Finansowe wsparcie rodzin w nabywaniu własnego mieszkania

14.10.2006

26 października 2006 r. wchodzi w życie oczekiwana ustawa z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. Ustawa ta określa zasady stosowania dopłat do oprocentowania kredytów udzielanych na zakup lokalu mieszkalnego, budowę i zakup domu jednorodzinnego albo wniesienie wkładu budowlanego do spółdzielni mieszkaniowej.

Kto może liczyć na dopłatę?

Zgodnie z nową ustawą, dopłaty mogą być stosowane, jeżeli kredyt preferencyjny został udzielony na podstawie umowy zawartej z instytucją ustawowo upoważnioną do udzielania kredytów przez:

oboje małżonków;
osobę samotnie wychowującą przynajmniej jedno:
- małoletnie dziecko,
- dziecko, bez względu na jego wiek, na które, zgodnie z ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. o świadczeniach rodzinnych, jest pobierany zasiłek pielęgnacyjny,
- dziecko do ukończenia przez nie 25 roku życia, uczące się w szkołach, w zakładach kształcenia nauczycieli oraz kolegiach pracowników służb społecznych, o których mowa w ustawie z dnia 7 września 1991 r. o systemie oświaty, a także w szkołach wyższych w rozumieniu ustawy z dnia 27 lipca 2005 r. - Prawo o szkolnictwie wyższym, oraz szkołach wyższych i wyższych seminariach duchownych, prowadzonych przez Kościół Katolicki, inne kościoły i związki wyznaniowe na podstawie przepisów o stosunku państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej oraz przepisów o stosunku państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych.

Dopłat nie stosuje się natomiast, jeżeli którakolwiek z ww. osób jest lub była stroną innej umowy kredytu preferencyjnego (tj. kredytu, do oprocentowania którego stosowane są dopłaty na zasadach określonych w ustawie).

Kiedy dopłata zostanie udzielona?

Dopłaty mogą być stosowane, jeśli żadna z tych osób w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego nie jest:

właścicielem lub współwłaścicielem budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego;
osobą, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny;
osobą, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego;
najemcą lokalu mieszkalnego.

Osoba ubiegająca się o kredyt preferencyjny równocześnie z zawarciem umowy kredytu preferencyjnego powinna złożyć pisemne oświadczenie o spełnieniu ww. warunków. Dopłaty mogą być jednak stosowane również w przypadku, gdy osoba ubiegająca się o kredyt preferencyjny, która w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego jest najemcą lokalu mieszkalnego lub przysługuje jej spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, równocześnie z zawarciem umowy kredytu preferencyjnego pisemnie zobowiąże się do:

wypowiedzenia członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej, w której przysługuje jej spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, lub do zrzeczenia się tego prawa,
rozwiązania umowy najmu i opróżnienia lokalu mieszkalnego - w terminie sześciu miesięcy od dnia uzyskania własności lokalu mieszkalnego, własności domu jednorodzinnego lub uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, na które został udzielony kredyt preferencyjny, a w przypadku kredytu preferencyjnego udzielonego na budowę domu jednorodzinnego - w terminie sześciu miesięcy od dnia, w którym osoba ta może zgodnie z prawem przystąpić do użytkowania wybudowanego domu jednorodzinnego.

W okresie 14 dni od upływu tego terminu kredytobiorca informuje pisemnie instytucję ustawowo upoważnioną do udzielania kredytów o niewykonaniu zobowiązania. Wówczas instytucja ustawowo upoważniona do udzielania kredytów wypowiada umowę kredytu preferencyjnego i wynikającą z tej umowy wierzytelność stawia w stan natychmiastowej wymagalności.

W przypadku prawomocnego skazania kredytobiorcy za przestępstwo określone w art. 297 § 1 lub § 2 kodeksu karnego popełnione w związku z udzieleniem kredytu preferencyjnego, instytucja ustawowo upoważniona do udzielania kredytów, po uzyskaniu informacji o prawomocnym skazaniu, wypowiada umowę kredytu preferencyjnego i wynikającą z tej umowy wierzytelność stawia w stan natychmiastowej wymagalności. Wspomniane przepisy k.k. stanowią, iż "kto, w celu uzyskania dla siebie lub kogo innego, od banku lub jednostki organizacyjnej prowadzącej podobną działalność gospodarczą na podstawie ustawy albo od organu lub instytucji dysponujących środkami publicznymi - kredytu, pożyczki pieniężnej, poręczenia, gwarancji, akredytywy, dotacji, subwencji, potwierdzenia przez bank zobowiązania wynikającego z poręczenia lub z gwarancji lub podobnego świadczenia pieniężnego na określony cel gospodarczy, elektronicznego instrumentu płatniczego lub zamówienia publicznego, przedkłada podrobiony, przerobiony, poświadczający nieprawdę albo nierzetelny dokument albo nierzetelne, pisemne oświadczenie dotyczące okoliczności o istotnym znaczeniu dla uzyskania wymienionego wsparcia finansowego, instrumentu płatniczego lub zamówienia,podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5". "Tej samej karze podlega, kto wbrew ciążącemu obowiązkowi, nie powiadamia właściwego podmiotu o powstaniu sytuacji mogącej mieć wpływ na wstrzymanie albo ograniczenie wysokości udzielonego wsparcia finansowego (...) lub zamówienia publicznego albo na możliwość dalszego korzystania z elektronicznego instrumentu płatniczego".

Dopłaty mogą być stosowane, jeżeli:

kredyt preferencyjny został udzielony na:
- zakup będącego w budowie lub istniejącego domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, stanowiącego odrębną nieruchomość, z wyłączeniem zakupu domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, do którego którejkolwiek z osób, której kredytu preferencyjnego udzielono, w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego przysługiwał inny tytuł prawny,
- zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym lub dom jednorodzinny,
- pokrycie kosztów budowy lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym lub domu jednorodzinnego, budowanego przez spółdzielnię mieszkaniową w celu ustanowienia odrębnej własności tego lokalu lub przeniesienia własności domu jednorodzinnego,
- wkład budowlany do spółdzielni mieszkaniowej, wnoszony w celu uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest zasiedlany po raz pierwszy lokal mieszkalny,
- budowę domu jednorodzinnego,
- nadbudowę, przebudowę lub rozbudowę budynku mieszkalnego lub adaptację budynku lub lokalu o innym przeznaczeniu na cele mieszkalne, w celu uzyskania lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość;
powierzchnia użytkowa ww. lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie przekracza odpowiednio 75 m² i 140 m²;
cena zakupu lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, cena zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, wkład budowlany, koszt budowy domu jednorodzinnego, koszt nadbudowy, przebudowy lub rozbudowy budynku mieszkalnego lub koszt adaptacji budynku lub lokalu o innym przeznaczeniu na cele mieszkalne, na który został udzielony kredyt preferencyjny, nie przekracza kwoty stanowiącej iloczyn powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (iloczynu współczynnika 1,3 oraz średniej arytmetycznej dwóch ostatnio ogłoszonych wartości wskaźnika);
ww. lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny położone są na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Osoba ubiegająca się o kredyt preferencyjny równocześnie z zawarciem umowy kredytu preferencyjnego z przeznaczeniem na cel zakupu będącego w budowie lub istniejącego domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego ma składać pisemne oświadczenie, że nie przysługuje jej tytuł prawny do lokalu, na który ma być udzielony kredyt preferencyjny.

Powierzchnię użytkową domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, a także cenę lub wkład budowlany przyjmuje się na podstawie umowy o ustanowieniu lub przeniesieniu własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a jeżeli umowa taka nie została zawarta do dnia złożenia wniosku o kredyt preferencyjny - na podstawie odpowiedniej umowy zobowiązującej. Powierzchnię użytkową budowanego domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego uzyskiwanego z nadbudowy, przebudowy lub rozbudowy budynku mieszkalnego lub adaptacji budynku lub lokalu przyjmuje się zaś na podstawie zatwierdzonego projektu budowlanego.

Koszt budowy domu jednorodzinnego, koszt nadbudowy, przebudowy lub rozbudowy budynku mieszkalnego lub koszt adaptacji przyjmuje się natomiast na podstawie kosztorysu uwzględniającego koszty budowy wraz z wykonaniem urządzeń budowlanych w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego związanych z domem jednorodzinnym.

Jakie ograniczenia obowiązują w okresie stosowania dopłat?

Kredytu preferencyjnego udziela się w walucie polskiej, a umowa kredytu preferencyjnego nie może uzależniać zmiany wysokości raty kapitałowo-odsetkowej, ani pozostającego do spłaty kredytu od zmiany kursów walut. Kwota kredytu preferencyjnego może zostać powiększona wyłącznie o:

pobierane przez instytucję ustawowo upoważnioną do udzielania kredytów jednorazowe i płatne z góry opłaty i prowizje związane z jego udzieleniem - do wysokości 2 % kwoty kredytu przed doliczeniem poniższych składek;
jednorazowe i płatne z góry składki ubezpieczenia kredytu preferencyjnego.

W przypadku odroczenia pierwszej spłaty kapitału kredytu preferencyjnego okres odroczenia nie może być dłuższy niż 6 miesięcy, licząc od dnia postawienia do dyspozycji kredytobiorcy ostatniej transzy kredytu preferencyjnego.

Spłata kredytu preferencyjnego może następować wyłącznie metodą równych rat kapitałowych (rata malejąca) lub równych rat kapitałowo-odsetkowych (annuitet).

Ograniczenia powyższe mają zastosowanie w okresie stosowania dopłat.

Ponadto w okresie stosowania dopłat odsetki spłacane przez kredytobiorcę są równe kwocie odsetek naliczonych przez instytucję ustawowo upoważnioną do udzielania kredytów w oparciu o stopę procentową pomniejszonej o dopłatę należną za okres naliczenia odsetek. Instytucja ustawowo upoważniona do udzielania kredytów, na wniosek kredytobiorcy, jest obowiązana do poinformowania go o łącznej wysokości zastosowanych dopłat.

W jakiej wysokości dopłaty do odsetek kredytowych można uzyskać?

Dopłata to część należnych instytucji ustawowo upoważnionej do udzielania kredytów odsetek od kredytu preferencyjnego. Podstawę naliczenia dopłaty stanowi w zasadzie:

pozostająca do spłaty kwota kredytu preferencyjnego - w przypadku lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, którego powierzchnia użytkowa nie przekracza odpowiednio:
- 50 m² - dla lokalu mieszkalnego,
- 70 m² - dla domu jednorodzinnego;
część pozostającej do spłaty kwoty kredytu preferencyjnego, stanowiąca równowartość iloczynu tej kwoty oraz wskaźnika równego ilorazowi 50 m² i powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego - w przypadku lokalu mieszkalnego, którego powierzchnia użytkowa przekracza 50 m²(wskaźnik ten ustala się z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku);
część pozostającej do spłaty kwoty kredytu preferencyjnego, stanowiąca równowartość iloczynu tej kwoty oraz wskaźnika równego ilorazowi 70 m² i powierzchni użytkowej domu jednorodzinnego - w przypadku domu jednorodzinnego, którego powierzchnia użytkowa przekracza 70 m²(wskaźnik ten ustala się z dokładnością do dwóch miejsc po przecinku).

Do podstawy naliczenia dopłaty nie wlicza się kwot skapitalizowanych odsetek.

Dopłata stanowi równowartość 50 % kwoty odsetek naliczonych od podstawy naliczenia dopłaty, według stopy referencyjnej obowiązującej w dniu naliczenia dopłaty. Stopa referencyjna jest zmienną stopą procentową (określoną w umowie kredytu preferencyjnego stopą oprocentowania kredytu preferencyjnego), stanowiącą podstawę ustalenia wysokości dopłat do oprocentowania kredytów preferencyjnych, równą przeciętnej stopie WIBOR trzymiesięczny (tj. rocznej stopie procentowej trzymiesięcznych pożyczek udzielonych w walucie polskiej na warszawskim rynku międzybankowym, notowanej przez agencję informacyjną wskazaną w umowie między Bankiem Gospodarstwa Krajowego a instytucją ustawowo upoważnioną do udzielania kredytów udzielającą kredytu preferencyjnego), obliczaną jako średnia arytmetyczna notowań w kwartale poprzedzającym dany kwartał, powiększoną o 2 punkty procentowe, publikowaną w Biuletynie Informacji Publicznej przez Bank Gospodarstwa Krajowego.

Dopłaty stosuje się przez okres 8 lat od dnia pierwszej spłaty odsetek spłacanych przez kredytobiorcę. Dopłata jest przekazywana instytucji ustawowo upoważnionej do udzielania kredytów każdorazowo po spłaceniu przez kredytobiorcę całości należnej raty kapitałowej oraz odsetek.

Co istotne, dopłaty do oprocentowania kredytów preferencyjnych stosowane na podstawie ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania będą zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Kiedy zaprzestaje się stosowania dopłat?

Zaprzestaje się stosowania dopłat w przypadku postawienia wierzytelności wynikającej z umowy kredytu preferencyjnego w stan natychmiastowej wymagalności. Instytucja ustawowo upoważniona do udzielania kredytów wpłaca do Funduszu Dopłat kwotę stanowiącą równowartość zastosowanych dopłat w przypadku postawienia kredytu preferencyjnego w stan natychmiastowej wymagalności ze względu na:

wykorzystanie kredytu preferencyjnego w części lub w całości niezgodnie z celem, na jaki został udzielony;
niewykonanie zobowiązania do wypowiedzenia członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej lub do zrzeczenia się tego prawa, albo też do rozwiązania umowy najmu i opróżnienia lokalu mieszkalnego;
uzyskanie informacji o prawomocnym skazaniu za przestępstwo określone w art. 297 § 1 lub § 2 Kodeksu karnego popełnione w związku z udzieleniem kredytu preferencyjnego.

Wpłata ta ma nastąpić w terminie 14 dni od dnia zakończenia przez instytucję ustawowo upoważnioną do udzielania kredytów czynności związanych z egzekucją należności z tytułu kapitału kredytu preferencyjnego, odsetek, zastosowanych dopłat oraz kosztów postępowania egzekucyjnego. W przypadku gdy w wyniku postępowania egzekucyjnego instytucja ustawowo upoważniona do udzielania kredytów nie odzyskała całości objętych tym postępowaniem należności, ww. kwotę instytucja ustawowo upoważniona do udzielania kredytów wpłaca w wysokości proporcjonalnej do odzyskanych należności.

Skąd biorą się środki na dopłaty?

Źródłem finansowania dopłat jest Fundusz Dopłat.

Kredytów preferencyjnych udzielają instytucje ustawowo upoważnione do udzielania kredytów, które zawarły w tej sprawie umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Umowa określa zasady, tryb i terminy naliczania, przekazywania i rozliczania dopłat, a także zakres i terminy składania przez instytucje ustawowo upoważnione do udzielania kredytów informacji o udzielonych kredytach preferencyjnych. Do zawierania takich umów nie mają zastosowania przepisy o zamówieniach publicznych.

Jeżeli środki Funduszu Dopłat nie pozwalają na pokrycie należności instytucjom ustawowo upoważnionym do udzielania kredytów z tytułu dopłat, Bank Gospodarstwa Krajowego wypłaci tym instytucjom dopłaty z własnych środków, a minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej zwróci Bankowi Gospodarstwa Krajowego wypłaconą kwotę wraz z odsetkami równymi kosztowi pozyskania przez Bank Gospodarstwa Krajowego tej kwoty. Warunki, tryb oraz termin takiego zwrotu określi umowa zawarta między ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, ministrem właściwym do spraw finansów publicznych i Bankiem Gospodarstwa Krajowego.

Bank Gospodarstwa Krajowego w okresach kwartalnych do końca miesiąca następującego po kwartale informuje ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej oraz ministra właściwego do spraw finansów publicznych o wsparciu udzielonym na podstawie ustawy.

Bank Gospodarstwa Krajowego ma prowadzić rejestr osób, które są lub były stroną umowy kredytu preferencyjnego.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. 2006 r., Nr 183, poz. 1354 ze zm.);
Ustawa z dnia 5 grudnia 2002 r. o dopłatach do oprocentowania kredytów mieszkaniowych o stałej stopie procentowej (Dz. U. 2002 r., Nr 230, poz. 1922, ze zm.);
Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny (Dz. U. 1997 r., Nr 88, poz. 553, ze zm.);
Ustawa z dnia 28 listopada 2003 r. o świadczeniach rodzinnych (Dz. U. 2006 r., Nr 139, poz. 992);
Ustawa z dnia 7 września 1991 r. o systemie oświaty (Dz. U. z 2004 r. Nr 256, poz. 2572, ze zm.);
Ustawa z dnia 27 lipca 2005 r. - Prawo o szkolnictwie wyższym (Dz. U. 2005 r., Nr 164, poz. 1365, ze zm.);
Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 2000 r., Nr 14, poz. 176, ze zm.);
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.);
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. 2006 r., Nr 156, poz. 1118 i Nr 170, poz. 1217);
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005 r. Nr 31, poz. 266, ze zm.);
Ustawa z dnia 5 grudnia 2002 r. o dopłatach do oprocentowania kredytów mieszkaniowych o stałej stopie procentowej (Dz. U. 2002 r., Nr 230, poz. 1922, ze zm.)

A.J.
Zespół e-prawnik.pl