Jakie osoby są uprawnione do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy?

Czym jest najem lokalu mieszkalnego?

Przez najem lokalu mieszkalnego należy rozumieć stosunek prawny, w ramach którego jedna ze stron (wynajmujący) zobowiązuje się do oddania lokalu mieszkalnego do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a druga strona (najemca) zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

ZasadÄ… jest, iż najem powstaje w wyniku zawarcia przez strony umowy, która nie musi być sporzÄ…dzona w jakiejÅ› szczególnej formie. Umowa najmu może być zawarta także w formie ustnej, a nawet w sposób dorozumiany. Jednkaże umowa najmu nieruchomoÅ›ci" lub pomieszczenia na czas dÅ‚uższy niż rok powinna być zawarta na piÅ›mie. W razie niezachowania tej formy poczytuje siÄ™ umowÄ™ za zawartÄ… na czas nie oznaczony. 

Kiedy najem powstaje z mocy prawa?  

W pewnych wypadkach najem powstaje z mocy prawa (ustawy), bez konieczności dokonywania przez strony jakichkolwiek czynności prawnych, jak również niezależnie od woli wynajmującego i najemcy.

Z takÄ… sytuacjÄ… mamy do czynienia, gdy w stosunku do spółdzielni mieszkaniowej prowadzone jest postÄ™powanie likwidacyjne albo upadÅ‚oÅ›ciowe. Z chwilÄ… wykreÅ›lenia tej spółdzielni z rejestru po zakoÅ„czeniu jej likwidacji albo postÄ™powania upadÅ‚oÅ›ciowego spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przeksztaÅ‚ca siÄ™ w prawo najmu, chyba że nastÄ™pcÄ… prawnym zlikwidowanej albo upadÅ‚ej spółdzielni jest inna spółdzielnia mieszkaniowa. Z kolei z chwilÄ… Å›mierci jednego z małżonków spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, które przysÅ‚ugiwaÅ‚o obojgu małżonkom, przypada drugiemu małżonkowi. Małżonek ten, jeżeli nie jest czÅ‚onkiem spółdzielni, powinien w terminie jednego roku od dnia Å›mierci współmałżonka zÅ‚ożyć deklaracjÄ™ czÅ‚onkowskÄ…. Małżonkowi zmarÅ‚ego czÅ‚onka spółdzielni przysÅ‚uguje wtedy roszczenie o przyjÄ™cie w poczet czÅ‚onków spółdzielni.

O podobnych skutkach w postaci powstania z mocy ustawy najmu lokalu mieszkalnego możemy mówić w przypadku osób, które zajmowaÅ‚y ten lokal bez tytuÅ‚u prawnego przez okres co najmniej 10 lat przed dniem 10 lipca 2001 r. Takie osoby wstÄ…piÅ‚y w najem z mocy prawa, jeżeli do dnia 10 lipca 2002 roku wÅ‚aÅ›ciciel lokalu nie wniósÅ‚ powództwa o nakazanie tej osobie przez sÄ…d opróżnienia lokalu lub powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu.  

Jednakże najczęściej z wstÄ…pieniem w najem z mocy prawa mamy do czynienia w przypadku Å›mierci najemcy. Wówczas osoby bliskie najemcy, których katalog zostaÅ‚ szczegółowo wyliczony w przepisach prawa, uznane zostajÄ… za nowych najemców. Jedyny warunek, jaki musi zostać speÅ‚niony w takiej sytuacji, stanowi fakt staÅ‚ego zamieszkiwania tych osób ze zmarÅ‚ym najemcÄ… w chwili jego Å›mierci. 

Kto zalicza siÄ™ do osób bliskich najemcy? 

Do kręgu osób bliskich zmarłego najemcy, które wstępują w jego miejsce w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, zaliczane są: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, która pozostawała z najemcą we wspólnym pożyciu.

Małżonkowie są współnajemcami lokalu mieszkalnego, jeżeli stosunek najmu powstał w czasie trwania ich małżeństwa w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny - i to niezależnie od sposobu, w jaki małżonkowie uregulowali swoje sprawy majątkowe (podpisali intercyzę - umowę majątkową małżeńską). W sytuacji, gdy jeden z małżonków przed ślubem zawarł umowę najmu lokalu mieszkalnego, do którego później wprowadził się drugi współmałżonek, najemcą jest tylko jeden z nich - ten, z którym umowę zawarł wynajmujący.

Uprawnionymi do wstąpienia w najem po śmierci najemcy są dzieci najemcy i jego współmałżonka. Nie muszą to być ich wspólne dzieci. Tak więc uprawnienie to przysługiwać będzie również dzieciom najemcy, jego współmałżonka pochodzącym z innych formalnych lub nieformalnych związków, jak również dzieciom przysposobionym przez jednego z nich.

Osobami, wobec których najemca może być obowiÄ…zany do Å›wiadczeÅ„ alimentacyjnych, sÄ… jego krewni w linii prostej oraz rodzeÅ„stwo. ObowiÄ…zek alimentacyjny obciąża w pierwszej kolejnoÅ›ci zstÄ™pnych (dzieci, wnuki itd.). W drugiej kolejnoÅ›ci ciąży na wstÄ™pnych (rodzice, dziadkowie itd.), a w dalszej - na rodzeÅ„stwie. PamiÄ™tać należy, iż obowiÄ…zek dalszych krewnych nie powstaje dopóki istnieje choćby jeden z krewnych bliższych stopniem zdolny do wypeÅ‚niania swojego obowiÄ…zku.  

Przez osobÄ™ pozostajÄ…cÄ… faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcÄ… rozumieć należy takÄ… osobÄ™, która pozostawaÅ‚a ze zmarÅ‚ym we wspólnocie domowej, duchowej, gospodarczej i fizycznej. PrzesÅ‚anka współżycia fizycznej nie jest warunkiem obligatoryjnym. Dyskusyjna jest nadal kwestia, czy do krÄ™gu tych osób zaliczyć można obok konkubiny i konkubenta ze zwiÄ…zku heteroseksualnego partnerów w zwiÄ…zkach homoseksualnych. Dominuje poglÄ…d wyÅ‚Ä…czajÄ…cy takÄ… możliwość na tle obowiÄ…zujÄ…cych obecnie przepisów.   


Co jest warunkiem koniecznym wstÄ…pienia w najem? 

Warunkiem wstÄ…pienia w stosunek najmu z mocy prawa, a wiÄ™c niezależnie od woli wynajmujÄ…cego, przez osoby wskazane powyżej jest staÅ‚e zamieszkiwanie z najemcÄ… w chwili jego Å›mierci. UstalajÄ…c, czy dana osoba stale zamieszkiwaÅ‚a ze zmarÅ‚ym najemcÄ…, bierze siÄ™ pod uwagÄ™, czy lokal ten stanowiÅ‚ jest „centrum życiowe”. Nie bÄ™dzie wiÄ™c takim lokalem mieszkanie, w którym osoba bywa sporadycznie, czasami nocuje, czy też w którym student pozostajÄ…cy na utrzymaniu rodziców zamieszkuje w okresie zajęć na uczelni znajdujÄ…cej siÄ™ poza miejscem zamieszkania rodziców. W tym lokalu mieszkalnym musi siÄ™ skupiać życie osobiste i dziaÅ‚alność osoby bliskiej najemcy. Stan faktyczny polegajÄ…cy na zogniskowaniu caÅ‚ej dziaÅ‚alnoÅ›ci życiowej osoby bliskiej najemcy w lokalu najemcy musi trwać do chwili Å›mierci najemcy.

Nie należy zapominać również o okolicznoÅ›ci, iż w przedmiotowym lokalu mieszkalnym osoba bliska najemcy ma zamieszkiwać razem z najemcÄ…. Nie bÄ™dzie mowy o wstÄ…pieniu w stosunek najmu z mocy ustawy, jeżeli lokal przysÅ‚ugujÄ…cy najemcy do dnia jego Å›mierci zajmowany byÅ‚ przez osobÄ™ mu bliskÄ…, ale sam najemca przebywaÅ‚ w tym czasie w zupeÅ‚nie innym miejscu (pod opiekÄ… krewnych, w domu opieki spoÅ‚ecznej).   

Fakt zameldowania osoby bliskiej najemcy w zajmowanym przez niego lokalu nie jest sam w sobie przesÅ‚ankÄ… decydujÄ…cÄ… o speÅ‚nieniu warunku wspólnego zamieszkiwania z najemcÄ…. Okoliczność ta może być traktowana tylko posiÅ‚kowo przy ustalaniu, kto w rzeczywistoÅ›ci zamieszkiwaÅ‚ w lokalu mieszkalnym najemcy.  

Pamiętaj, że:

  • oceny, czy dana osoba wstÄ…piÅ‚a w najem lokalu mieszkalnego, dokonuje siÄ™ na podstawie przepisów obowiÄ…zujÄ…cych w chwili Å›mierci najemcy;

  • przepisów dotyczÄ…cych wstÄ…pienia osób bliskich najemcy nie stosuje siÄ™, w razie gdy mamy do czynienia ze Å›mierciÄ… jednego ze współnajemców; a wiÄ™c niedopuszczalne jest wstÄ…pienie w stosunek najmu lokalu osób bliskich najemcy w sytuacji, gdy umiera jeden z małżonków bÄ™dÄ…cych współnajemcami;

  • jeżeli po Å›mierci najemcy pozostaje po nim kilka osób bliskich, które wspólnie z nim zamieszkiwaÅ‚y, wówczas każda z nich wstÄ™puje z mocy prawa w stosunek najmu;

  • żądanie ustalenia wstÄ…pienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie ulega przedawnieniu; 

  • jeżeli w chwili Å›mierci najemcy brak jest osób bliskich, które razem z nim zamieszkiwaÅ‚y, to stosunek najmu wygasa. Najem nie wchodzi do spadku. 

Podstaw prawna:


Zespół
e-prawnik.pl

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

  • aneta 2013-07-30 00:09:45

    witam mam 3 dzieci od 6lat zajmuje mieszkanie nielegalnie z ktorego dostalam eksmisje bez prawa do mieszkania socjalnego a obecnie jestem w 5miesiacu ciazy czy mam jakies szanse zebym zostala na tym mieszkaniu i nie wyrzucono mnie z dziecmi ja i dzieci jestesmy bez meldunku

  • ntt1 2011-09-14 19:20:28

    Czy wynajmujący może wysyłać mi wezwania do złożenia wniosku w Urzędzie Miasta lub uzyskanie wyroku sądowego o stwierdzenie wstąpienia w stosunek najmu po śmierci mojej mamy?


Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika