Skutki podatkowe sprzedaży lokali wyodrębnionych w wyniku zniesienia współwłasności w nieruchomości, (...)

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 201 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 12 września 2017 r. (data wpływu 18 września 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokali ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18 września 2017 r. wpłynął do tutejszego organu wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokali.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca nabył w 2006 r. udział wynoszący 16/100 w zabudowanej nieruchomości, stając się jednym z czterech współwłaścicieli ww. nieruchomości. W 2014 r. została sporządzona przed notariuszem umowa zniesienia współwłasności poprzez wyodrębnienie samodzielnych lokali. W związku z wyodrębnieniem samodzielnych lokali przydzielone Wnioskodawcy lokale stanowią obecnie udział 22/100 w całkowitej nieruchomości. Przy czym wartość lokali (różna atrakcyjność lokali ze względu na ich usytuowanie w nieruchomości) jakie dotychczasowi współwłaściciele otrzymali w wyniku zniesienia współwłasności odpowiada wartości ich dotychczasowych udziałów. Nie nastąpiło żadne dodatkowe nabycie.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy w sytuacji sprzedaży któregoś lokalu jako datę nabycia należy przyjąć datę nabycia udziałów w 2006 r., czy datę zniesienia współwłasności w 2014 r.?

Czy sprzedaż nabytych, wymienionych we wniosku lokali, jeśli nastąpi w 2017 r., będzie zwolniona z podatku dochodowego?

Zdaniem Wnioskodawcy, skoro nie nastąpiło żadne dodatkowe nabycie, a jedynie przypisanie konkretnych lokali Wnioskodawcy, których wartość odpowiada zapłaconej w 2006 r. cenie, to za moment nabycia nieruchomości należy uznać zakup w 2006 r. W związku z tym sprzedaż lokalu/lokali będzie zwolniona z podatku dochodowego zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) ? źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
   
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
   
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
   

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
  
  

W świetle przywołanego powyżej przepisu, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment jej nabycia i zbycia.

Nabycie rozumiane jest jako uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa). Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można odpłatnie lub nieodpłatnie.

Interpretacja pojęcia ?nabycie? została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według ustawy Kodeks cywilny nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Zdaniem Sądu przez pojęcie ?nabycie? użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca nabył w 2006 r. udział wynoszący 16/100 w zabudowanej nieruchomości stając się jednym z czterech współwłaścicieli ww. nieruchomości. W 2014 r. została sporządzona przed notariuszem umowa zniesienia współwłasności poprzez wyodrębnienie samodzielnych lokali. Przydzielone Wnioskodawcy lokale stanowią obecnie udział 22/100 w całej nieruchomości. Przy czym wartość lokali (różna atrakcyjność lokali ze względu na ich usytuowanie w nieruchomości) jakie dotychczasowi współwłaściciele otrzymali w wyniku zniesienia współwłasności, odpowiada wartości ich dotychczasowych udziałów. Nie nastąpiło żadne dodatkowe nabycie. Wnioskodawca planuje obecnie sprzedać przydzielony mu lokal/lokale.

W przedstawionej sprawie istotne jest ustalenie kiedy doszło do nabycia nieruchomości, które Wnioskodawca zamierza zbyć i w rezultacie, od końca którego roku kalendarzowego należy liczyć pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U z 2017 r. poz. 459 ze zm.) ? współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

Istota współwłasności polega na tym, że współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, a nie o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu, bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Będąca przedmiotem współwłasności rzecz jest niepodzielna i każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy w trakcie trwania współwłasności, a nie jedynie do jej części określonej wielkością jego udziału. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli, a mianowicie każdy jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego).

Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego ? każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbyło się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Jeżeli zatem w drodze zniesienia współwłasności współwłaściciel nabywa nieruchomości lub prawa ponad udział, który uprzednio posiadał to nabycie w drodze zniesienia współwłasności, w części przekraczającej posiadany udział, należy traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed dokonaniem tej czynności oznacza to, że dla udziału w nieruchomości lub prawie nabytego w drodze zniesienia współwłasności ponad pierwotnie posiadany udział, dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

O tym zaś czy udział uległ powiększeniu nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela bądź wielkość (powierzchnia) nieruchomości, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed i po dokonaniu zniesienia współwłasności. W rozpatrywanej sprawie w 2014 r. na mocy umowy notarialnej dokonano zniesienia współwłasności zabudowanej nieruchomości, w której Wnioskodawca posiadał udział 16/100 poprzez wyodrębnienie samodzielnych lokali. W wyniku tej czynności Wnioskodawcy przydzielono lokale, których wartość odpowiada wartości dotychczasowego udziału Wnioskodawcy w całej nieruchomości. Powyższa czynność nie spowodowała zatem zwiększenia aktywów majątkowych Wnioskodawcy. Zdarzenie to nie może być więc traktowane jako ?nabycie? w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając zatem na uwadze powyższe wyjaśnienia oraz przedstawione zdarzenie stwierdzić należy, że w konsekwencji zniesienia współwłasności nieruchomości i ustanowienia w 2014 r. odrębnej własności lokali, skutkującego przyznaniem Wnioskodawcy części lokali znajdujących się w tej nieruchomości, nie powiększył się stan majątku osobistego jaki przysługiwał uprzednio Wnioskodawcy, o ile rzeczywiście na ten dzień wartość rynkowa wyodrębnionych i przydzielonych Wnioskodawcy lokali nie była większa od wartości rynkowej posiadanego uprzednio przez Wnioskodawcę udziału w nieruchomości.

Opisane we wniosku zniesienie współwłasności nieruchomości nie będzie więc stanowiło w przypadku Wnioskodawcy nowego nabycia, a za datę nabycia ww. lokali należy uznać rok 2006.

Brak obowiązku podatkowego w przypadku planowanej obecnie transakcji zbycia lokali wynikał będzie z faktu, że sprzedaż ta nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych gdyż zostanie dokonana po upływie pięcioletniego okresu wskazanego w tym przepisie. W konsekwencji przychód z tego tytułu nie będzie podlegał opodatkowaniu i Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży ww. lokali.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym momentem nabycia przydzielonych Wnioskodawcy lokali jest zakup w 2006 r. udziału w nieruchomości będącej przedmiotem zniesienia współwłasności, a tym samym nie będzie on zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu planowanej sprzedaży, należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.