Powództwo o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej, a powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej

Każdemu członkowi dużej Wspólnoty Mieszkaniowej przysługuje prawo do zaskarżenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej, której jest członkiem. Choć świadomość co do powyższego uprawnienia jest obecnie na dużo wyższym poziomie niż jeszcze kilka lat temu, niestety prawo to niesłusznie identyfikowane jest wyłącznie z powództwem o jakim mowa w art. 25 ust. 1 i 1a ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.). Tymczasem oprócz ww. powództwa o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej wyróżnić można także powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej.

Powództwo o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej

Ten rodzaj powództwa uregulowany został w art. 25 u.w.l., którego treść brzmi:

„ust. 1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

ust. 1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.”

Podstawą faktyczną powództwa o uchylenie uchwały musi być więc jedna z enumeratywnie wyliczonych w u.w.l. przesłanek, tj.:

• Uchwała jest niezgodna z przepisami prawa;
• Uchwała jest niezgodna z umową właścicieli lokali;
• Uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną;
  • Uchwała w inny sposób narusza interesy wnoszącego pozew właściciela lokalu.

Istotne jest również, iż powództwo o uchylenie uchwały jest ograniczone czasowo. Termin 6 tygodni, o którym mowa powyżej, jest terminem zawitym. Oznacza to, iż po upływie tego terminu prawo do wytoczenia powództwa wygasa. Pamiętać należy, iż „nie ma prawnej możliwości do przywrócenia lub przedłużenia tego terminu” (tak w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 maja 2011 r., sygn. akt VI ACa 1153/10).

Jak podkreśla się w doktrynie i orzecznictwie, w tym także w uzasadnieniu wyroku  Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 08 czerwca 2017 r., sygn. akt XXVII Ca 2947/16, zastosowana przez ustawodawcę konstrukcja sankcji nieważności względnej oznacza „że uchwała, nawet jeśli będzie sprzeczna z przepisami prawa, to ulegnie konwalidacji na skutek przekroczenia ustawowego terminu do zaskarżenia uchwały. W razie wniesienia przeciwko wspólnocie mieszkaniowej powództwa z art. 25 po terminie, podlega ono – po uwzględnieniu przez sąd upływu terminu z urzędu – oddaleniu.”

Powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej

Istnieją jednak okoliczności, gdy art. 25 ust. 1 i 1a u.w.l.  nie będzie stanowił właściwej podstawy prawnej do zaskarżenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej. Sytuacja taka będzie miała miejsce przede wszystkim w przypadku tzw. uchwał nieistniejących.

Kwestia tzw. uchwał nieistniejących wielokrotnie była przedmiotem wszechstronnej i dogłębnej analizy orzeczniczej. Jako jedno z najbardziej reprezentatywnych należy przytoczyć stanowisko wyrażone w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r., sygn. akt:  I CK 336/05, gdzie wskazano, iż sformułowanie uchwała nieistniejąca:

 „Nie jest to pojęcie ustawowe, lecz określenie, którym posługuje się doktryna i które przejęło także orzecznictwo. Podkreśla się przy tym zgodnie, że dotyczy ono szczególnie drastycznych uchybień, jakich dopuszczono się przy podejmowaniu uchwał tak, że w ogóle trudno mówić o tym, że doszło do wyrażenia woli przez organ podmiotu korporacyjnego. Panuje zgoda co do tego, że przykładem takiej uchwały nieistniejącej jest uchwała podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów”.

Podstawą prawną do wytoczenia powództwa o ustalenie nieistnienia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej jest art. 189 kodeksu postępowania cywilnego (dalej: k.p.c.), który brzmi:

art. 189 k.p.c. „Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.”

Niezwykle istotnym elementem, stanowiącym materialnoprawną przesłankę uwzględnienia powództwa o ustalenie nieistnienia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej, jest badanie istnienia interesu prawnego powoda do wytoczenia powództwa. Tutaj również z pomocą przychodzi orzecznictwo, w szczególności uzasadnienie  wyroku Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2015 r., sygn. akt I CSK 773/14: „źródłem interesu prawnego powodów, będącego materialnoprawną przesłanką uwzględnienia powództwa na podstawie art. 189 k.p.c., jest stosunek członkostwa we wspólnocie. Ten status powodów przesądza ich związanie uchwałą podjętą przez organ wspólnoty mieszkaniowej aż do chwili prawomocnego ustalenia jej nieistnienia. Zamiar eliminacji przez powodów stanu niepewności co do ich związania lub braku związania uchwałą wspólnoty mieszkaniowej przesądza istnienie ich interesu prawnego w wytoczeniu powództwa o ustalenie nieistnienia uchwały.”.

Ponadto w uzasadnieniu ww. wyroku Sądu Najwyższego poruszone zostało jeszcze jedno zagadnienie dotyczące powództwa o ustalenie nieistnienia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej, które wcześniej budziło kontrowersje. Otóż przesądzono, iż „nieskorzystanie z drogi prawnej zaskarżenia uchwały na podstawie art. 25 u.w.l. nie pozbawia interesu prawnego w dochodzeniu ustalenia nieistnienia uchwały na podstawie art. 189 k.p.c.”.

Dodać należy, iż w przeciwieństwie do powództwa o uchylenie uchwały, powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej nie jest ograniczone żadnymi ramami czasowymi. Również ten aspekt problematyki powództwa o ustalenie nieistnienia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej rozpatrzony został przez Sąd Najwyższy w ww. sprawie pod sygn. akt I CSK 773/14, gdzie w uzasadnieniu wyroku czytamy „Art. 189 k.p.c. nie przewiduje żadnych ograniczeń czasowych dla wytoczenia powództwa i może być ono wytoczone w dowolnym czasie. Wystąpienie z takim powództwem bezspornie nie jest ograniczone ani podmiotowo, ani temporalnie i nie ma podstaw do wprowadzania jakichkolwiek czasowych ograniczeń w jego wytoczeniu przez zastosowanie terminu przewidzianego w art. 25 ust. 1a u.w.l. Powództwo, o którym mowa w powołanym przepisie, oraz powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały wytoczone na podstawie art. 189 k.p.c., są odrębnymi powództwami, oddzielnie uregulowanymi i nie ma podstaw do tego, aby przy ich dochodzeniu zamiennie stosować elementy reżimu prawnego niedotyczącego wprost określonego powództwa.”.

Celne podsumowanie różnic pomiędzy powództwem o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej, a powództwem o ustalenie nieistnienia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej zawarte zostało o uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie, z dnia 13 września 2013 r., w sprawie pod sygn. akt: I ACa 489/13:

„Powództwo o uchylenie uchwały przewidziane w art. 25 ust. 1 u.w.l. ma określone w przepisie tym przesłanki zaskarżenia i tylko wystąpienie którejś z nich może być podstawą do uwzględnienia roszczenia. Powództwo zaś o ustalenie nieistnienia uchwały wytaczane na podstawie art. 189 k.p.c. nie jest uregulowane w przepisach, aczkolwiek dopuszczalne w praktyce orzeczniczej i w doktrynie, także gdy chodzi o uchwały wspólnot mieszkaniowych. Jest ono odrębne od regulacji zawartej w art. 25 ust. 1 u.w.l. i z reguły wymaga wykazania tak rażących uchybień przy podejmowaniu uchwały, że powodują one, iż uchwała w istocie nie istnieje.”

Rozważając kwestię zaskarżenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej należy mieć na uwadze, iż błędne sformułowanie żądania pozwu, czy też wskazanie niewłaściwej podstawy prawnej powództwa, skutkować może jego oddaleniem. Jak bowiem potwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie, w uzasadnieniu wyroku z dnia 3 września 2013 r., w sprawie pod sygn. akt: I ACa 250/13: „Uchwała nieistniejąca nie może zostać uchylona na podstawie art. 25 u.w.l., czego domagał się powód w pozwie.”

Joanna Bacior

Radca Prawny