Procedury budowlane

Jakie procedury budowlane obowiązują?

Co do zasady roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 28 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - Pb). Prawo budowlane zawiera jednak katalog inwestycji, które można realizować na podstawie zgłoszenia albo w ogóle bez informowania organów administracji architektoniczno-budowlanej.

Katalog inwestycji, które nie wzmagają pozwolenia na budowę zawiera art. 29 Pb. Natomiast art. 30 ust. 1 Pb wskazuje, które roboty budowlane zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę wymagają zgłoszenia właściwemu organowi.

W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (wzór oświadczenia), a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Inwestor, zamiast dokonania zgłoszenia dotyczącego robót budowlanych, może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Bez względu na katalog robót budowlanych zwolnionych z procedury administracyjnej, uzyskanie pozwolenia na budowę jest konieczne w odniesieniu do:

• przedsięwzięć, które wymagają przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko,
• przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000, zgodnie z art. 59 ustawy z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko,
• robót budowlanych wykonywanych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków (do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć pozwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków wydane na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami).

Natomiast roboty budowlane wykonywane na obszarze wpisanym do rejestru zabytków wymagają dokonania zgłoszenia (do zgłoszenia należy dołączyć pozwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków wydane na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami).

Przedstawiony w poniższej tabeli katalog zamierzeń budowlanych, opracowano na podstawie art. 29 i 30 Pb, w odniesieniu do których ustawodawca zrezygnował ze ścisłej reglamentacji administracyjnej.

Tytułem wyjaśnienia do niniejszej tabeli należy wskazać, że przez budowę należy rozumieć również nadbudowę i rozbudowę. Wyjaśnienie to jest szczególnie istotne w odniesieniu do obiektów, co do których ustawodawca posłużył się wielkością powierzchni zabudowy bądź parametrem wysokości lub rozpiętości konstrukcji jako kryterium zwolnienia z uzyskania pozwolenia na budowę. Jeżeli w wyniku rozbudowy lub nadbudowy obiekt jako całość przekroczy wskazaną przez ustawodawcę maksymalną wartość, konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę. Analogiczna prawidłowość wystąpi w przypadkach, w których ustawodawca uzależnił zwolnienie budowy danego obiektu z procedury administracyjnej od stosunku powierzchni działki do przypadających na nią obiektów lokalizowanych na działce – przekroczenie przyjętego limitu będzie skutkowało koniecznością wystąpienia z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę.

Ponadto z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę zwolnione są roboty budowlane polegające na:

• dociepleniu budynków o wysokości do 25 m – brak procedury w przypadku budynków o wysokości do 12 m, natomiast w odniesieniu do budynków o wysokości powyżej 12 m i nie wyższych niż 25 m wymagane jest zgłoszenie,
• utwardzeniu powierzchni gruntu na działkach budowlanych – brak procedury,
•  instalowaniu tablic i urządzeń reklamowych, z wyjątkiem usytuowanych na obiektach wpisanych do rejestru zabytków w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz z wyjątkiem reklam świetlnych i podświetlanych usytuowanych poza obszarem zabudowanym w rozumieniu przepisów o ruchu drogowym – w takim przypadku wymagane jest zgłoszenie,
• wykonywaniu i przebudowie urządzeń melioracji wodnych szczegółowych – w takim przypadku wymagane jest zgłoszenie,
• wykonywaniu obudowy ujęć wód podziemnych – brak procedury,
• budowie kanałów technologicznych, w rozumieniu art. 4 pkt 15a ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, w pasie drogowym w ramach przebudowy tej drogi – w takim przypadku wymagane jest zgłoszenie,
• instalowaniu krat na obiektach budowlanych – brak procedury, z wyjątkiem instalowania krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego oraz obiektach wpisanych do rejestru zabytków, w których to przypadkach konieczne jest dokonanie zgłoszenia
• instalowaniu urządzeń, w tym antenowych konstrukcji wsporczych i instalacji radiokomunikacyjnych, na obiektach budowlanych – brak procedury, z wyjątkiem instalowania urządzeń o wysokości powyżej 3 m - w takim przypadku wymagane jest zgłoszenie.
• montażu pomp ciepła, urządzeń fotowoltaicznych o zainstalowanej mocy elektrycznej do 40 kW oraz wolno stojących kolektorów słonecznych – brak procedury.

Kolejna tabela przedstawia zestawienie procedur budowlanych w odniesieniu do przebudowy i remontu obiektów budowlanych, których budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Ponadto tabela odnosi się także do przebudowy i remontu urządzeń budowlanych.

Uproszczenie wzorów wniosków o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę oraz zgłoszenie budowy i przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 24 sierpnia 2016 r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę, zgłoszenia budowy i przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oraz decyzji o pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę określa wzory:

1. Wniosek o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę (B-1), który stanowi załącznik nr 1 do rozporządzenia;
2. Zgłoszenie budowy lub przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego (B-2), które stanowi załącznik nr 2 do rozporządzenia;
3. Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (B-3), które stanowi załącznik nr 3 do rozporządzenia;
4. Informacja uzupełniająca do wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę, zgłoszenia budowy lub przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (B-4), która stanowi załącznik nr 4 do rozporządzenia;
5. Decyzja o pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę (B-5), która stanowi załącznik nr 5 do rozporządzenia.

Wzory w formie edytowalnej

1. Wniosek o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę (B-1) - załącznik nr 1 do rozporządzenia;
2. Zgłoszenie budowy lub przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego (B-2) - załącznik nr 2 do rozporządzenia;
3. Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (B-3) - załącznik nr 3 do rozporządzenia;
4. Informacja uzupełniająca do wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę, zgłoszenia budowy lub przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (B-4) - załącznik nr 4 do rozporządzenia;
5. Decyzja o pozwoleniu na budowę lub rozbiórkę (B-5) - załącznik nr 5 do rozporządzenia.

Wzory mogą być elektronicznie wypełniane przez inwestorów, co wiąże się możliwością zwiększania miejsca na wpisanie poszczególnych danych oraz możliwością dodawania kolejnych pozycji w ramach poszczególnych punktów, jeżeli inwestor potrzebuje wpisać więcej danych. Ważne jest, aby zachowana została struktura wzorów wniosków, co znaczy że nie jest dopuszczalne zmienianie kolejności wpisania poszczególnych danych albo wpisywanie danych nie przewidzianych we wzorach. Miejsce na wpisanie dodatkowych danych, np. danych pełnomocnika, zostało przewidziane we wzorze informacji uzupełniającej do wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę, zgłoszenia budowy lub przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (B-4), który stanowi załącznik nr 4 do rozporządzenia.

Przykłady wypełnienia poszczególnych wzorów

Przykład wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę (B1) dla inwestycji:

• budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• przebudowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• rozbiórka budynku mieszkalnego,
• rozbudowa szkoły,
• rozbudowa szpitala,
• rozbudowa hali magazynowej,
• nadbudowa budynku mieszkalnego na nieruchomości spółdzielni mieszkaniowej,
• nadbudowa budynku mieszkalnego na nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej,
• budowa, przebudowa i rozbudowa linii kolejowej,
• rozbudowa drogi wojewódzkiej.

Przykład zgłoszenia budowy lub przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego (B2) dla inwestycji:

• budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• przebudowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Przykład oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (B3) dla inwestorów:

• osoba fizyczna,
• mąż składający oświadczenie jako pełnomocnik żony,
• osoba prawna,
• szkoła gminna,
• szpital miejski,
• wspólnota mieszkaniowa,
• właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej,
• spółdzielnia mieszkaniowa,
• osoba fizyczna posiadająca w zasobach spółdzielni mieszkaniowej prawo odrębnej własności lokalu lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,

Przykład informacji uzupełniającej do wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę, zgłoszenia budowy lub przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (B4): uzupełnienie danych pełnomocnika inwestora.

Pełnomocnictwo 

Inwestor (zarówno osoba fizyczna, osoba prawna jak i jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której ustawa przyznaje zdolność prawną) może złożyć wniosek o pozwolenie na budowę lub dokonać zgłoszenia działając przez pełnomocnika. Pełnomocnik w imieniu inwestora może również złożyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W tym kontekście należy wskazać, że ze względu na sankcję karną przewidzianą za złożenie niezgodnego z prawdą oświadczenia oraz w celu uniknięcia wątpliwości co do zakresu pełnomocnictwa zasadnym jest, by zawierało ono wskazanie, że inwestor udzielający pełnomocnictwa do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo do zgłoszenia budowy lub przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego zarazem upoważnia pełnomocnika do złożenia oświadczenia o posiadanym przez inwestora prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, o ile inwestor nie składa takiego oświadczenia osobiście.

Reprezentacja osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej (tzw. ułomna osoba prawna) 

Kodeks cywilny ustanawia ogólną zasadę w kwestii reprezentacji osób prawnych, zgodnie z którą osoba prawna działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i w opartym na niej statucie (art. 38 Kodeksu cywilnego). Regulacje te stosuję się odpowiednio do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną (art. 33¹ § 1 Kodeksu cywilnego). W związku z powyższym podstawy do wskazania podmiotu uprawnionego
do działania w imieniu inwestora będącego osobą prawną albo jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej należy poszukiwać w przepisach ustaw szczególnych. Przykładowo, sposób reprezentacji spółek prawa handlowego określają przepisy Kodeksu spółek handlowych. W przypadku fundacji przedmiotowe regulacje znajdują się w ustawie  z dnia 6 kwietnia 1984 r. o fundacjach. Dla szpitali prowadzonych w formie samodzielnych publicznych zakładów opieki zdrowotnej uzupełniające znaczenie mają przepisy ustawy z dnia 15 kwietnia 2011 r. o działalności leczniczej. Z kolei w odniesieniu do szkoły prowadzonej w formie jednostki budżetowej gminy zastosowanie znajdą regulacje ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym. Natomiast informacje dotyczące wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni mieszkaniowych zostały zaprezentowane w komentarzu do przykładowych wzorów wniosków dla inwestycji prowadzonych przez wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie mieszkaniowe.

Obowiązek wniesienia opłaty skarbowej 

Co do zasady inwestor występujący z wnioskiem o pozwolenie na budowę lub dokonujący zgłoszenia zobowiązany jest do wniesienia opłaty skarbowej i dołączenia dowodu jej uiszczenia do wniosku o pozwolenia na budowę lub do zgłoszenia. Opłacie skarbowej podlega również udzielenie pełnomocnictwa. Obowiązek ten wynika z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej  (t.j. Dz.U. z 2015 poz. 783, z późn. zm.), który stanowi, że opłacie skarbowej podlega w sprawach indywidualnych z zakresu administracji publicznej: dokonanie czynności urzędowej na podstawie zgłoszenia lub na wniosek,  wydanie zaświadczenia na wniosek oraz wydanie zezwolenia (pkt 1), jak również złożenie dokumentu stwierdzającego udzielenie pełnomocnictwa lub prokury albo jego odpisu, wypisu lub kopii - w sprawie z zakresu administracji publicznej lub w postępowaniu sądowym (pkt 2).

Jak wynika z art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej nie podlega opłacie skarbowej dokonanie czynności urzędowej, wydanie zaświadczenia oraz zezwolenia w sprawach budownictwa mieszkaniowego. Przez budownictwo mieszkaniowe należy rozumieć wznoszenie, odbudowę, rozbudowę, nadbudowę oraz przebudowę, a także prace polegające na montażu lub remoncie budynków mieszkalnych wraz z instalacjami i urządzeniami budowlanymi zapewniającymi właściwe funkcjonowanie budynku mieszkalnego.

Jeżeli budynek będzie służył wyłącznie celom mieszkaniowym, wówczas wyłączeniu obowiązku zapłaty opłaty skarbowej podlega dokonanie wszelkich czynności urzędowych, wydanie zaświadczeń oraz zezwoleń (pozwoleń) w postępowaniach związanych z budową tego budynku. Tym samym wniosek o pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, zgłoszenie budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz zgłoszenie przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego nie podlegają opłacie skarbowej w zakresie dotyczącym części mieszkalnej. 

Natomiast mając na względzie fakt, że wyłączenie, o którym mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy o opłacie skarbowej, ma zastosowanie jedynie w sprawach budownictwa mieszkaniowego, w przypadku, gdy zamierzenie budowlane obejmuje także inne niż mieszkaniowe obiekty (cele) budowlane, wyłączenie obowiązku zapłaty opłaty skarbowej nie będzie miało zastosowania do części niemieszkalnej. W przypadku wydawania pozwolenia na budowę budynku o funkcji mieszanej (np. 70% funkcja mieszkalna, 30% użytkowa), przy obliczaniu opłaty skarbowej nie uwzględnia się powierzchni mieszkalnej tego budynku.
W przypadku przyjęcia zgłoszenia dotyczącego budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a ustawy - Prawo budowlane, od którego właściwy organ nie wniósł sprzeciwu, opłata wynosi 1 zł za każdy m2 niemieszkalnej powierzchni użytkowej, nie więcej niż 539 zł. W przypadku zgłoszenia przebudowy części niemieszkalnej budynku mieszkalnego jednorodzinnego opłata wynosi 50% ww. stawki. Również za wydanie pozwolenia na budowę budynku konieczne będzie wniesienie określonej w złączniku do ustawy opłaty za część niemieszkalną, a za pozwolenie na przebudowę lub remont części niemieszkalnej opłata wyniesie 50% tej stawki.

Wyłączenie na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy o opłacie skarbowej nie ma zastosowania do złożenia pełnomocnictwa.

Obowiązek zapłaty opłaty skarbowej powstaje z chwilą złożenia wniosku o dokonanie czynności urzędowej, złożenia wniosku o wydanie zezwolenia (art. 6 ust. 1 i 3 ustawy o opłacie skarbowej), co oznacza, iż opłata skarbowa jest należnością opłacaną z góry. Zapłaty opłaty skarbowej dokonuje się w kasie właściwego organu podatkowego (wójt, burmistrz, prezydent miasta) lub na jego rachunek (art. 8 ust. 1 ustawy).
W konsekwencji, w przypadku złożenia wniosku bez uiszczenia należnej opłaty skarbowej ma zastosowanie przepis art. 261 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 23, ze zm.). W świetle tego przepisu, jeżeli strona nie wpłaciła należności tytułem opłat, które zgodnie z przepisami powinny być uiszczone z góry, organ administracji publicznej prowadzący postępowanie jest zobowiązany do wezwania do uiszczenia należnej opłaty, wyznaczając termin do dokonania zapłaty. Termin nie może być krótszy niż siedem dni, a dłuższy niż czternaście dni. Dopiero po wniesieniu należnej opłaty skarbowej organ administracji publicznej przystępuje do merytorycznego rozpatrywania wniosku.

Jeżeli strona nie uiściła należnej opłaty skarbowej w wyznaczonym przez organ administracji publicznej terminie, podanie podlega zwrotowi lub czynność uzależniona od tej opłaty zostanie zaniechana.
Na postanowienie w sprawie zwrotu podania przysługuje zażalenie. Od zasady tej są wyjątki, gdy mimo nieuiszczenia opłaty skarbowej organ jest zobowiązany załatwić wniosek (podanie). Należą do nich przypadki, w których: za niezwłocznym załatwieniem sprawy przemawiają względy społeczne lub wzgląd na ważny interes strony; wniesienie podania stanowi czynność, dla której jest ustanowiony termin zawity; podanie wniosła osoba zamieszkała za granicą. 

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz.U. 2000 r.  Nr 106, poz. 1126, z późn. zm.).

Źródło: www.miir.gov.pl

A.J.
Zespół e-prawnik.pl