: HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA 60 tys. MOGĄCA POWSTAĆ W PRZYSZŁOŚCI WIERZYTELNOŚCI WIERZYTELNOŚCI MOGĄCA POWSTAĆ NA SKUTEK ZBYCIA PRZEZ XXXX LOKALU MIESZKALNEGO ZAKUPIONEGO Z BONIFIKATĄ LUB JEGO WYKORZYSTANIE NA INNY CEL PRZED UPŁYWEM 5 LAT OD DNIA NABYCIA Co to oznacza? Czy jeśli wylicytuję mieszkanie mogą mnie czekać dodatkowe zobowiązania?


Dodaj komentarz

Administratorem danych osobowych jest Legalsupport sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie przy ul. Gabrieli Zapolskiej 36. Podane przez Użytkownika dane osobowe będą przetwarzane w celu realizacji umowy i w zakresie niezbędnym do świadczenia usług oraz w celach statystycznych. Podanie danych osobowych przez użytkownika jest dobrowolne. Użytkownik ma prawo dostępu do ich treści oraz poprawy.

Pomoc prawna online

Opinie naszych klientów

  • Anna

    ocena usługi:

    Szybko i sprawnie, a opinia napisana w sposób jasny i klarowny.
  • Marek Mikulski

    ocena usługi:

    jestem ogólnie bardzo zadowolony - zwłaszcza z wszechstronnej odpowiedzi, wobec czego bardzo dziękuję
  • Grzes

    ocena usługi:

    Fachowo, terminowo,profesjonalnie, polecam.
  • Jolanta

    ocena usługi:

  • Dorota

    ocena usługi:

    Dziękuję bardzo. Wszystko rzetelnie, a co najważniejsze komentarz w przystępnej formie. Następnym razem tylko e-prawnik.
  • Mirosław

    ocena usługi:

  • Jozef

    ocena usługi:

  • Mirosław

    ocena usługi:

  • Beata Jaroslawska

    ocena usługi:

    Profesjonalizm i fachowość, odpowiedz błyskawiczna, bardzo polecam Z poważaniem
  • Anna

    ocena usługi:

    Bardzo fachowa pomoc. Kontakt idealny. Polecam
  • Zbigniew

    ocena usługi:

    Opinia wydana terminowo, z wnioskami prawnymi podanymi w sposób jasny nawet dla nieprawników. Spełnia założenia przyjęte przeze mnie przy występowaniu z zapytaniem o jej wydanie.
  • Ryszard

    ocena usługi:

    Dziękuję! Opinia jest jasna i zadowalająca w treści. Polecam innym. Z powazaniem
  • Marta

    ocena usługi:

    Doskonały serwis i jakość usług. Otrzymałam niezwykle dogłębną i pomocną poradę prawną oraz odpowiedź na moje dodatkowe, powiązane pytanie. Polecam wszystkim, którzy potrzebują porady prawnika.
  • teti50

    ocena usługi:

    Polecam wszystkim potrzebujacym pomocy prawnej. Bardzo szybko otrzymalam odpowiedz na zadane pytanie.
  • Renata

    ocena usługi:

    Opinia przygotowana szybko, profesjonalnie, zrozumiale. POLECAM.
  • Zdzisława

    ocena usługi:

    Dziękuję za bardzo profesjonalną usługę prawną i wyczerpującą w pełni moje pytanie.Będę polecała napewno znajomym . Sama także skorzystam jeszcze z Państwa porad.
  • Paweł

    ocena usługi:





Informujemy, iż zgodnie z przepisem art. 25 ust. 1 pkt. 1 lit. b ustawy z dnia 4 lutego 1994 roku o prawie autorskim i prawach pokrewnych (tekst jednolity: Dz. U. 2006 r. Nr 90 poz. 631), dalsze rozpowszechnianie artykułów i porad prawnych publikowanych w niniejszym serwisie jest zabronione.

Zapytaj prawnika – skontaktujemy się z Tobą w ciągu godziny!

* pola wymagane