Nabycie mieszkania z lokatorami i postępowanie eksmisyjne

Co w sytuacji kiedy mieszkanie zamieszkane jest przez lokatorów np. bezrobotną rodzinę? Czy konieczne jest im zapewnienie lokalu zastępczego i czy to obowiązek nowego właściciela mieszkania? Jak wygląda procedura eksmisji?

Nowy dom ... z jego starym mieszkańcem

Jako, że zlicytowanie mieszkania najczęściej odbywa się wbrew woli jego właścicieli, także w późniejszym czasie nabywca może trafić na opór lokatorów. Zazwyczaj bowiem mieszkańcy nie chcą opuścić przedmiotowego lokalu. 

Przypomnieć należy, że prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę. Od tej chwili więc osoba, która zaoferowała najwyższą cenę na licytacji staje się właścicielem mieszkania, zaś dłużnik osobą, która zajmuje lokal bez tytułu prawnego. Samo zameldowanie – czy to na pobyt stały, czy czasowy, nie jest bowiem równoważne z posiadaniem prawa do lokalu. To jedynie administracyjne potwierdzenie faktu zamieszkiwania w danym miejscu. Dlatego też w czasie, gdy dłużnik z rodziną nadal przebywa w mieszkaniu, można naliczać mu czynsz za bezumowne korzystanie z lokalu. Nie jest to jednak docelowe rozwiązanie problemu – wszak najczęściej biorący udział w licytacjach sami chcą zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe i wprowadzić się do nabytej nieruchomości.

Postępowanie eksmisyjne

W takim wypadku konieczne jest wniesienie do sądu (właściwego dla miejsca zamieszkania lokatora) powództwa o eksmisję. Sąd wydając orzeczenie w sprawie wskazuje, czy osoby pozwane mają prawo do lokalu socjalnego czy też nie. Spora grupa osób ma prawo do lokali socjalnych, które powinna zapewnić im gmina. Są to m. in. kobiety w ciąży, małoletni, emeryci i renciści, osoby zarejestrowane jako bezrobotne.

Jeżeli takie prawo przysługuje, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Trzeba przy tym mieć na uwadze aktualną sytuację na rynku mieszkań komunalnych – gminy niestety cierpią na ich brak. Tysiące ludzi oczekują więc w kolejkach na przydział takiego mieszkania.  Samorządowi znalezienie takiego lokalu może zająć nawet kilka lat. Do czasu zaoferowania przez gminę lokalu socjalnego takie osoby mogą nadal mieszkać w dotychczasowym lokalu. Powinny za to płacić, choć najczęściej tego nie robią. Oczywiście, prawo przewiduje w takich sytuacjach możliwość uzyskania odszkodowania  od gminy za czas, w którym lokator zajmował lokal. Właściciel musi jednak udowodnić, że poniósł szkodę z tego tytułu. Takie odszkodowanie jest zwykle równe czynszowi, jaki mógłby on uzyskać, gdyby lokal oddał w najem.

Piętrzą się trudności …

Na podstawie wyroku eksmisyjnego można wnosić o opróżnienie lokalu przez komornika. Przepisy stanowią jednak, że nie można pozbyć się lokatora nie zapewniając mu pomieszczenia zastępczego, jeżeli lokator nie ma prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego. 

Jeżeli bowiem z wyroku eksmisyjnego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, a dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie, nie dłużej jednak niż przez okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając tam dłużnika, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego pomieszczenia. Komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Dopiero, gdy znajdzie się pomieszczenie zastępcze, możliwa jest eksmisja lokatora. Polega ona na przymusowym usunięciu  takiej osoby z zajmowanego mieszkania.  Komornik dokonuje wówczas opróżnienia lokalu z osób i rzeczy. Przeprowadzając egzekucję, komornik usunie ruchomości niebędące przedmiotem egzekucji i odda je dłużnikowi, a w razie jego nieobecności pozostawi osobie dorosłej spośród jego domowników, ostatecznie zaś, ustanowi dozorcę, pouczając go o obowiązkach i prawach dozorcy ustanowionego przy zajęciu ruchomości, i odda mu usunięte ruchomości na przechowanie na koszt dłużnika.

Dodać jeszcze trzeba, że egzekucja może być prowadzona tylko przeciwko tym osobom, które zostały wymienione w tytule wykonawczym. Aby więc można było wyeksmitować wszystkich domowników, wprowadzono przepisy umożliwiające wezwanie och do udziału w sprawie już w toku postępowania, jeżeli informacja o innych mieszkańcach wyjdzie na jaw dopiero w toku procesu sądowego.

O czym pamiętać

Nie można zapominać o wymeldowaniu osób, które nie zamieszkują już w lokalu. Dokonuje się tej czynności na wniosek nowego właściciela lokalu – wykazuje się wówczas w postępowaniu opuszczenie miejsca pobytu stałego na skutek orzeczenia sądu w sprawie o eksmisję.

Na zakończenie przypominamy, że bardzo rzadko zdarza się, że lokatorzy wyprowadzają się z własnej woli lub za zapłatą odpowiedniej sumy (tzw. odstępne). Trzeba więc zawsze przy zakupie mieszkania z lokatorem uwzględnić dodatkowe koszty postępowania w sprawie o eksmisję, a także doliczyć trochę więcej czasu na wprowadzenie się do nowego lokum. 

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964 Nr 43 poz. 296z późn. zm.)

Zespół
e-prawnik.pl