Logowanie

Rejestracja

Poprzez założenie konta Użytkownika w serwisie e-prawnik.pl wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych w celu wykonania zobowiązań przez Legalsupport sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie, przy ul. Gabrieli Zapolskiej 36, kod poczt. 30-126, zarejestrowaną w Sądzie Rejonowym dla Krakowa - Śródmieścia w Krakowie, NIP 676-21-64-973, kapitał zakładowy 133.000,00 zł, zgodnie z ustawą z 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych.
Równocześnie akceptuję regulamin serwisu e-Prawnik.pl

Bezpłatny dostęp tylko dla zarejestrowanych

masz już konto?

  • Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych i akceptuję Regulamin serwisu e-Prawnik.pl (więcej)

  • Wyrażam zgodę na otrzymywanie od Legalsupport sp. z o.o. informacji handlowej (więcej)


Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej

Money.pl/Tomasz Brankiewicz
(fot. Money.pl/Tomasz Brankiewicz)
Strona 1 z 6

Strony umowy deweloperskiej

Stroną umowy deweloperskiej jest najczęściej po jednej stronie przedsiębiorca (deweloper), a po drugiej stronie konsument (nabywca). Definicje tych dwóch pojęć zawiera Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 43¹ Kodeksu cywilnego (dalej: „KC") przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna, prowadząca we własym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową. Natomiast za konsumenta uważana jest osoba fizyczna dokonująca czynności prawnych niezwiązanych bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową (art. 221 KC).

Najczęściej po stronie dewelopera mamy firmę wyspecjalizowaną w tego typu usługach, a po stronie nabywcy konsumenta, nie-profesjonallistę, który nie zajmuje się zawodowo nabywaniem mieszkań. Choć możliwy jest nawet odwrotny układ, w niniejszej poradzie ograniczymy się do analizy powyżej przedstawionego.

Dodajmy, iż profesjonalny charakter działalności dewelopera, a po drugiej stronie konsumencki profil nabywcy, wywierają kolosalny wpływ na ukształtowanie samej umowy, obowiązków i odpowiedzialności stron. Niestety nierównowaga stron często powoduje pokrzywdzenie konsumenta. Regulacje prawne próbują zrównoważyć pozycje obydwu stron, a przynajmniej zakazać niedozwolonych praktyk profesjonalistów. Wyegzekwowanie tych przepisów w praktyce często jednak napotyka na opór ze strony deweloperów. Warto więc zapoznać się bliżej zawartości każdej umowy, ukształtowaniu pozycji nabywcy, charakterowi poszczególnych klauzul oraz mechanizmom obrony przed nieuczciwymi przedsiębiorcami.       

Jakie są zobowiązania dewelopera z umowy deweloperskiej?

Do podstawowych zobowiązań dewelopera należą przede wszystkim:

Zobowiązanie do ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia tego prawa na nabywcę jest zdecydowanie najważniejszym zobowiązaniem dewelopera i koniecznie musi być zawarte w umowie. Bez tego rodzaju klauzuli deweloper mógłby wybudować budynek o określonych parametrach i standardzie, po czym sprzedać go osobie innej, niż pierwotny kontrahent. Temu ostatniemu pozostałoby wtedy jedynie roszczenie o zwrot wpłaconych pieniędzy, a o własnym mieszkaniu pozostałyby wyłącznie marzenia. 

  • określenie i przeniesienie udziału we współwłasności nieruchomości gruntowej lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej;

  • określenie i przeniesienie udziału we współwłasności części wspólnych budynku (dotyczy to takich części budynku, jak korytarz czy klatka schodowa);

W tym momencie wypada wtrącić kilka słów wyjaśnienia. Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l., nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W prawie polskim odrębna własność lokalu jest prawem związanym po pierwsze z udziałem we współwłasności nieruchomości gruntowej lub użytkowaniu wieczystym tejże nieruchomości, na której wznosi się budynek z wydzielonymi lokalami oraz po drugie z udziałem we współwłasności części wspólnych budynku. Te trzy prawa muszą istnieć i być  przeniesione na przyszłego nabywcę, aby stał się pełnoprawnym właścicielem lokalu mieszkalnego.

Jeśli chodzi natomiast o wielkość udziału właściciela lokalu wyodrębnionego, to według art. 3 ust. 3 u.w.l., powinien on odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Strony mogą jednak inaczej określić sposób liczenia wielkości udziałów. Suma wszystkich udziałów we współwłasności powinna zawsze wynosić jeden.W celu określenia zarówno udziałów, jak i samego lokalu, konieczne jest dokładne określenie nieruchomości wspólnej oraz wyodrębnionego lokalu - przede wszystkim chodzi tutaj o wskazanie metrażu. 

<>

 

Komentarze: Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej

  • Jola Kamińska Gli 2017-06-13 15:56:57

    Re: Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej

    Sama mam problem z deweloperem. Przeczytalam umowe od deski do deski, ale prawnikiem nie jestem. Moglam odrazu iść do prawnika, by zerknął na nią. Zawaliłam. Teraz z panią parwnik Joanną Wojas z Legaleo pracujemy nad jakims sensownym rozwiazaniem tej sytuacji. Apeluję... zawsze konsultujcie umowy z prawnikami...

  • Ewa Walawska 2010-06-07 00:11:02

    Re: Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej

    Jakie moźliwości ma Kupujący gdy deweloper nie wykonuje etapu budowy zgodnie z zapisem harmonoramu dla tego etapu obowiązującym?

  • Justyna 2010-05-18 23:41:56

    Re: Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej

    Uznanie, że budowa została zakończona z chwilą wezwania kupującego do odbioru lokalu nie zabezpiecza jego interesów. Może on bowiem w tej sytuacji odebrać lokal w budynku, którego nie można użytkować. Użytkowanie obiektu bez zawiadomienia o zakończeniu budowy bądź bez wymaganego pozwolenia na użytkowanie (art. 54 oraz art. 55 ustawy ? Prawo budowlane) jest zagrożone karą pieniężną. W konsekwencji nabywca, który godzi się na uznanie, iż odbiór lokalu bez pozwolenia na użytkowanie stanowi moment wykonania zobowiązania do wzniesienia budynku, ryzykuje, iż poniesie koszty opóźnień związanych z uzyskaniem pozwolenia. Nie będzie również mógł dochodzić od dewelopera odszkodowania za zwłokę lub opóźnienie, skoro zobowiązanie zostało wykonane w terminie.

  • Justyna 2010-05-18 20:05:44

    Re: Konstrukcja prawna umowy deweloperskiej

    Kto napisał ten artykuł? Nigdzie nie ma podanego imienia i nazwiska. Bardzo proszę aby serwis zamieścił dane autora.


Dodaj komentarz

Administratorem danych osobowych jest Legalsupport sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie przy ul. Gabrieli Zapolskiej 36. Podane przez Użytkownika dane osobowe będą przetwarzane w celu realizacji umowy i w zakresie niezbędnym do świadczenia usług oraz w celach statystycznych. Podanie danych osobowych przez użytkownika jest dobrowolne. Użytkownik ma prawo dostępu do ich treści oraz poprawy.

Pomoc prawna online

Opinie naszych klientów

  • EDYTA

    ocena usługi:

    ZDECYDOWANIE POLECAM
  • Katarzyna Barańska

    ocena usługi:

    e-Prawnik to profesjonaliści godni polecenia ! Świetny portal !
  • Piotr

    ocena usługi:

  • Beata

    ocena usługi:

    To mój kolejny kontakt z firmą e-prawnik, ale na pewno nie ostatni, bo mając do czynienia za każdym razem z tak szybkim i konkretnym, a jednocześnie zrozumiałym dla laika wyjaśnieniem problemu, wiem że jeśli będę kiedykolwiek potrzebowała porady prawnej - to tylko tu się zgłoszę. Gorąco polecam wszystkim, którzy mają jakiekolwiek wątpliwości prawne!
  • Anna

    ocena usługi:

    Szybka i zrozumiała porada prawna. Dziękuję bardzo
  • Gajownik

    ocena usługi:

    Skargę złożyłam. Została przygotowana w sposób bardzo zrozumiały. Polecam usługi w 100%
  • marzena antczak

    ocena usługi:

  • Paulina

    ocena usługi:

    Polecam
  • Krzysztof

    ocena usługi:

  • Anna

    ocena usługi:

  • Anna

    ocena usługi:

    Moje zapytanie było dość rozbudowane i zawierało w sobie kilka pytań. Wycenę otrzymałam w godzine od wysłania. Cena bardzo dobra. Opinia prawna przyszła zgodnie z ustaleniami. Była obszerna i wyczerpująca problem. Dla mnie zrozumiała. Jak najbardziej polecam taką formę porad prawnych. Pozdrawiam i dziękuje.
  • Zygmunt

    ocena usługi:

  • nzoz Arnika.

    ocena usługi:

    Zespół mega pomocny ! Napisany przez Was Protest rozpatrzono pozytywnie.Jestem bardzo, bardzo wdzięczna.Polecam
  • Michał

    ocena usługi:

    Wszystko ok. Polecam
  • Anna

    ocena usługi:

    Jestem niezwykle zadowolona ze sposobu wydawania opinii przez Zespół Prawników portalu, jasno, w sposób wyczerpujący i z ogromnym szacunkiem dla klienta. jestem wdzięczna.
  • Dariusz

    ocena usługi:

    W pełni wyczerpująca odpowiedz . pomocne informacje i podpowiedz na co szczególnie kłaść nacisk . podane porównawcze przykłady,oraz sugestie sposobu wyjścia ze skomplikowanej sytuacji . Gorąco polecam . warto skorzystać !
  • Krzysztof

    ocena usługi:

    Rzetelnie wykonana praca, zdecydowanie polecam.




Informujemy, iż zgodnie z przepisem art. 25 ust. 1 pkt. 1 lit. b ustawy z dnia 4 lutego 1994 roku o prawie autorskim i prawach pokrewnych (tekst jednolity: Dz. U. 2006 r. Nr 90 poz. 631), dalsze rozpowszechnianie artykułów i porad prawnych publikowanych w niniejszym serwisie jest zabronione.

Zapytaj prawnika – skontaktujemy się z Tobą w ciągu godziny!

* pola wymagane