Logowanie

Rejestracja

Poprzez założenie konta Użytkownika w serwisie e-prawnik.pl wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych w celu wykonania zobowiązań przez Legalsupport sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie, przy ul. Gabrieli Zapolskiej 36, kod poczt. 30-126, zarejestrowaną w Sądzie Rejonowym dla Krakowa - Śródmieścia w Krakowie, NIP 676-21-64-973, kapitał zakładowy 133.000,00 zł, zgodnie z ustawą z 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych.
Równocześnie akceptuję regulamin serwisu e-Prawnik.pl

Bezpłatny dostęp tylko dla zarejestrowanych

masz już konto?

  • Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych i akceptuję Regulamin serwisu e-Prawnik.pl (więcej)

  • Wyrażam zgodę na otrzymywanie od Legalsupport sp. z o.o. informacji handlowej (więcej)


Na czym polega rola pośrednika przy zakupie mieszkania?

Money.pl/Iwona Montel-Krasucka
(fot. Money.pl/Iwona Montel-Krasucka)

Pośrednik jest przedsiębiorcą, który za to, że zajmuje się zbieraniem i wyszukiwaniem informacji o nabywcach i zbywcach, pobiera od obydwu stron prowizje. Nie jest to wprawdzie konieczny uczestnik procesu zakupu, niemniej obecnie rzadko kiedy pośrednik nie uczestniczy w obrocie nieruchomościami. Pośrednik jest potrzebny wtedy, gdy nie mamy czasu zająć się przeszukiwaniem mnóstwa ofert na rynku nieruchomości.

Warto przypomnieć, iż od 1 stycznia 2014 roku zniesiono obowiązek licencji na zawód pośrednika nieruchomości, a co za tym idzie pośrednikiem może zostać prawie każdy. Nie są potrzebne szczególne kwalifikacje, a jedynymi wymogami jest posiadanie pełnej zdolności do czynności prawnych oraz ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody związane z wykonywaniem zawodu pośrednika. Ponadto pośrednicy w obrocie nieruchomościami mają obowiązek wykonywania swoich czynności w oparciu o pisemną umowę (forma pisemna pod rygorem nieważności).

Niedługo wejdzie w życie nowelizacja, wskazująca, że pośrednikiem lub zarządcą powinna być osoba, która realizuje czynności zawodowe odpłatnie, w sposób zorganizowany, ciągły i powtarzalny. Dlatego przyjęto, że pośrednikiem bądź zarządcą nieruchomości będzie mógł być wyłącznie przedsiębiorca. Natomiast faktyczne czynności zawodowe będą mogły być wykonywane przez osoby fizyczne na podstawie umowy z przedsiębiorcą. Dzięki temu ograniczone zostanie ryzyko, że pośrednictwem lub zarządzaniem zajmować się będą przypadkowe osoby. Rzeczoznawca majątkowy, pośrednik w obrocie nieruchomościami oraz zarządca nieruchomości musi dołączyć kopię polisy OC do:

  • operatu szacunkowego lub umowy o sporządzenie wyceny nieruchomości,
  • umowy pośrednictwa,
  • umowy o zarządzanie nieruchomością.

Pomoże to w ubieganiu się o odszkodowanie za szkody spowodowane w związku z wykonywaniem czynności rzeczoznawstwa majątkowego, pośrednictwa lub zarządzania nieruchomościami.

Zwieranie umowy pośrednictwa 

Do pośrednika najlepiej jest się udać już z konkretnym wyobrażeniem co do rodzaju mieszkania, pieniędzy, jakie jesteśmy w stanie na nie poświęcić (czyli jaką zdolność kredytową bank nam przyznał) oraz okolicy, w której byśmy chcieli osiąść. Idąc do pośrednika, trzeba też wiedzieć, że nie jest łatwo go zmylić, tzn. wynaleźć za jego pomocą kilka interesujących ofert, a następnie rozwiązać umowę i kupić mieszkanie od znalezionego sprzedawcy bez uczestnictwa pośrednika i jego prowizji. Umowa z pośrednikiem zawiera ”sankcje” finansowe za złamanie umowy, poza tym trzeba wiedzieć, że podobne prowizje pośrednik zbiera od sprzedających, więc może zbadać kupującego wypytując sprzedającego. Oprócz tego pamiętajmy - zawsze może za parę miesięcy zajrzeć do księgi wieczystej i gdy w rubryce „właściciel” „swojej” nieruchomości znajdzie swojego klienta – nabierze podejrzeń i pewnie zwróci się o zapłatę kary. Dlatego: najlepiej zawierać umowę z pośrednikiem bez zastrzegania wyłączności (co umożliwia korzystanie z ofert innych biur albo szukanie samemu) oraz przewidzieć mechanizmy niezwłocznego informowania pośrednika o przedstawionej ofercie (że jest już z jakiegoś innego źródła nam znana), które pozwolą uniknąć zarzutu zawarcia umowy poza wiedzą pośrednika. 

Jak powinna wyglądać umowa z pośrednikiem?

Poniżej przykładowa umowa z pośrednikiem wraz z komentarzem (kursywą). Większość zapisów jest standardowa. Komentarz pojawia się w istotnych miejscach. 

 

                       UMOWA POŚREDNICTWA

 w obrocie nieruchomościami nr ……. bez prawa wyłączności

Zawarta w Krakowie dnia …………………… roku, pomiędzy:

Panią / Panem: …………………..

Zamieszkałą / ym w ……………………. , przy ulicy ………………...nr ………….

kod pocztowy ……………….; NIP …………………, dowód osobisty nr ……………….

telefon …………………………….. fax ……………………………… ,

zwana / ym w dalszej części Zamawiającym,

a

Przedsiębiorstwem Obrotu Nieruchomościami „Peszex”, z siedzibą w Krakowie przy ul. Zabłocie 19, NIP 622-122-54-87, działającym na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej Urzędu Miejskiego w Kerakowie nr rej. 11148 z 1999 roku, w imieniu którego działa:

Andrzej Poniewierski – właściciel, zwanym w dalszej części Pośrednikiem. 

§ 1

  1. Zamawiający powierza Pośrednikowi podjęcie czynności zmierzających do zakupu przez Zamawiającego nieruchomości określonej w pkt. 2, zwanej w dalszej części Nieruchomością.

  2. Przedmiot pośrednictwa: ……………………………………………

(w miarę możliwości dobrze jest precyzyjnie określić przedmiot pośrednictwa, żeby później nie okazało się, że pośrednik będzie twierdził, iż np. przedstawiając mieszkanie na parterze z hipoteką, wywiązuje się z umowy)

§ 2

W celu realizacji postanowień ujętych w § 1 Pośrednik zobowiązuje się między innymi do:

  • aktywnego poszukiwania określonych nieruchomości dostępnymi środkami, w tym również poprzez innych współpracujących pośredników,

  • prowadzenia zastępstwa negocjacyjnego na życzenie Zamawiającego,

  • przygotowania i przeprowadzenia obsługi transakcji zakupu nieruchomości,

  • zachowania poufności informacji otrzymanych od Zamawiającego w związku z wykonywaniem umowy. 

§ 3

  1. Za doprowadzenie do transakcji zakupu przez Zamawiającego nieruchomości wskazanej przez Pośrednika Zamawiający zapłaci Pośrednikowi wynagrodzenie netto w wysokości …. % wartości rzeczywistej ceny zakupu.

  2. Jeżeli kwota wynagrodzenia określonego w pkt. 1 nie przekroczy wartości 1 500 zł, Zamawiający zapłaci Pośrednikowi zryczałtowane wynagrodzenie netto w wysokości 1 500 zł (słownie: jeden tysiąc pięćset złotych).

  3. Wynagrodzenie staje się wymagalne i płatne gotówką w dniu zawarcia przez Zamawiającego umowy zakupu nieruchomości. Za zgodą Pośrednika dopuszcza się płatność wynagrodzenia gotówką w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy, nie później jednak niż w terminie 5 dni od dnia wystawienia faktury VAT za usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub przelewem na rachunek Pośrednika określony w fakturze VAT. W przypadku przekroczenia wyżej określonych terminów Pośrednik zastrzega sobie prawo naliczenia odsetek za zwłokę w wysokości ustawowej.

  4. W przypadku zawarcia przedwstępnej umowy zakupu Zamawiający zapłaci Pośrednikowi 50 % wynagrodzenia ustalonego w § 3 pkt. 1 lub 2, natomiast po zawarciu właściwej umowy przeniesienia własności nieruchomości - pozostałą część wynagrodzenia. Postanowienia § 3 pkt. 3 stosuje się odpowiednio.

  5. Do należnego Pośrednikowi wynagrodzenia doliczony zostanie podatek VAT według przepisów obowiązujących w dniu wystawienia przez Pośrednika faktury VAT za usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Na dzień zawarcia niniejszej umowy pośrednictwa obowiązuje stawka 23 % podatku VAT.

  6. Zamawiający upoważnia Pośrednika do wystawienia faktury VAT bez swojego podpisu za usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. 

§ 4

  1. Zawarcie przez Zamawiającego umowy zakupu nieruchomości wskazanej przez Pośrednika z pominięciem Pośrednika powoduje skutki wynikające z § 3 niniejszej umowy oraz obowiązek zapłaty przez Zamawiającego kary umownej w wysokości 3 % wartości ceny zakupu netto nieruchomości, jednak nie mniej niż 10 000 zł (słownie: dziesięć tysięcy złotych). Postanowienia § 3 pkt. 3 stosuje się odpowiednio.

  2. W przypadku zawarcia przez bliskich Zamawiającego lub osoby pozostające z Zamawiającym w związku gospodarczym lub innym związku umowy zakupu wskazanej przez Pośrednika nieruchomości, i w razie nie wywiązania się z obowiązku zapłaty wynagrodzenia w wysokości i na warunkach określonych w § 3 niniejszej umowy, Zamawiający poddaje się skutkom wynikającym z § 4 pkt. 1.

(ten paragraf powinno się absolutnie negocjować. Po pierwsze określenie minimalnej kary za zawarcie umowy z pominięciem pośrednika w wysokości 10 000 zł  jest rażąco wygórowane i nieuzasadnione – prowadzi do roszczenia kary w wysokości nawet siedmiokrotności prowizji w niektórych przypadkach. Jeżeli pośrednik się nie zgodzi, można taki zapis uchylić w drodze procedury uchylania niedozwolonych postanowień umownych, nawet po zawarciu takiej umowy, o czym mowa w artykule: Uwaga na niedozwolone postanowienia w umowie kupna mieszkania!. Po drugie nie precyzyjne jest sformułowanie w pkt 2: „osoby pozostające z Zamawiającym w związku gospodarczym lub innym związku” – pośrednik jest w stanie na tej podstawie dochodzić kary w przypadku zawarcia umowy sprzedaży przez kolegę kolegi z klubu brydżowego! ) 

§ 5

  1. Pośrednik nie rości sobie prawa do wyłączności na poszukiwanie nieruchomości dla Zamawiającego.

  2. Oferty dotyczące poszukiwanych nieruchomości będą przedstawiane Zamawiającemu w formie załącznika do niniejszej umowy i przesyłane drogą pocztową listem poleconym, faksem lub dostarczane osobiście za potwierdzeniem odbioru.

  3. W przypadku, kiedy w przedłożonej ofercie znajduje się nieruchomość znana już Zamawiającemu z innego źródła, Zamawiający zobowiązany jest niezwłocznie powiadomić o tym fakcie Pośrednika w nieprzekraczalnym terminie dwóch dni roboczych od dnia otrzymania oferty, pod rygorem uznania tej nieruchomości za nieruchomość pochodzącą z oferty Pośrednika z wszelkimi związanymi z tym konsekwencjami wynikającymi z postanowień niniejszej umowy. Powiadomienie staje się skuteczne i wiążące Strony w sytuacji, gdy Pośrednik otrzymał je w terminie określonym powyżej za pośrednictwem faksu i potwierdzone w terminie późniejszym przez Zamawiającego listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

(taki zapis jak w pkt 3 dobrze chroni zamawiającego, trzeba jednak uważać na datę otrzymania oferty – jeżeli umówimy się na dostarczanie ofert drogą elektroniczną i jednocześnie sami szukamy mieszkania,  trzeba sprawdzać skrzynkę codziennie)  

§ 6

  1. Zamawiający zobowiązuje się do poinformowania Pośrednika w terminie 7 dni od daty wydania oferty lub okazania nieruchomości o jej przyjęciu bądź odrzuceniu.

  2.  Pośrednik może dochodzić od Zamawiającego odszkodowania za poniesioną szkodę związaną z rozpowszechnianiem przez Zamawiającego otrzymanych ofert.

  3. Pośrednik oświadcza, że zgodnie z art. 181 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności pośrednika (TUiR Warta S.A., polisa nr 903500022173, suma gwarancyjna 25 000 Euro). 

§ 7

  1. Umowa zawarta zostaje na czas nieoznaczony, przy czym Zamawiający zachowuje prawo do jej rozwiązania na podstawie złożonego pisemnie oświadczenia woli. Złożenie oświadczenia woli przez Zamawiającego jest równoznaczne z rozwiązaniem niniejszej umowy.

  2. Oferty złożone Zamawiającemu w trakcie trwania niniejszej umowy wywołują po jej rozwiązaniu skutki z niej wynikające w przypadku zawarcia przez Zamawiającego lub osoby wymienione w § 4 pkt. 2 umowy zakupu w terminie 18 miesięcy od dnia rozwiązania niniejszej umowy.

  3. Zamawiający ma obowiązek powiadomienia Pośrednika o zaprzestaniu poszukiwania nieruchomości objętych niniejszą umową.

(to oznacza zakaz zawierania umowy z pominięciem pośrednika ze wskazanym przez pośrednika właścicielem dotyczy okresu 18 miesięcy po rozwiązaniu umowy)

§ 8

Zamawiający działający w imieniu osób mu bliskich lub trzecich odpowiedzialny jest za wszelkie zobowiązania wynikające z niniejszej umowy. 

§ 9

Zamawiający wyraża zgodę na przetwarzanie swoich danych osobowych przez Pośrednika dla potrzeb niezbędnych do realizacji postanowień niniejszej umowy, zgodnie z postanowieniami ustawy z dnia 29.08.1997 r. o ochronie danych osobowych (Dz.U. Nr 133, poz. 883). 

§ 10

  1. W przypadkach nieuregulowanych niniejszą umową zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego.

  2. Wszelkie spory rozstrzygane będą przez właściwe sądy powszechne.

  3. Wszelkie zmiany i uzupełnienia niniejszej umowy dla swej ważności wymagają formy pisemnej.

  4. Umowę niniejszą sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.

(nie powinien się pojawić zapis oddający pod rozstrzyganie sądu np. polubownego wszelkich sporów) 

      ZAMAWIAJĄCY                                                                        POŚREDNIK

 

Podstawa prawna:

 

Komentarze: Na czym polega rola pośrednika przy zakupie mieszkania?

  • Ula 2017-10-10 16:49:58

    Re: Na czym polega rola pośrednika przy zakupie mieszkania?

    Mamy swojego pośrednika, który przez 1 dzień szukał dla nas domu. Następnego dnia w internecie znaleźliśmy ofertę, która nas interesowala, więc skontaktowalismy się z naszym posrednikiem, ten załatwił klucze więc mogliśmy dom obejrzeć. Poza tym nic nie zrobił, nie dowiedział się nic na temat tego domu (data budowy, metraż, własność, ostatnie remonty itp.), nie skontaktował się z doradcą finansowym odnośnie kredytu, nie oddzwaniał, nie przedstawił żadnej umowy przedwstępnej, zero wspolpracy. Sami skontaktowalismy się z właścicielami i sami ustaliliśmy kwotę i datę transakcji. I teraz zaczyna się komedia, nasz pośrednik życzy sobie 2%, a pośrednik sprzedających 1%. My póki co z nikim umowy nie podpisaliśmy. Chcemy się negocjować, ponieważ nie będziemy płacić 10 tys zł za 1! dzień pracy naszemu pośrednikowi i 5 tys zł za tak naprawdę nic pośrednikowi sprzedających. Moje pytanie, czy muszę podpisać umowę z posrednikiem sprzedających jeżeli mam już swojego?

  • Adam 2012-08-12 14:25:15

    Re: Na czym polega rola pośrednika przy zakupie mieszkania?

    Teraz mam wrażenie, że odchodzi się już od zatrudniania pośredników. Częściej spotykam się właściwie z wynajmowaniem negocjatorów cen ( można poczytać: negocjator.warszawa.pl ), któzy pomagają kupującym w negocjacjach ze sprzedawcą. Ich głównym obowiązkiem jest wytargowanie zniżki. Z reguły się to oczywiście udaje. Sam dzięki zatrudnieniu kogoś takiego kupiłem mieszkanie o 20 proc taniej, a więc całkiem pokaźna sumka została u mnie w kieszeni. Pośrednik wziął tylko prowizję od wynegocjowanej zniżki.

  • anna 12 2009-10-20 10:48:08

    Re: Na czym polega rola pośrednika przy zakupie mieszkania?

    Znalazlam oferte na internecie.Odpowiadala mi,jednak ze wzgledu na odleglosc/ok.250km/ i moje inwalidztwo,po wczesniejszym uzgodnieniu z posrednikiem,poprosilam syna o zrobienie fotografii.Pomimo uzgodnien -posrednik odmowil okazania,bez wczesnieszego podpisania umowy posrednictwa z moim synem.Syn,chcac tylko zrobic zdjecia,pod przymusem- umowe podpisal,bez mojej wiedzy.Posrednik mial oczywiscie podpisana umowe ze sprzedajacym.Jak reprezentowal jego interes,skoro odmawial pokazania mieszkania.O istnieniu umowy spisanej z moim synem,dowiedzialam sie w 2tyg.po podpisaniu umowy glownej.Podobno,nieczytelnym podpisem zatwierdzilam ta umowe,bez daty,bez jakichkolwiek innych zapisow.Biuro odmowilo mi okazania tego zatwierdzenia.Dopiero w aktach sadowych,przeslanych z nakazem platnosci po raz pierwszy zobaczylem ten podpis.Uwazam,ze zostal sfalszowany,co pod rygorem odpowiedzialnosci zglosilam na Policje.Pisze sprzeciw do sadu.Nie wiem z jakim skutkiem.Co moge jeszcze zrobic?


Dodaj komentarz

Administratorem danych osobowych jest Legalsupport sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie przy ul. Gabrieli Zapolskiej 36. Podane przez Użytkownika dane osobowe będą przetwarzane w celu realizacji umowy i w zakresie niezbędnym do świadczenia usług oraz w celach statystycznych. Podanie danych osobowych przez użytkownika jest dobrowolne. Użytkownik ma prawo dostępu do ich treści oraz poprawy.

Pomoc prawna online

Opinie naszych klientów

  • Anna

    ocena usługi:

    Dostałam niezwykle rzetelną , popartą paragrafami, ustawami, informację, bardzo dziękuję!
  • Dorota G.

    ocena usługi:

    Bardzo wyczerpująco i profesjonalnie. Dziękuję i z pewnością będę polecać.
  • Michał K.

    ocena usługi:

    Szybka wycena, fachowa porada podparta paragrafami, dziękuję za pomoc i gorąco polecam.
  • Mariusz

    ocena usługi:

  • edek

    ocena usługi:

    Bardzo dobrze.
  • Janina

    ocena usługi:

    Opinia bardzo jasno przedstawiona. Odpowiedzi na pytania wyczerpujące i zrozumiałe. Wzory wniosków do sądu również dołączone. Bardzo polecam tę formę pomocy.
  • Jacek Trzciołek

    ocena usługi:

    Pomoc szybka i konkretna.
  • Alicja

    ocena usługi:

    Dziękuję bardzo jestem zadowolona z pomocy prawnej.Polecam innym korzystanie z fachowej porady.
  • Halina W.

    ocena usługi:

    Bardzo rzetelna i wszechstronna analiza sytuacji. Bardzo dziękuję.
  • Sebastian T

    ocena usługi:

  • Paweł

    ocena usługi:

  • Jola z Norwegii

    ocena usługi:

    Odpowiedz rzetelna,poparta paragrafami. Obszerne wyjaśnienie tematu.Polecam z całego serca i pozdrawiam.
  • Lidia

    ocena usługi:

    Opinia prawna konkretna, rzeczowa i napisana językiem zrozumiałym dla każdego. Wyczerpująca odpowiedź na moje pytania i wątpliwości.
  • zbigniew

    ocena usługi:

    Tanio ,szybko i w języku zrozumiałym dla laika , polecam .
  • Jan Mossakowski

    ocena usługi:

    miła i fachowa usługa profesjonalne podejście do zadanych pytań
  • DANUTA

    ocena usługi:

    Pomoc jaką uzyskałam była dla mnie przede wszystkim rzetelna i prawdziwa. Odpowiedzi na moje zapytanie szukałam w internecie, gdzie każdy wypowiadał się różnie, nie jednoznacznie. Dobrze, że trafiłam tutaj i otrzymałam fachową opinię. Na pewno polecam innym skorzystania z pomocy prawniczej !!
  • Tworska Ewa

    ocena usługi:

    Pomoc prawna była rzetelna , wyczerpująca, bez niezrozumiałych dla przeciętnego obywatela zawiłości językowo - prawnych . Swietna opcja : negocjowanie ceny, ponieważ większości nie stać na wysokie opłaty, a przecież też muszą niejednokrotnie korzystać z pomocy Prawników . Polecam




Informujemy, iż zgodnie z przepisem art. 25 ust. 1 pkt. 1 lit. b ustawy z dnia 4 lutego 1994 roku o prawie autorskim i prawach pokrewnych (tekst jednolity: Dz. U. 2006 r. Nr 90 poz. 631), dalsze rozpowszechnianie artykułów i porad prawnych publikowanych w niniejszym serwisie jest zabronione.

Zapytaj prawnika – skontaktujemy się z Tobą w ciągu godziny!

* pola wymagane