Jak liczy się termin zasiedzenia?

27.11.2023

Jak wyliczyć termin zasiedzenia?

Bieg terminu zasiedzenia nieruchomości (20 lat - w dobrej wierze, albo 30 lat - w złej wierze) rozpoczyna się w dniu, w którym nastąpiło objęcie nieruchomości w posiadanie samoistne prowadzące do zasiedzenia. Kończy się natomiast z upływem dnia, który datą odpowiada początkowemu dniowi terminu - a więc dniowi objęcia w posiadanie samoistne (zgodnie z art. 112 Kodeksu cywilnego).

Kodeks cywilny stanowi, że do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń (a więc art. 121-124 K.c.). Odpowiednie zastosowanie oznacza konieczność uwzględnienia istoty i celu zasiedzenia, bo nie wszystkie przepisy o przedawnieniu roszczeń pozostają w zgodzie z przepisami o zasiedzeniu albo są wręcz wobec zasiedzenia bezprzedmiotowe. Odesłanie to oznacza, że:

długość terminów zasiedzenia nie może być modyfikowana w drodze czynności prawnych,
ulegają one zawieszeniu oraz przerwaniu w razie spełnienia warunków określonych odpowiednio w art. 121 oraz w art. 123-124 Kodeksu cywilnego.

W przypadku zawieszenia biegu terminu do okresu posiadania prowadzącego do zasiedzenia nie wlicza się czasu, w którym bieg terminu był zawieszony. W literaturze podkreślono, iż w całym okresie zawieszenia biegu terminu zasiedzenia musi zachodzić samoistne posiadanie nieruchomości prowadzące do zasiedzenia. W przeciwnym razie bowiem, nie byłaby spełniona przesłanka zasiedzenia polegająca na istnieniu samoistnego posiadania. Bieg zasiedzenia nie może się rozpocząć, a rozpoczęty ulega zawieszeniu:

między dziećmi a rodzicami przez czas trwania władzy rodzicielskiej,
między osobami nie mającymi pełnej zdolności do czynności prawnych a osobami sprawującymi opiekę lub kuratelę przez czas trwania opieki i kurateli,
między małżonkami przez czas trwania małżeństwa (także w razie unieważnienia małżeństwa),
przez czas trwania siły wyższej uniemożliwiającej właścicielowi dochodzenie jego praw przed sądem.

W przypadku przerwania biegu terminu, czas niezbędny do zasiedzenia należy liczyć od nowa - a więc niezależnie od długości czasu posiadania przed przerwą. Bieg przedawnienia zasiedzenia przerywa się:

przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia lub zabezpieczenia prawa własności; przykładem może tu być powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym (na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), wytoczone przez spadkobiercę właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi bezpodstawnie wpisanemu do księgi wieczystej jako jedyny właściciel, które przerywa zasiedzenie (tak: Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 28 lipca 1992 r., sygnatura: III CZP 87/92, opublikowane w OSP 5/93, poz. 94); Natomiast wniosek o dział spadku przerywa zasiedzenie w stosunku do współspadkobiercy będącego posiadaczem nieruchomości należącej do spadku. Powództwo o wydanie rzeczy zawsze przerywa bieg terminu zasiedzenia, a jeżeli z pozwem wystąpił jeden z kilku współwłaścicieli, zasiedzenie ulega przerwaniu w stosunku do wszystkich. Przerwa biegu zasiedzenia następuje z chwilą wniesienia pozwu lub wniosku odpowiadających wymienionym warunkom, a nie z chwilą wydania orzeczenia. Jeżeli jednak czynność ta została dokonana przez osobę materialnie do tego nieuprawnioną, to zasiedzenie nie ulega przerwie. Np. przerwą biegu zasiedzenia (art. 175 k.c. w związku z art. 123 § 1 pkt 1 k.c.) skutkuje czynność przedsięwzięta bezpośrednio w celu m.in. ustalenia roszczenia. Niewątpliwie taką czynnością jest wniesienie pozwu o ustalenie prawa własności. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia składany w postępowaniu nieprocesowym pełni funkcję tożsamą jak pozew, jest czynnością procesową zmierzającą bezpośrednio do ustalenia prawa własności. Przerwanie przedawnienia następuje, co do zasady, tylko pomiędzy stronami postępowania o ile z istoty łączącego je stosunku prawnego wynika, że są materialnie zobowiązane/uprawnione; przedawnienie jest bowiem instytucją prawa materialnego, a nie procesowego, mimo że do przerwania biegu dochodzi, w zasadzie, przez czynności procesowe (tak: Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 7 października 2016 r., sygn. akt I CSK 628/15).
przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje.
przez wszczęcie mediacji.

Do czasu upływu terminu zasiedzenia posiadaczowi nie przysługuje do rzeczy żadne prawo. Z upływem terminu zasiedzenia następuje zaś skutek zasiedzenia w postaci nabycia własności rzeczy (bądź nabycia prawa użytkowania wieczystego albo służebności" gruntowej). Skutku tego samoistny posiadacz nie może ani zrzec się, ani go zmodyfikować, gdyż jest to skutek następujący z mocy samego prawa.

Co się dzieje, jeśli właściciel nie ma pełnej zdolności do czynności prawnych?

W przepisach przewidziano również możliwość wstrzymania zakończenia biegu terminu zasiedzenia. W takim przypadku termin zasiedzenia biegnie, jednakże jego zakończenie uzależnione jest od określonych okoliczności. Innymi słowy, zasiedzenie nie następuje tak długo, jak długo zachodzą pewne szczególne okoliczności.

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni (tzn. nie ukończył 18 roku życia), zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem 2 lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela. Kodeks cywilny chroni tym samym małoletniego właściciela nieruchomości przed utratą prawa własności wskutek zasiedzenia przez samoistnego posiadacza. Ochrona ta polega na wstrzymaniu zakończenia biegu zasiedzenia, a więc zapobieżeniu utracie własności przez dotychczasowego właściciela do chwili upływu dwóch lat od uzyskania przez niego pełnoletniości (tzn. do czasu gdy ukończy 20 lat).

Jeśli natomiast właściciel dowolnej rzeczy nie jest małoletni, lecz nie ma pełnej zdolności do czynności prawnych (tj. gdy został sądownie ubezwłasnowolniony całkowicie lub częściowo bądź ustanowiono dla niego doradcę tymczasowego w postępowaniu sądowym) lub jeśli istnieje podstawa do jego całkowitego ubezwłasnowolnienia, bieg terminu zasiedzenia nie może skończyć się wcześniej, niż przed upływem 2 lat od ustanowienia dla niego przedstawiciela ustawowego lub ustania przyczyny jego ustanowienia albo ustania podstaw do całkowitego ubezwłasnowolnienia (zgodnie z art. 122 § 1 oraz 3 w związku z art. 175 Kodeksu cywilnego).

Zdolność do czynności prawnych to zdolność do nabywania praw lub zaciągania zobowiązań (nabywania obowiązków cywilnoprawnych) przez samodzielnie dokonywane czynności prawne (np. umowy," udzielenie pełnomocnictwa); Nie mają zdolności do czynności prawnych osoby, które nie ukończyły lat trzynastu, oraz osoby ubezwłasnowolnione całkowicie.Ograniczoną zdolność do czynności prawnych mają małoletni, którzy ukończyli lat trzynaście, oraz osoby ubezwłasnowolnione częściowo, a także osoby, dla których ustanowiono doradcę tymczasowego w postępowaniu sądowym w sprawie ubezwłasnowolnienia.

Zasiedzenie u małżonka

Szczególne zasady rządzą nabywaniem praw w drodze zasiedzenia przez małżonków.

Jeśli pomiędzy małżonkami istnieje, co jest zasadą, majątkowy ustrój wspólności ustawowej, przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków lub przez jednego z nich wchodzą - zasadniczo - w skład majątku wspólnego (zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Jeżeli zatem albo jeden z małżonków, albo oboje małżonkowie nabyli prawo własności nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego lub służebność gruntową w drodze zasiedzenia w czasie trwania wspólności ustawowej, to wówczas nabyte prawo stanowi ich majątek wspólny. O nabyciu prawa decyduje upływ terminu zasiedzenia - jeśli zakończył się on w czasie trwania wspólności ustawowej, to nabyte prawo wchodzi w skład majątku wspólnego. Nie ma zatem znaczenia, czy bieg terminu zasiedzenia rozpoczął się przed, czy też po powstaniu wspólności ustawowej (tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1978 r., sygnatura: III CZP 7/78; opublikowana w: OSNCP 1978 r. nr 9 poz. 153).

Jeżeli w procesie o wydanie nieruchomości właściciel pozwał tylko jednego z małżonków, pozostających w ustroju małżeńskiej wspólności majątkowej, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, to bieg terminu zasiedzenia zostaje przerwany tylko wobec małżonka pozwanego w sprawie o wydanie nieruchomości. To oznacza, że drugi z małżonków nie uzyska stwierdzenia własności nieruchomości przez zasiedzenie, jeżeli nie wykaże odpowiednio długiego okresu samoistnego posiadania, a więc materialnoprawnej przesłanki zasiedzenia (tak: postanowienie SN z dnia 6 kwietnia 2016 r., sygn. akt IV CSK 397/15).

Co się stanie, jeżeli podczas biegu zasiedzenia zmienił się posiadacz?

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. „Przeniesienie posiadania” nie zachodzi oczywiście wówczas, gdy obecny posiadacz objął rzecz w posiadanie niezależnie od poprzedniego posiadacza lub też jeśli obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza. Z regulacji tej wynika, że doliczenie czasu posiadania wchodzi w grę jedynie wówczas, gdy zarówno poprzednikowi, jak i następcy prawnemu przysługiwało posiadanie samoistne (a nie posiadanie zależne lub dzierżenie) prowadzące do zasiedzenia (a więc np. poprzednik nie był właścicielem nieruchomości). Przy nabyciu przez zasiedzenie rzeczy ruchomej doliczenie czasu posiadania poprzednika jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy poprzednik był w dobrej wierze przez cały czas posiadania wymagany do zasiedzenia, ponieważ zasiedzenie rzeczy ruchomej może nastąpić tylko przez posiadacza będącego w dobrej wierze przez cały czas potrzebny do zasiedzenia (zgodnie z art. 174 K.c.). Oczywiście, na rzecz posiadacza i jego poprzednika przemawia domniemanie dobrej wiary (zgodnie z art. 7 K.c.).

Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat 30. Zasady powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

Doliczenie czasu posiadania poprzednika może nastąpić tylko w razie przeniesienia posiadania podczas biegu zasiedzenia. W żadnym wypadku nie jest możliwe doliczenie czasu posiadania poprzednika będącego właścicielem przedmiotu zasiedzenia. To samo należy odnieść do zasiedzenia udziału we współwłasności. Jeżeli więc nastąpiło przeniesienie udziału we własności na posiadacza - posiadacz nie może doliczyć sobie czasu posiadania poprzednika w zakresie odpowiadającym jego udziałowi we współwłasności.

Niedopuszczalne jest np. doliczanie okresu posiadania poprzednika, który nie spełniając określonych wcześniej warunków, nie może uzyskać własności przedmiotu swego posiadania, np. cudzoziemiec, któremu odmówiono pozwolenia na nabycie własności nieruchomości położonej w Polsce.

Pamiętaj, że:

bieg terminu zasiedzenia nieruchomości (20 lat - w dobrej wierze, albo 30 lat - w złej wierze) rozpoczyna się w dniu, w którym nastąpiło objęcie nieruchomości w posiadanie samoistne prowadzące do zasiedzenia, a kończy się natomiast z upływem dnia, który datą odpowiada początkowemu dniowi terminu - a więc dniowi objęcia w posiadanie samoistne;
co do zasady, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika;
obecnie nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 2052 i 2260 oraz z 2017 r. poz. 60) przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli - ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy - powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.