Logowanie

Rejestracja

Poprzez założenie konta Użytkownika w serwisie e-prawnik.pl wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych w celu wykonania zobowiązań przez Legalsupport sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie, przy ul. Gabrieli Zapolskiej 36, kod poczt. 30-126, zarejestrowaną w Sądzie Rejonowym dla Krakowa - Śródmieścia w Krakowie, NIP 676-21-64-973, kapitał zakładowy 133.000,00 zł, zgodnie z ustawą z 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych.
Równocześnie akceptuję regulamin serwisu e-Prawnik.pl

Bezpłatny dostęp tylko dla zarejestrowanych

masz już konto?

  • Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych i akceptuję Regulamin serwisu e-Prawnik.pl (więcej)

  • Wyrażam zgodę na otrzymywanie od Legalsupport sp. z o.o. informacji handlowej (więcej)


Wynajmujesz lokal? Sprawdź, jak może się skończyć stosunek najmu

www.sxc.hu
(fot. www.sxc.hu)

Skutkiem zawarcia umowy jest powstanie względnie trwałego stosunku pomiędzy stronami. Istotą najmu jest czasowość korzystania przez najemcę z przedmiotu najmu w powiązaniu z ekwiwalentnym świadczeniem czynszu. Okres ten może być wyznaczony w sposób ścisły przez podanie konkretnej daty lub bez ścisłego oznaczenia tego okresu. Jeżeli termin nie jest wyznaczony, każda ze stron może wypowiedzieć umowę najmu na zasadach ustalonych przez strony lub zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego. Tak więc zakończenie stosunku najmu następuje odmiennie w stosunku do umów zawartych na czas oznaczony i nieoznaczony.

Najem zawarty na czas oznaczony

Przy umowie najmu zawartej na czas oznaczony zasadnicze znaczenie ma określenie terminu końcowego w taki sposób, aby nie było co do niego żadnych wątpliwości, tj. podanie wyraźnie w umowie daty ustania najmu albo okresu, z upływem którego najem wygasa.

Termin końcowy umowy zawartej na czas określony może stanowić określone w niej zdarzenie, jednakże tylko takie zdarzenie można traktować jako termin ustania stosunku najmu, którego zajście w przyszłości jest - ramach rozsądnych ludzkich oczekiwań - oczywiście pewne (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30.08.1990 roku, IV RC 236/90, OSNC 1991/10-12), np. uzyskanie pełnoletniości, śmierć człowieka.

Wystąpienie zdarzenia powodującego rozwiązanie umowy najmu powoduje, iż ulega on rozwiązaniu z mocy prawa.

Maksymalny termin zawarcia umowy na czas oznaczony wynosi 10 lat - po upływie tego okresu najem uważa się za zawarty na czas nieoznaczony. W stosunkach między przedsiębiorcami termin ten wynosi 30 lat.

Istotą umowy najmu zawartej na czas oznaczony jest trwałość stosunku prawnego aż do momentu umownego rozwiązania umowy.

Strony mają zatem bardzo ograniczone możliwości rozwiązania takiej umowy przedwcześnie, bez zgody drugiej strony. Zgodnie z § 3 art. 673 Kodeksu cywilnego, zarówno wynajmujący, jaki najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Przepis ten nie precyzuje, jak ma wyglądać określenie „wypadków". Przyjmuje się jednak, że chodzi tu o wskazanie sytuacji w których może wystąpić wypowiedzenie. Z punktu widzenia językowego, „zdarzenie" to wydarzenie, fakt, a zatem postanowienia umowy ograniczające się jedynie do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony, byłoby niezgodne z przepisami. Nie jest dopuszczalne wypowiedzenie umowy, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 19.01.2006 roku, I Aca 833/05, Lex nr 186539).

Należy zaznaczyć, że uzależnienie prawa do wypowiedzenia od „różnych powodów" nie pozwala stronom na pełną swobodę w decydowaniu o wcześniejszym zakończeniu stosunku prawnego. Pomimo tego, iż nie jest to pojęcie ścisłe, przyczyny wypowiedzenia muszą być na tyle konkretne i sprecyzowane w umowie, aby możliwa była kontrola zasadności i legalności wypowiedzenia.

Przykład:

Jako powody uzasadniające wcześniejsze zakończenie najmu wskazać można np.:

  • zaleganie przez najemcę z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności,

  • używanie rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem rzeczy,

  • oddanie rzeczy w podnajem albo do bezpłatnego używania osobie trzeciej bez zgody wynajmującego.

Najem zawarty na czas nieoznaczony

Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący jak i najemca mogą wypowiedzieć najem za zachowaniem terminów umownych, a w ich braku terminów ustawowych.

Wypowiedzenie umowy jest czynnością prawną jednostronną przysługującą każdej ze stron i powoduje wygaśnięcie stosunku najmu. Dla oświadczenia o wypowiedzeniu najmu nie została przewidziana forma szczególna, chyba że sama umowa zawiera w tym zakresie uregulowania, np. gdy umowa przewiduje formę pisemną, tylko wypowiedzenie w tej formie będzie skuteczne i wiążące. Wobec braku uregulowania umownego, wypowiedzenie może być dokonane w każdej formie, również przez czynność procesową - np. wniesienie pozwu o eksmisję.

Strony w umowie mogą określić także termin wypowiedzenia. Gdy tego nie uregulują, obowiązują terminy ustawowe. W takiej sytuacji wypowiedzenie najmu w krótszym terminie niż ustawowy nie powoduje nieważności samego wypowiedzenia, ma zaś ten skutek, że najem wygaśnie z upływem terminu ustawowego.

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu uzależnione są od częstotliwości zapłaty czynszu i są następujące:

  • gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc - najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,

  • gdy czynsz jest płatny miesięcznie - najem można wypowiedzieć na koniec miesiąca kalendarzowego,

  • gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czas - najem można wypowiedzieć na trzy dni naprzód,

  • gdy czynsz jest dzienny - najem można wypowiedzieć na jeden dzień naprzód.

O ile w umowie strony mogą ustalić terminy wypowiedzenia odmiennie dla obydwu stron, terminy ustawowe są jednakowe dla wynajmującego i najemcy.

Wypowiedzenie najmu nie musi zawierać w swojej treści uzasadnienia dla wypowiedzenia, np. poprzez wskazanie przyczyny (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17.09.1997 roku, II CKN 320/91, niepublikowany).

Warto przeczytać też: Skutki prawne zakończenia najmu

Podstawa prawna:

 

Komentarze: Wynajmujesz lokal? Sprawdź, jak może się skończyć stosunek najmu

    Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!

Dodaj komentarz

Administratorem danych osobowych jest Legalsupport sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie przy ul. Gabrieli Zapolskiej 36. Podane przez Użytkownika dane osobowe będą przetwarzane w celu realizacji umowy i w zakresie niezbędnym do świadczenia usług oraz w celach statystycznych. Podanie danych osobowych przez użytkownika jest dobrowolne. Użytkownik ma prawo dostępu do ich treści oraz poprawy.

Pomoc prawna online

Zaufało nam już:
  • 0
  • 2
  • 9
  • 1
  • 9
  • 1
  • 8
  • osób

Opinie naszych klientów

  • Lech

    ocena usługi:

    Prawo to gra niuansów a że jest to mój pierwszy kontakt z tą dziedziną wiedzy dziękuję za wprowadzenie : ciekawe i pouczające! L.
  • Dorota

    ocena usługi:

    Żałuję, że wcześniej nie skorzystałam z usług e-prawnik. W odpowiedzi na moje zapytanie, otrzymałam klarowne wyjaśnienie i wskazane drogi postępowania wraz z uzasadnieniem. GORĄCO POLECAM
  • Bożena

    ocena usługi:

    Rozwiała moje wątpliwości, mimo że napisana językiem prawniczym i nie dla każdego może być zrozumiała. Na pewno w przyszłości skorzystam z usług.
  • Hanna

    ocena usługi:

    Opinie bardzo pomocne, napisane prostym językiem aby można było wszystko dobrze zrozumieć.
  • Krzysztof

    ocena usługi:

  • Barbara

    ocena usługi:

    Wyczerpująca, fachowa opinia, jestem bardzo zadowolona. Polecam.
  • Jarosław

    ocena usługi:

    Warto polecić i wyróżnić firmę profesjonalną. Odpowiedzi na pytania a nie zapełnianie stron bełkotem. Szanujmy taką pracę.
  • Marcin

    ocena usługi:

    Pelen profesjonalizm problem doglebnie przeanalizowany i rzeczowa odpowiedz .Bardzo polecam
  • Marzena

    ocena usługi:

    Opinia zrozumiała i wyczerpująca. Rozwiała w pełni moje wątpliwości. Polecam. Marzena
  • Marcin

    ocena usługi:

  • Krzysztof

    ocena usługi:

  • JOANNA

    ocena usługi:

    Rzetelność, klarowność, szybkość. Polecam serdecznie. W przypadku kolejnych kwestii do rozstrzygnięcia na pewno skorzystam właśnie z pomocy e-prawnika. Dziękuję i pozdrawiam ! Joanna
  • Krzysztof

    ocena usługi:

  • Aleksandra

    ocena usługi:

  • Michał

    ocena usługi:

    Szybka fachowa obsługa, rozsądna cena. Bardzo dziękuję i polecam wszystkim. Pozdrawiam Michał
  • Grzegorz

    ocena usługi:

  • Małgorzata

    ocena usługi:

    Porada wyczerpująca. Jestem zadowolona. Pozdrawiam





Informujemy, iż zgodnie z przepisem art. 25 ust. 1 pkt. 1 lit. b ustawy z dnia 4 lutego 1994 roku o prawie autorskim i prawach pokrewnych (tekst jednolity: Dz. U. 2006 r. Nr 90 poz. 631), dalsze rozpowszechnianie artykułów i porad prawnych publikowanych w niniejszym serwisie jest zabronione.

Zapytaj prawnika – skontaktujemy się z Tobą w ciągu godziny!

* pola wymagane