Logowanie

Rejestracja

Poprzez założenie konta Użytkownika w serwisie e-prawnik.pl wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych w celu wykonania zobowiązań przez Legalsupport sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie, przy ul. Gabrieli Zapolskiej 36, kod poczt. 30-126, zarejestrowaną w Sądzie Rejonowym dla Krakowa - Śródmieścia w Krakowie, NIP 676-21-64-973, kapitał zakładowy 133.000,00 zł, zgodnie z ustawą z 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych.
Równocześnie akceptuję regulamin serwisu e-Prawnik.pl

Bezpłatny dostęp tylko dla zarejestrowanych

masz już konto?

  • Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych i akceptuję Regulamin serwisu e-Prawnik.pl (więcej)

  • Wyrażam zgodę na otrzymywanie od Legalsupport sp. z o.o. informacji handlowej (więcej)


Należysz do dużej czy małej wspólnoty mieszkaniowej?

Joanna Gaik
Joanna Gaik

Sprawdź jak sprawować w nich zarząd nieruchomością wspólną – wnioski z wyroku SN z dnia 8 września 2016 r. sygn. akt II CSK 817/15

 W sprawie, która analizował Sąd Najwyższy chodziło o ustalenie, kiedy dochodzi do zmiany z „małej” wspólnoty mieszkaniowej na „dużą” wspólnotę. Kwestia ta ma wpływ na stosowane przepisy prawa dotyczące m.in. zarządu nieruchomością wspólną.  

I tak w ww. sprawie w 2010 r. w budynku usytuowanym na nieruchomości będącej własnością Wspólnoty Mieszkaniowej znajdowało się 6 samodzielnych lokali, z których 3 stanowiły odrębne własności a pozostałe 3 lokale były własnością Gminy – jednego właściciela - i nie zostały wyodrębnione. Od kwietnia 2012 r. w budynku znajdowało się już 8 samodzielnych lokali, a to dlatego, że właściciele dwóch lokali - w miejsce swoich „pojedynczych” lokali -  utworzyli po 2 samodzielne lokale. W obu przypadkach nie doszło do wyodrębnienia nowoutworzonych lokali. Dokonany został natomiast wpis tych lokali do księgi wieczystej. Na zebraniu Wspólnoty została podjęta uchwała, która nie odpowiadała części właścicieli. Powstał problem na podstawie jakich przepisów należy ją zaskarżyć. Czy na podstawie przepisów o małej czy też dużej wspólnocie mieszkaniowej?

Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale znajdują się w budynku wzniesionym na określonej nieruchomości objętej współwłasnością. Powstaje ona z mocy prawa, gdy w skład nieruchomości wchodzą co najmniej 2 lokale będące własnością różnych osób. Sposób zarządu nieruchomością wspólną, może być określony w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie później zawartej w formie aktu notarialnego. Jeżeli nie doszło do określenia sposobu zarządu według tych reguł, to znajdą zastosowanie przepisy, które uzależniają określenie tego sposobu od liczby lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących do dotychczasowego właściciela.

Mała wspólnota mieszkaniowa

Jeżeli liczba lokali nie jest większa niż 7, to sprawowanie zarządu ma charakter zarządu właścicielskiego (bezpośredniego), wykonywanego przez samych właścicieli i polega na podejmowaniu czynności faktycznych i prawnych przez samych współwłaścicieli, bez podejmowania uchwał stwierdzających możliwość ich dokonania. Uwzględnia także możliwość zwrócenia się do sądu w wypadkach, w których jest to potrzebne dla zapewnienia prawidłowości zarządu. Nie mają zatem zastosowania do tego zarządu przepisy dotyczące zarządu nieruchomością wspólną w dużej wspólnocie, także związane z podejmowaniem uchwał i ich zaskarżaniem. Nie wyłącza to możliwości innego określenia sposobu zarządu w tym stosowania przepisów przewidzianych dla dużych wspólnot mieszkaniowych.

Duża wspólnota mieszkaniowa

Do dużych wspólnot zaliczane są te, które obejmują, lokale wyodrębnione i niewyodrębnione w łącznej liczbie większej niż 7. Zarządzanie nieruchomościami wspólnymi w tych wspólnotach wymaga od właścicieli lokali podjęcia uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu.

Jak ustalić ilość lokali we wspólnocie?

„Liczbę lokali, od której uzależniony jest sposób zarządu nieruchomością wspólną tworzą wszystkie samodzielne lokale, znajdujące się w budynku. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości. W uchwale z dnia 9 grudnia 1999 r., III CZP 32/99 (OSNC 2000, Nr 2, poz. 104) Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że do lokali "należących do dotychczasowego właściciela" zalicza się wszystkie lokale mogące, stanowić odrębne nieruchomości w przyszłości, bez względu na to, na jakiej podstawie prawnej oddane zostały we władanie innym osobom. Metoda sumowania lokali w nieruchomości wspólnej nie obejmuje kryterium własnościowego. Nie oznacza to jednak, że nie może dojść do zmiany liczby lokali w następstwie czynności podjętych przez właścicieli lokali wyodrębnionych, w drodze połączenia lokali albo podziału pierwotnego lokalu. Dopuszczalne jest wydzielenie z lokalu wyodrębnionego lokalu samodzielnego bez jednoczesnego ustanowienia odrębnej jego własności. Istotne jest, żeby mógł on w przyszłości stanowić odrębną nieruchomość. Taki lokal wpływa na liczbę lokali, od której uzależniony został sposób zarządu nieruchomością wspólną. W dużej wspólnocie wyodrębnienie samodzielnego lokalu wymaga, zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie braku zgody, zainteresowany wyodrębnieniem może zwrócić się o rozstrzygnięcie tej kwestii przez sąd. Poza tym lokal powinien spełniać wymagania przewidziane w przepisach, potwierdzone zaświadczeniem i być wpisany do księgi wieczystej. W małej wspólnocie zgodę powinni wyrazić wszyscy właściciele, a niewyrażenie jej, może być poddane kontroli sądu zgodnie z zasadami zarządu właścicielskiego. Wymagania co do samodzielności wydzielonego lokalu są takie same.”

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 września 2016 r. sygn. akt II CSK 817/15

 

Komentarze: Należysz do dużej czy małej wspólnoty mieszkaniowej?

  • Joanna Gaik 2017-02-21 19:06:30

    Re: Należysz do dużej czy małej wspólnoty mieszkaniowej?

    Witam, jestem autorką przesłanego artykułu. Chciałabym podesłać swoje zdjęcie do uzupełnienia publikacji. Proszę o podanie adresu mailowego.


Dodaj komentarz

Administratorem danych osobowych jest Legalsupport sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie przy ul. Gabrieli Zapolskiej 36. Podane przez Użytkownika dane osobowe będą przetwarzane w celu realizacji umowy i w zakresie niezbędnym do świadczenia usług oraz w celach statystycznych. Podanie danych osobowych przez użytkownika jest dobrowolne. Użytkownik ma prawo dostępu do ich treści oraz poprawy.

Pomoc prawna online

Zaufało nam już:
  • 0
  • 3
  • 1
  • 1
  • 6
  • 4
  • 5
  • osób

Opinie naszych klientów

  • Zofia Lewandowska

    ocena usługi:

    Korzystam z pomocy portalu e-prawnik kilkanaście lat. Zawsze najwyższa klasa. Dziękuję. Zofia Lewandowska
  • Mieczysława

    ocena usługi:

  • Katarzyna

    ocena usługi:

    Wszystko przebiegło bez zarzutu. Opinia była wyczerpująca.
  • Marek

    ocena usługi:

  • Marek

    ocena usługi:

  • Marek

    ocena usługi:

  • Danuta

    ocena usługi:

    Dziękuję bardzo za odpowiedz.Jestem zadowolona z usługi jest na wysokim poziomie. Jeśli będę w potrzebie na pewno skorzystam z waszych usług. Pozdrawiam Danuta
  • Magdalena

    ocena usługi:

  • Justyna

    ocena usługi:

    Odpowiedź dotycząca mojego zapytania bardzo szczegółowa i wyczerpująca. Mam nadzieję, że zgodnie z radą e-prawnik problem zostanie rozwiązany po mojej myśli.Polecam i dziękuję za radę- Justyna
  • Dorota

    ocena usługi:

  • Teresa

    ocena usługi:

  • Dariusz

    ocena usługi:

  • Piotr

    ocena usługi:

    Bardzo dobrze przygotowane pismo, przystępna cena i szybka realizacjia Bardzo polecam
  • Leszek

    ocena usługi:

    Jestem bardzo zadowolony z przesłanej opinii. Dała mi ona obraz sytuacji prawnej w temacie z którym się zwracałem. Bardzo dziękuje i pozdrawiam. Leszek
  • Sławomir

    ocena usługi:

    Tym razem o wyborze Państwa oferty spośród innych, nie ukrywam, że zadecydowała przede wszystkim cena, ale następnym razem zadecyduje ta jakość, do której się przekonałem. Dziękuję, za bardzo krótki czas realizacji, ale przede wszystkim dziękuję za formę wypowiedzi, za prosto i jasno zbudowane zdania, dziękuję, że utwierdziliście mnie Państwo w przekonaniu, że czasami prosty człowiek,taki jak ja, wie lepiej, niż urzędnik, czy księgowy, który powinien wiedzieć, a zamiast odpowiedzi twierdzącej, każde zdanie kończy się pytająco, żeby nie użyć stwierdzenia po prostu \"nie wiem\". Ja teraz już wiem, gdzie następnym razem się zgłosić. DZIĘKUJĘ!
  • Agnieszka

    ocena usługi:

    Jestem bardzo zadowolona z usługi. Bardzo szybko uzyskałam odpowiedź na interesujące mnie pytanie. Opinia prawna była przejrzysta i zrozumiała, podane zostały przepisy prawne. Nie osniesiono się po krótce jedynie do mojego krótkiego pytania lecz opisano kilka aspektów mojej sytuacji. Z pewnością bezpośredni kontakt z prawnikiem daje więcej możliwości ale tak jak w moim przypadku, potrzebując szybkiej porady bez zbyt długiej zwłoki i bez wychodzenia z domu, skorzystanie z usług e-prawnik.pl jest moim zdaniem najlepszym rozwiązaniem. Polecam! Dziękuję!
  • Adam

    ocena usługi:

    Moja druga sprawa w tej kancelarii. Cena nieco w górę (a raczej rabat w dół), co jak sądzę trzeba po prostu zaakceptować. Prawo rynku. Co do jakości usług i podejścia, to są na tym samym wysokim poziomie. Opinia szczegółowa, na moją prośbę bardzo szybko i gratisowo uzupełniona o ważne dla mnie szczegóły. Polecam e-prawnika.




Informujemy, iż zgodnie z przepisem art. 25 ust. 1 pkt. 1 lit. b ustawy z dnia 4 lutego 1994 roku o prawie autorskim i prawach pokrewnych (tekst jednolity: Dz. U. 2006 r. Nr 90 poz. 631), dalsze rozpowszechnianie artykułów i porad prawnych publikowanych w niniejszym serwisie jest zabronione.

Zapytaj prawnika – skontaktujemy się z Tobą w ciągu godziny!

* pola wymagane