Podatek dochodowy od dochodów spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot mieszkaniowych

Ministerstwo Finansów podaÅ‚o swojÄ… interpretacjÄ™ ogólnÄ… prawa podatkowego w sprawie podatku dochodowego od dochodów spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot mieszkaniowych. Ma ona usunąć pojawiajÄ…ce siÄ™ wÄ…tpliwoÅ›ci wÅ›ród podatników oraz części organów podatkowych co do zakresu pojÄ™cia „zasoby mieszkaniowe oraz gospodarka zasobami mieszkaniowymi”, użytego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W niniejszej poradzie przedstawiamy stanowisko resortu w tej sprawie.

Które dochody są zwolnione z podatku dochodowego?

Zgodnie z obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. przepisem art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Które dochody podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym?

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają zatem jedynie dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, które nie zostały przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz dochody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Czym sÄ… „zasoby mieszkaniowe” oraz „gospodarka zasobami mieszkaniowymi”?

Dla prawidÅ‚owego stosowania ww. art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych jest okreÅ›lenie zakresu pojÄ™cia „zasoby mieszkaniowe oraz gospodarka zasobami mieszkaniowymi”, użytego w tym przepisie.



Jak wyjaśnia Ministerstwo Finansów, pojęcie to nie jest określeniem nowym, stworzonym na potrzeby znowelizowanej ustawy. Występowało ono również w obowiązujących do końca 2006 r. przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zwalniających od podatku dochody podatników zajmujących się gospodarką zasobami mieszkaniowymi (np. spółdzielni mieszkaniowych od 1994 r., wspólnot mieszkaniowych od 1997 r. - art. 17 ust. 1 pkt 4f oraz pkt 4m ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Poza tym obowiązująca od 2001 r. ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych posługuje się określeniem gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W trakcie wieloletniego funkcjonowania tego pojęcia w wyżej wymienionych ustawach, kwalifikacja przychodów i kosztów związanych z gospodarką zasobami mieszkaniowymi nie nastręczała trudności podatnikom.

Mimo, iż ustawy okreÅ›lajÄ…ce zasady funkcjonowania podmiotów zajmujÄ…cych siÄ™ gospodarkÄ… mieszkaniowÄ… nie zawierajÄ… definicji, która okreÅ›laÅ‚aby wprost przedmiot gospodarki zasobami mieszkaniowymi, to jednak analiza postanowieÅ„ tych ustaw, w szczególnoÅ›ci ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jest pomocna przy okreÅ›leniu zakresu pojÄ™cia „zasoby mieszkaniowe oraz gospodarka zasobami mieszkaniowymi”, używanego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynika, że podstawowym celem spółdzielni mieszkaniowych jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych ludności przez dostarczanie im oprócz lokali mieszkalnych, także lokali o innym przeznaczeniu. Osoby w posiadaniu których znajdują się lokale obowiązane są uczestniczyć w wydatkach nie tylko związanych z eksploatacją i utrzymaniem tych lokali, ale również z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz kosztami ich zarządu (por. art. 1 i art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Podobnie stanowią przepisy regulujące prawa i obowiązki właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową (por. art. 12-15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali) - wyjaśnia Ministerstwo Finansów.

UwzglÄ™dniajÄ…c charakter wnoszonych opÅ‚at oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest rozumienie pojÄ™cia „zasoby mieszkaniowe”, użytego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, nie tylko jako obejmujÄ…cego lokale mieszkalne, lecz również pozostaÅ‚e pomieszczenia i urzÄ…dzenia wchodzÄ…ce w skÅ‚ad budynku mieszkalnego, lub znajdujÄ…ce siÄ™ poza nim, których istnienie jest niezbÄ™dne dla prawidÅ‚owego korzystania z mieszkaÅ„, jak również uÅ‚atwiajÄ…ce dostÄ™p do budynku mieszkalnego oraz zapewniajÄ…ce sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.


W skÅ‚ad tak rozumianych zasobów mieszkaniowych wchodzÄ… także tego rodzaju pomieszczenia, jak np. piwnice, strychy, garaże, okreÅ›lane w wyżej wymienionej ustawie o wÅ‚asnoÅ›ci lokali jako tzw. pomieszczenia przynależne. Zasobami tymi objÄ™ta jest również tzw. nieruchomość wspólna, którÄ… zgodnie z wyżej przytoczonÄ… ustawÄ… o wÅ‚asnoÅ›ci lokali, stanowi grunt oraz części budynku i urzÄ…dzenia, które nie sÅ‚użą wyÅ‚Ä…cznie do użytku wÅ‚aÅ›cicieli lokali, jak np. windy, klatki schodowe, chodniki przed budynkami mieszkalnymi, media na terenach, na których znajdujÄ… siÄ™ te budynki. PojÄ™cie „zasobów mieszkaniowych”, obejmuje ponadto pomieszczenia zwiÄ…zane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania lokali i budynków mieszkalnych, tj. pomieszczenia administracji, kotÅ‚owni oraz osiedlowych warsztatów konserwacyjno-remontowych.

Zdaniem resortu, pojÄ™cie to nie może być jednak rozciÄ…gane na lokale użytkowe wynajmowane osobom fizycznym oraz osobom prawnym przez podatników, o których mowa w wyżej wymienionym art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy. Z treÅ›ci tego przepisu wynika bowiem, iż zwolnieniu podlegajÄ… jedynie dochody uzyskane z „gospodarki zasobami mieszkaniowymi”. Nie mogÄ… zatem być nim objÄ™te dochody osiÄ…gane z pozostaÅ‚ej dziaÅ‚alnoÅ›ci gospodarczej, jakÄ… jest np. wynajmowanie lokali niemieszkalnych (użytkowych).

Ministerstwo Finansów powoÅ‚aÅ‚o siÄ™ też na dotychczasowe orzecznictwo NSA, w którym wielokrotnie podkreÅ›lano, że wszelkie przywileje podatkowe – a takimi sÄ… zarówno zwolnienia, jak i ulgi podatkowe – sÄ… naruszeniem jednej z głównych zasad opodatkowania, a mianowicie zasady sprawiedliwoÅ›ci podatkowej. Wszelkie zatem ulgi i zwolnienia, jako wyjÄ…tki od tej zasady, nie mogÄ… być interpretowane wedÅ‚ug wykÅ‚adni rozszerzajÄ…cej (tak np.

: wyrok NSA z dnia 23 listopada 1993 r., sygn. akt SA/Po 1811/93). Takie stanowisko prezentowane było np. w wyroku NSA z dnia 18 stycznia 2000 r. (sygn. akt III SA 120/99), w którym stwierdzono, że pod pojęciem gospodarki zasobami mieszkaniowymi należy rozumieć działania mające na celu utrzymanie substancji pomieszczeń mieszkalnych w należytym stanie. Pogląd taki prezentowało także Ministerstwo Finansów (pismo z dnia 22 grudnia 2006 r. Nr DD6-8213-438/WK/06/339/391).

W zwiÄ…zku z powyższym, zdaniem Ministra Finansów, przez „zasoby mieszkaniowe”, o których mowa w przepisie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy rozumieć:
• znajdujÄ…ce siÄ™ w budynku mieszkalnym lokale mieszkalne wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami oraz wyposażenie techniczne, jak np.:
- dźwigi osobowe i towarowe,
- aparaty do wymiany ciepła,
- kotłownie i hydrofornie wbudowane,
- klatki schodowe,
- strychy, piwnice, komórki,
- balkony, loggie,
- garaże,
• pomieszczenia znajdujÄ…ce siÄ™ w budynku mieszkalnym lub poza nim, zwiÄ…zane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.:
- budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, np.: spółdzielni mieszkaniowej, wspólnot mieszkaniowych,
- kotłownie i hydrofornie wolnostojące,
- osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,
• urzÄ…dzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdujÄ… siÄ™ budynki wyżej wymienione jak np.:
- zbiorniki-doły gnilne, szamba, przydomowe oczyszczalnie ścieków,
- rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,
- sieci elektroenergetyczne i telekomunikacyjne,
- budowle inżynieryjne (studnie itp.), stacje transformatorowe,
- budowle komunikacyjne, jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki,
- inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych, jak np.: latarnie oświetleniowe, ogrodzenia, parkingi, trawniki, kontenery na śmieci.

Związane z wyżej wymienionymi budynkami (lokalami mieszkalnymi i pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami przychody (np. opłaty, czynsze, odsetki za zwłokę od nieterminowych ich wpłat) oraz sfinansowane z nich koszty stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Czy grunty wraz ze znajdującymi się na nich budynkami mieszkalnymi wchodzą w skład zasobów mieszkaniowych?

Budynki mieszkalne wraz ze znajdujÄ…cymi siÄ™ w nich lokalami mieszkalnymi, pomieszczeniami oraz urzÄ…dzeniami, nierozÅ‚Ä…cznie i trwale zwiÄ…zane sÄ… z gruntami, na których zostaÅ‚y one zbudowane. Oznacza to, że grunty wraz ze znajdujÄ…cymi siÄ™ na nich budynkami mieszkalnymi wchodzÄ… w skÅ‚ad zasobów mieszkaniowych. Tym samym wartość otrzymanego nieodpÅ‚atnie na wÅ‚asność gruntu, na którym stojÄ… budynki mieszkalne (np. przez jego zasiedzenie, bÄ…dź w formie darowizny) stanowi przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Odnosi siÄ™ to również do nabycia na wÅ‚asność przez zasiedzenie, w trybie przewidzianym w art. 35 ust. 41 oraz ust. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nieruchomoÅ›ci gruntowej posiadanej przez spółdzielniÄ™ mieszkaniowÄ… co najmniej od 5 grudnia 1990 r., należącÄ… do Skarbu PaÅ„stwa, gminy albo nieznanego wÅ‚aÅ›ciciela. 

Czy premia termomodernizacyjna stanowi przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi?

Tak. Przychodem takim jest także premia termomodernizacyjna, o której mowa w ustawie z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów, przyznawana m.in. spółdzielniom mieszkaniowym oraz wspólnotom mieszkaniowym na realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, którego celem jest zmniejszenie zapotrzebowania na energię oraz ograniczenie strat energii w zasobach mieszkaniowych, co w konsekwencji wpływa na koszty utrzymania tych zasobów. Premię tę stanowi 20% wykorzystanej kwoty kredytu zaciągniętego na realizację przedsięwzięcia termomodernizacyjnego.

Kiedy więc dochód osiągnięty z gospodarki zasobami mieszkaniowymi będzie zwolniony od podatku?

Przychody i koszty składające się na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi są jednocześnie przychodami i kosztami podatkowymi w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny jest od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.


Które dochody będą zaś podlegały opodatkowaniu?

Zgodnie z powyższym przepisem, opodatkowaniu podlegają dochody osiągnięte z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany. Są to zatem dochody z działalności gospodarczej, która nie jest podstawową działalnością prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Działalnością taką, oprócz wyżej wymienionej działalności polegającej na wynajmowaniu lokali użytkowych, jest także np. wynajmowanie powierzchni budynków mieszkalnych na reklamy, dachów tych budynków pod anteny satelitarne.


Podstawa prawna:

  • Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. 2011 r. Nr 74 poz. 397  ze zm.)

  • Ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz. U. 1998 r. Nr 162 poz. 1121 ze zm.)

Źródło: www.mf.gov.pl


A.J.
Zespół e-prawnik.pl

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

  • Aleksandra Janows 2018-03-24 11:00:37

    Kto jest autorem tego artykułu? Artykuł jest mi pomocny w celu pisania pracy dyplomowej.


Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika