Sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy Budowli nie korzysta ze zwolnienia od podatku od (...)

6.3.2018

Sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy Budowli nie korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ sprzedaż Budowli odbyła się w ramach pierwszego zasiedlenia, a od pierwszego zasiedlenia do sprzedaży Budowli upłynął okres krótszy niż 2 lata ? pierwsze zajęcie, używanie Budowli miało miejsce od dnia 1 września 2017 r. wykorzystywana była w działalności gospodarczej Sprzedającego. Ponadto, nie ponoszono wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynków i budowli. Jednocześnie, z uwagi na fakt, że w związku z wybudowaniem w sierpniu 2017 r. Budowli Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, to nie zostaną spełnione również warunki do zastosowania zwolnienia od podatku wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 3 stycznia 2018 r. (data wpływu 5 stycznia 2018 r.) uzupełnionym pismem z dnia 22 lutego 2018 r. (data wpływu 23 lutego 2018 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 14 lutego 2018 r. (doręczone w dniu 16 lutego 2018 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek wraz z prawem własności Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy oraz prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego związanego z tą transakcją ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 8 grudnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek wraz z prawem własności Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy oraz prawa Wnioskodawcy do odliczenia podatku naliczonego związanego z tą transakcją.

Wniosek uzupełniono w dniu 22 lutego 2018 r. (data wpływu 23 lutego 2018 r.) w odpowiedzi na wezwanie Organu z dnia 14 lutego 2018 r. (doręczone w dniu 16 lutego 2018 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

I.1. Wnioskodawca (?Wnioskodawca?) posiada siedzibę w Polsce oraz jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT.

I.2. Wnioskodawca w dniu 22 grudnia 2017 r. na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego nabył od F. sp. z o.o. (?Sprzedający?), prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, składającej się z działek oznaczonych w ewidencji gruntów numerami ewidencyjnymi: (i) 73/17 (?Działka nr 73/17?), (ii) 73/18 (?Działka nr 73/18?) oraz (iii) 73/30 (?Działka nr 73/30?) (?Nieruchomość?) wraz z prawem własności znajdujących się na Działce nr 73/17 oraz Działce nr 73/30 budynków (?Budynki?) i budowli w postaci sieci kanalizacyjnej (?Budowla?).

Zgodnie z wypisem i wyrysem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na dzień 22 września 2017 r., działki ewidencyjne, które nabył Wnioskodawca, są oznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem ?103 PT - tereny strefy przemysłowo - technicznej?.

Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie przeznaczenia terenów oznaczonych symbolem ?PT? plan ustala:

przeznaczenie podstawowe ,- przemysł produkcyjny i przetwórczy z wyłączeniem obiektów szczególnie uciążliwych dla środowiska; rzemiosło produkcyjne i usługowe; bazy składy i magazyny; obiekty usług technicznych miasta takie jak stacje transformatorowe 15/0,4 kV, przepompownie ścieków etc.;
przeznaczenie uzupełniające - drugorzędny układ drogowy; zieleń izolacyjna;
przeznaczenie dopuszczalne - zabudowa administracyjno - usługowa.

I.3. [Opis poszczególnych działek będących przedmiotem transakcji]

I.3.1 [Działka nr 73/17]

Grunt z którego wyodrębniono Działkę nr 73/17 został nabyty przez Sprzedającego w 2007 r. Nabycie przez Sprzedającego gruntu z którego wyodrębniono Działkę nr 73/17 podlegało zwolnieniu od podatku VAT. Działka nr 73/17 zabudowana jest: (i) budynkiem o nr ewidencyjnym 73/17;1 (?Budynek 73/17;1?) oraz (ii) budynkiem o nr ewidencyjnym 73/17;2 (?Budynek 73/17;2?). Budynek 73/17; 1 oraz Budynek 73/17;2 zostały oddane do użytkowania w 1975 r. Nabycie prawa własności wyżej wymienionych budynków w 2007 r. podlegało zwolnieniu do podatku VAT. Budynek 73/17; 1 oraz Budynek 73/17;2 były wynajmowane przez Sprzedającego na rzecz innych podmiotów. Sprzedający ponosił wydatki na ulepszenie Budynku 73/17;1 oraz Budynku 73/17;2, od których to wydatków przysługiwało Sprzedającemu prawo do odliczenia podatku VAT. Ww. wydatki nie przekroczyły 30 % wartości początkowej Budynku 73/17; 1 oraz Budynku 73/17;2.

Ponadto na Działce nr 73/17 znajduje się część Budowli w postaci fragmentu sieci kanalizacyjnej, która została wybudowana w sierpniu 2017 r. (Sprzedający korzystał z niej od dnia 1 września 2017 r.). Właścicielem Budowli w postaci sieci kanalizacyjnej na dzień dokonywania transakcji był Sprzedający. W ramach transakcji, własność ww. Budowli została przeniesiona na Wnioskodawcę.

I.3.2. [Działka nr 73/18] Grunt z którego wyodrębniono Działkę nr 73/18 został nabyty przez Sprzedającego w 2007 r. Nabycie przez Sprzedającego gruntu z którego wyodrębniono Działkę nr 73/18 podlegało zwolnieniu od podatku VAT. Działka nr 73/18 jest niezabudowana.

I.3.3. [Działka nr 73/30]

Grunt z którego wyodrębniono Działkę nr 73/30 został nabyty przez Sprzedającego w 2007 r. Nabycie przez Sprzedającego gruntu z którego wyodrębniono Działkę nr 73/30 podlegało zwolnieniu od podatku VAT. Działka nr 73/30 jest zabudowana budynkiem stołówki przyzakładowej (która nie jest obecnie użytkowana) sklepu oraz hurtowni, tj.: (i) budynkiem o nr ewidencyjnym 73/16;1 (?Budynek 73/16;1?), (ii) budynkiem o nr ewidencyjnym 73/16;2 (?Budynek 73/16;2?), (iii) budynkiem o nr ewidencyjnym 73/16:4 (?Budynek 73/16;4?) oraz (iv) budynkiem o nr ewidencyjnym 73/16;3, (?Budynek 73/16;3?) - oddanymi do użytkowania w 1975 r. Nabycie prawa własności wyżej wymienionych budynków w 2007 r. podlegało zwolnieniu do podatku VAT. Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków znajdujących się na Działce nr 73/30, od których to wydatków przysługiwałoby Sprzedającemu prawo do odliczenia podatku VAT.

Ponadto na Działce nr 73/30 znajduje się część Budowli w postaci fragmentu sieci kanalizacyjnej która została wybudowana w sierpniu 2017 r. (Sprzedający korzystał z niej od 1 września 2017 r.). Właścicielem Budowli w postaci sieci kanalizacyjnej na dzień dokonywania transakcji był Sprzedający. W ramach transakcji, własność ww. Budowli została przeniesiona na Wnioskodawcę.

I.4. Poszczególne działki oraz Budynki i Budowla będące przedmiotem transakcji nie były wyodrębnione finansowo i organizacyjnie w ramach przedsiębiorstwa Sprzedawcy. W ramach transakcji na Wnioskodawcę zostały przeniesione umowy najmu. W związku z tym, że Sprzedający nie zatrudniał ani nie zatrudnia pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy zgodnie z obowiązującymi przepisami, w związku z tym, nabycie praw do Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie skutkowało tym, że Wnioskodawca stanie się stroną istniejących stosunków pracy w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu Pracy z dnia 26 czerwca 1974 roku (Dz. U. z 2014 r. poz. 1502 ze zm.). Ponadto, w akcie notarialnym z dnia 22 grudnia 2017 r. zostało wskazane, iż na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione żadne aktywa, ani żadne przedsiębiorstwo bądź jego zorganizowana część, zobowiązania, umowy (przy czym Wnioskodawca wstąpi jedynie z mocy prawa w umowy najmu), dokumentacje ani prawa lub dokumenty związane z działalnością sprzedającego, a także prawa i obowiązki, które nie są związane z Nieruchomością. Zatem, zgodnie z ustaleniami stron zawartymi w akcie notarialnym z dnia 22 grudnia 2017 r., transakcja dotyczy tylko sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z własnością Budynków i Budowli na niej posadowionych.

I.5. W dniu 20 grudnia 2017 r. (tj. przed dniem nabycia przez Wnioskodawcę prawa wieczystego użytkowania Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków i Budowli), Wnioskodawca oraz Sprzedający złożyli zgodne oświadczenia naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Wnioskodawcy o skorzystaniu zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT z opcji opodatkowania podatkiem VAT w stosunku do dostawy budynków i budowli lub ich części znajdujących się na Nieruchomości oraz korzystających ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że Sprzedający prowadził działalność gospodarczą w zakresie wynajmu powierzchni biurowych. Budowla w postaci sieci kanalizacyjnej była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem VAT (wynajem powierzchni biurowych). Wnioskodawca prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami oraz wynajmu nieruchomości. Wnioskodawca nabył nieruchomość z zamiarem jej dalszej odsprzedaży (obecnie Wnioskodawca wystąpił o pozwolenie na rozbiórkę Budynków znajdujących się na nieruchomości). Wnioskodawca planuje sprzedaż Nieruchomości w 2018 roku. Obecnie Budynki są częściowo wynajęte na cele biurowe (niezbudowana działka nr 73/18 jest wykorzystywana jako parking przez najemców powierzchni biurowych). Wnioskodawca nabył nieruchomość z zamiarem jej dalszej odsprzedaży (obecnie Wnioskodawca wystąpił o pozwolenie na rozbiórkę Budynków znajdujących się na nieruchomości). Wnioskodawca planuje sprzedaż Nieruchomości w 2018 roku. Obecnie Budynki są częściowo wynajęte na cele biurowe (niezbudowana działka nr 73/18 jest wykorzystywana jako parking przez najemców powierzchni biurowych). Nieruchomość zostanie zatem w całości wykorzystana do czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Sprzedający wybudował Budowlę (sieć kanalizacyjną) oraz przysługiwało mu z tego tytułu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. W stosunku do Budowli (sieci kanalizacyjnej) nie były ponoszone przez Sprzedającego wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej tej Budowli (sieć kanalizacyjna została wybudowana w 2017 roku).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w stanie faktycznym przedstawionym we Wniosku, nabycie przez Wnioskodawcę prawa użytkowania wieczystego działek wraz z prawem własności Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie stanowiło nabycia przedsiębiorstwa albo zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT między innymi ze względu na brak wyodrębnienia finansowego i organizacyjnego w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego, a tym samym do transakcji nabycia przez Wnioskodawcę prawa użytkowania wieczystego działek wraz z prawem własności Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości mają zastosowanie przepisy ustawy o VAT?
Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w stanie faktycznym przedstawionym we Wniosku, nabycie przez Wnioskodawcę prawa wieczystego użytkowania niezabudowanej Działki nr 73/18 podlegało obligatoryjnemu opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT z uwagi na to, że teren Działki nr 73/18 stanowi tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, co oznacza, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT?
Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w stanie faktycznym przedstawionym we Wniosku, nabycie przez Wnioskodawcę prawa własności Budynków znajdujących się na Działce nr 73/17 oraz na Działce nr 73/30 oraz proporcjonalnie związanego z nimi prawa wieczystego użytkowania Działki nr 73/17 oraz Działki nr 73/30 podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT na skutek złożenia przed dniem dokonania transakcji przez Wnioskodawcę oraz Sprzedającego zgodnego oświadczenia naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Wnioskodawcy o wyborze opodatkowania transakcji podatkiem VAT, co oznacza, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT?
Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w stanie faktycznym przedstawionym we Wniosku, nabycie przez Wnioskodawcę prawa własności części Budowli w postaci sieci kanalizacyjnej znajdującej się na Działce nr 73/17 oraz na Działce nr 73/30 oraz proporcjonalnie związanego z nią prawa wieczystego użytkowania Działki nr 73/17 oraz Działki nr 73/30 podlegało obligatoryjnemu opodatkowaniu podatkiem VAT, co oznacza, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad 1)

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w stanie faktycznym przedstawionym we Wniosku, nabycie przez Wnioskodawcę prawa użytkowania wieczystego działek wraz z prawem własności Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie stanowiło nabycia przedsiębiorstwa albo zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT między innymi ze względu na brak wyodrębnienia finansowego i organizacyjnego w ramach przedsiębiorstwa Sprzedającego, a tym samym do transakcji nabycia przez Wnioskodawcę prawa użytkowania wieczystego działek wraz z prawem własności Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości mają zastosowanie przepisy ustawy o VAT.

I.1. Art. 6 pkt 1 ustawy o VAT stanowi, iż ?przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.?

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT ?ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa - rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania?. Natomiast zwrot ?przedsiębiorstwo? nie został zdefiniowany w ustawie o VAT. Należy zatem odwołać się do definicji przedsiębiorstwa wskazanej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. Poz. 459 ze zm.) (?Kodeks Cywilny??). Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu Cywilnego, ?przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
koncesje, licencje i zezwolenia;
patenty i inne prawa własności przemysłowej;
majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
tajemnice przedsiębiorstwa;
księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

I.2. Z ww. przepisów ustawy o VAT wynika, że nabycie przedsiębiorstwa albo zorganizowanej części przedsiębiorstwa podlega wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT. Zgodnie z definicją ?zorganizowanej części przedsiębiorstwa? znajdującej się w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT podstawowym warunkiem uznania zespołu składników materialnych i niematerialnych w danym przedsiębiorstwie za zorganizowaną część przedsiębiorstwa jest ich finansowe i organizacyjne wyodrębnienie. W stanie faktycznym będącym przedmiotem Wniosku taka sytuacja nie będzie miała miejsca. Ponadto w ramach transakcji nabycia Nieruchomości, Wnioskodawca nie przejmował pracowników Sprzedającego. W akcie notarialnym z dnia 22 grudnia 2017 r. zostało wskazane także, iż na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione żadne aktywa, ani żadne przedsiębiorstwo bądź jego zorganizowana część, zobowiązania, umowy (przy czym Wnioskodawca wstąpi jedynie z mocy prawa w umowy najmu), dokumentacje ani prawa lub dokumenty związane z działalnością sprzedającego, a także prawa i obowiązki, które nie są związane z Nieruchomością.

I.3. Reasumując oznacza to, że przedmiotem transakcji opisanej we wniosku nie było przedsiębiorstwo albo zorganizowana część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Tym samym transakcja nie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Oznacza to, iż do transakcji nabycia przez Wnioskodawcę prawa użytkowania wieczystego działek wraz z prawem własności Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości mają zastosowanie przepisy ustawy o VAT.

W związku z tym, że odpowiedź na pytanie nr 1 Wniosku może nieść istotne skutki podatkowe po stronie Wnioskodawcy, zasadne jest wydanie interpretacji indywidualnej dla Wnioskodawcy w tym zakresie.

Ad 2)

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w stanie faktycznym przedstawionym we Wniosku, nabycie przez Wnioskodawcę prawa wieczystego użytkowania niezabudowanej Działki nr 73/18 podlegało obligatoryjnemu opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT z uwagi na to, że teren Działki nr 73/18 stanowi tereny budowlane w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, co oznacza, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

II.1. Art. 86 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, iż ?w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 [ustawy o VAT], przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (...)?. Z powyższego przepisu wynika, że prawo do odliczenia przysługuje co do zasady w sytuacji gdy nabywane towary i usługi są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

II.2. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT ?zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane?. Art. 2 pkt 33 ustawy o VAT ?ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o: terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.?

II.3. Wykładnia z przeciwieństwa zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT prowadzi zatem do wniosku, że dostawa niezabudowanych terenów budowlanych podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Definicja ?terenów budowlanych? zawarta w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT wskazuje natomiast na to, że są to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Biorąc pod uwagę, że dla niezabudowanych terenów Nieruchomości (tj. Działki nr 73/18) obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w celu ustalenia czy tereny te spełniają definicje terenów budowlanych w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT należy wziąć pod uwagę ich przeznaczenie w tym planie.

Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Działka nr 73/18 znajduje się na terenach oznaczonych symbolem ?PT?.

W zakresie przeznaczenia terenów oznaczonych symbolem ?PT? plan ustala: przeznaczenie podstawowe - przemysł produkcyjny i przetwórczy z wyłączeniem obiektów szczególnie uciążliwych dla środowiska: rzemiosło produkcyjne i usługowe; bazy składy i magazyny; obiekty usług technicznych miasta takie jak stacje transformatorowe 15/0,4 kV, przepompownie ścieków etc.

4. Oznacza to, zdaniem Wnioskodawcy, że sprzedaż prawa wieczystego użytkowania Działki nr 73/18 klasyfikowanej na podstawie ustawy o VAT jako tereny budowlane obligatoryjnie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Tym samym Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad 3)

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w stanie faktycznym przedstawionym we Wniosku, nabycie przez Wnioskodawcę prawa własności Budynków znajdujących się na Działce nr 73/17 oraz na Działce nr 73/30 oraz proporcjonalnie związanego z nimi prawa wieczystego użytkowania Działki nr 73/17 oraz Działki nr 73/30 podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT na skutek złożenia przed dniem dokonania transakcji przez Wnioskodawcę oraz Sprzedającego zgodnego oświadczenia naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Wnioskodawcy o wyborze opodatkowania transakcji podatkiem VAT, co oznacza, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

III.1. Art. 86 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, iż ?w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 [ustawy o VAT], przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Z powyższego przepisu wynika, że prawo do odliczenia przysługuje co do zasady w sytuacji gdy nabywane towary i usługi są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

III.2. Na gruncie ustawy o VAT funkcjonuje zasada zgodnie z którą w przypadku dostawy nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami lub budowlami, opodatkowanie podatkiem VAT tego rodzaju transakcji odbywa się na zasadach określonych dla tych budynków lub budowli, tj. nieruchomość gruntowa dzieli podatkowy los budynków lub budowli na tej nieruchomości posadowionych. Wynika to z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym ?w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu?.

Biorąc pod uwagę, że na Działce nr 73/17 oraz na Działce nr 73/30 znajdują się Budynki oraz część Budowli w postaci sieci kanalizacyjnej, należy uznać, że z punktu widzenia ustawy o VAT przedmiotem transakcji będzie ?grunt zabudowany?. W analizowanej sytuacji zastosowanie znajdą więc przepisy ustawy o VAT dotyczące dostawy budynków, budowli lub ich części.

III.3. W świetle reguły opodatkowania podatkiem VAT gruntów zabudowanych przewidzianej w przepisie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT pojawia się pytanie w jaki sposób rozumieć pojęcie ?gruntu? występujące w tym przepisie. Ustawa o VAT nie zawiera autonomicznej definicji pojęcia ?gruntu?, jak też nie zawiera odesłania np. do przepisów prawa cywilnego w tym zakresie.

Definiując pojęcie ?gruntu? dla potrzeb ustawy o VAT, należy - zdaniem Wnioskodawcy - kierować się przede wszystkim ekonomicznymi uwarunkowaniami transakcji, a w szczególności należy ustalić, co może - zgodnie z polskim prawem krajowym - być przedmiotem odrębnej transakcji (być przedmiotem odrębnej dostawy). W tym ujęciu, uwzględniając definicję ?towaru? zawartą w art. 2 pkt 6 w związku z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, należy zdefiniować ?grunt? jako część powierzchni ziemskiej mogącą stanowić przedmiot samodzielnego obrotu (dostawy). Co do zasady wskazanej powyżej definicji ?gruntu? odpowiadać będzie pojęcie wyodrębnionej geodezyjnie działki (z wyłączeniem znajdujących się na działce budynków/budowli). Natomiast, pojęcie ?działki? w rozumieniu Prawa Geodezyjnego i Kartograficznego oznacza obszar gruntu stanowiący podstawową jednostkę geodezyjną, określoną na mapie ewidencyjnej granicami, numerem, powierzchnią, rodzajem użytkowania i klasą gruntu.

We wskazany powyżej sposób dokonują również wykładni przepisów ustawy o VAT organy podatkowe i sądy administracyjne. Tytułem przykładu można wskazać wyrok NSA z dnia 15 października 2010 r. (sygn. akt I FSK 1698/09), w którym wskazano m.in., że: ?wykładnia pojęcia ?grunt? musi uwzględniać aspekt opodatkowania [podatkiem VAT). Z tej perspektywy, towarem w rozumieniu ustawy o VAT może być jedynie działka gruntu?. W uzasadnieniu NSA - zgadzając się z organem podatkowym - podkreślił też, że zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT jest wyjątkiem od reguły opodatkowania podatkiem VAT każdej sprzedaży i nie może być rozszerzone na całą nieruchomość objętą jedną księgą wieczystą, która stanowi przedmiot sprzedaży, lecz winno być przyporządkowane do konkretnej działki geodezyjnej, na której posadowiony jest budynek, który w chwili sprzedaży podlega temu zwolnieniu.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy. Działkę nr 73/17 oraz Działkę nr 73/30 na których znajdują się Budynki i Budowla należy traktować na gruncie ustawy o VAT jako grunt zabudowany. Pozostały teren będący przedmiotem transakcji (Działkę nr 73/18) należy zaś traktować jako grunt niezabudowany, gdyż stanowi odrębnie wydzieloną geodezyjnie działkę gruntu.

III.4. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ?zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim.
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata?.

Art. 2 pkt 14 ustawy o VAT stanowi, iż ?ilekroć w dalszych przepisach [ustawy o VAT] jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej?.

Podstawową kwestią dla ustalenia czy dostawa budynków lub budowli korzysta ze zwolnienia od podatku VAT jest zatem ustalenie czy i kiedy w odniesieniu do tych budynków lub budowli doszło do pierwszego zasiedlenia? w myśl ustawy o VAT.

Art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wskazuje, że w rozumieniu ustawy o VAT, ?pierwsze zasiedlenie? budynku lub budowli ma miejsce w przypadku gdy nastąpi oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynku po jego: (i) wybudowaniu lub (ii) ulepszeniu jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z literalnej wykładni art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wynika zatem, że ?pierwsze zasiedlenie? w rozumieniu ustawy o VAT nie nastąpi np. w sytuacji gdy budynki i budowle zostały wybudowane i były wykorzystywane przez właściciela na swoje własne potrzeby w związku z tym, że nie będzie miało miejsca oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. Z kolei w przypadku, gdy budynek i budowle były i są przedmiotem np. najmu, wówczas należy uznać, że w stosunku do nich nastąpiło ?pierwsze zasiedlenie? w rozumieniu ustawy o VAT wraz z przekazaniem najemcy na podstawie umowy najmu. Wskazać należy, iż ?pierwsze zasiedlenie? w rozumieniu ustawy o VAT może także nastąpić w wyniku ulepszenia budynku lub budowli (jednak w tym wypadku warunkiem jest, aby wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% jego wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) i po tym ulepszeniu musi nastąpić oddanie do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT. W związku z tym, że nakłady na Budynki - po ich nabyciu przez Sprzedającego w 2007 r. - nie były ponoszone albo nie przekroczyły 30% wartości początkowej Budynków, kwestia pierwszego zasiedlenia? w tym aspekcie dalej nie wymaga analizy.

Z pierwszym zasiedleniem będziemy mieli również do czynienia w sytuacji gdy oddanie do użytkowania budynku lub budowli następuje w ramach czynności zwolnionych od podatku VAT, ponieważ czynności te również podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT tyle że są od niego zwolnione. W związku z powyższym należy przyjąć, że w odniesieniu do Budynków znajdujących się na Działce nr 73/17 oraz Działce 73/30 pierwsze zasiedlenie nastąpiło najpóźniej w 2007 r. (tj. w momencie ich nabycia przez Sprzedającego, które to nabycie podlegało zwolnieniu od podatku VAT).

III.5. [Opodatkowanie podatkiem VAT dostawy zabudowanych działek ewidencyjnych gruntu]

III.5.1. [Działka nr 73/17]

Biorąc pod uwagę, że Działka nr 73/17 jest zabudowana Budynkiem 73/17;1 oraz Budynkiem 73/17;2 a także częścią Budowli w postaci fragmentu sieci kanalizacyjnej, należy w odniesieniu do jej sprzedaży stosować zasady dotyczące dostawy gruntów zabudowanych. Decydujące zatem znaczenie dla sposobu opodatkowania transakcji w tym zakresie będą miały zasady opodatkowania Budynku 73/17;1 i Budynku 73/17;2 oraz części Budowli w postaci fragmentu sieci kanalizacyjnej. Sposobu opodatkowania w zakresie części Budowli w postaci fragmentu sieci kanalizacyjnej nie analizuję w tym pytaniu, gdyż jest ono przedmiotem pytania nr 4 we Wniosku.

Należy więc przede wszystkim ustalić czy transakcja w zakresie nabycia przez Wnioskodawcę prawa własności Budynku 73/17;1 oraz Budynku 73/17;2 znajdujących się na Działce nr 73/17 oraz proporcjonalnie związanego z nimi prawa wieczystego użytkowania będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W tym wypadku kluczowe będzie ustalenie czy i kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia Budynku 73/17;1 oraz Budynku 73/17;2 w rozumieniu ustawy o VAT. W związku z tym, że Budynek 73/17;1 oraz Budynek 73/17;2 zostały nabyte przez Sprzedającego w 2007 r. (transakcja korzystała ze zwolnienia od podatku VAT), zatem należy przyjąć, że pierwsze zasiedlenie w odniesieniu do tych budynków nastąpiło najpóźniej w 2007 r. Do momentu transakcji upłynął zatem od pierwszego zasiedlenia okres dłuższy niż 2 lata.

Oznacza to, że transakcja w zakresie sprzedaży prawa własności Budynku 73/17;1 oraz Budynku 73/17;2 oraz proporcjonalnie z nimi związanego prawa użytkowania wieczystego Działki nr 73/17 będzie podlegała - co do zasady - zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 29a ust. 8 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji jednak, w wyniku skorzystania przez strony transakcji z opcji opodatkowania podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT na zgodny wniosek stron, złożony w dniu 20 grudnia 2017 r. (tj. przed dokonaniem transakcji) do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Wnioskodawcy, transakcja będąca przedmiotem Wniosku - w zakresie nabycia prawa własności Budynku 73/17; 1 oraz Budynku 73/17;2 oraz proporcjonalnie z nim związanego prawa użytkowania wieczystego Działki nr 73/17 - podlegała opodatkowaniu podatkiem N/AT.

III.5.2. [Działka nr 73/30]

Biorąc pod uwagę, że Działka nr 73/30 jest zabudowana budynkiem stołówki przyzakładowej, sklepu, hurtowni, tj. Budynkiem 73/16; 1, Budynkiem 73/16;2, Budynkiem 73/16;3 oraz Budynkiem 73/16;4, oraz na Działce nr 73/30 znajduje się część Budowli w postaci fragmentu sieci kanalizacyjnej, należy w odniesieniu do jej sprzedaży stosować zasady dotyczące dostawy gruntów zabudowanych. Decydujące zatem znaczenie dla sposobu opodatkowania transakcji w tym zakresie będą miały zasady opodatkowania budynków stołówki przyzakładowej, sklepu, hurtowni, tj. Budynku 73/16;1, Budynku 73/16;2, Budynku 73/16;3 oraz Budynku 73/16;4 oraz części Budowli w postaci fragmentu sieci kanalizacyjnej. Sposobu opodatkowania w zakresie części Budowli w postaci fragmentu sieci kanalizacyjnej nie analizuję w tym pytaniu, gdyż jest on przedmiotem pytania nr 4 we Wniosku.

Należy więc przede wszystkim ustalić czy transakcja będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. W tym wypadku kluczowe będzie ustalenie czy i kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu ustawy o VAT Budynku 73/16;1, Budynku 73/16;2, Budynku 73/16;3 oraz Budynku 73/16;4. W związku z tym, że wyżej wymienione budynki zostały nabyte przez Sprzedającego w 2007 r. (transakcja korzystała ze zwolnienia od podatku VAT), zatem należy przyjąć, że ich pierwsze zasiedlenie nastąpiło najpóźniej w 2007 r. Do momentu transakcji upłynął zatem od pierwszego zasiedlenia okres dłuższy niż 2 lata.

Oznacza to, że transakcja w zakresie sprzedaży prawa własności budynków znajdujących się na Działce nr 73/30 oraz proporcjonalnie z nim związanego prawa użytkowania wieczystego Działki nr 73/30 będzie podlegała - co do zasady - zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 29a ust. 8 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji jednak, w wyniku skorzystania przez strony transakcji z opcji opodatkowania podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, na zgodny wniosek stron złożony w dniu 20 grudnia 2017 r. (tj. przed dokonaniem transakcji) do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla Wnioskodawcy, transakcja będąca przedmiotem Wniosku - w zakresie nabycia prawa własności Budynku 73/16;1, Budynku 73/16;2, Budynku 73/16;3 oraz Budynku 73/16;4 oraz proporcjonalnie z nimi związanego prawa użytkowania wieczystego Działki nr 73/30 - podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

III.6. Reasumując, pierwsze zasiedlenie - w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT - Budynków znajdujących się na Działce nr 73/17 oraz na Działce nr 73/30 nastąpiło najpóźniej w 2007 r., to nabycie przez Wnioskodawcę prawa własności tych Budynków oraz proporcjonalnie związanego z nimi prawa wieczystego użytkowania Działki nr 73/17 oraz Działki nr 73/30 co do zasady korzystało ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. Jednak, z uwagi na fakt, że w dniu 20 grudnia 2017 r. (tj. przed dniem nabycia przez Wnioskodawcę prawa wieczystego użytkowania Nieruchomości wraz z prawem własności Budynków i Budowli), Wnioskodawca oraz Sprzedający złożyli zgodne oświadczenia naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Wnioskodawcy o skorzystaniu z opcji opodatkowania transakcji podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, nabycie przez Wnioskodawcę prawa własności Budynków znajdujących się na Działce nr 73/17 oraz na Działce nr 73/30 oraz proporcjonalnie związanego z nimi prawa wieczystego użytkowania Działki nr 73/17 oraz Działki nr 73/30 podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Powyższe oznacza zatem, iż Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu przez Wnioskodawcę prawa własności Budynków znajdujących się na Działce nr 73/17 oraz na Działce nr 73/30 oraz proporcjonalnie związanego z nimi prawa wieczystego użytkowania Działki nr 73/17 oraz Działki nr 73/30 na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Ad 4)

Zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w stanie faktycznym przedstawionym we Wniosku, nabycie przez Wnioskodawcę prawa własności części Budowli w postaci sieci kanalizacyjnej znajdującej się na Działce nr 73/17 oraz na Działce nr 73/30 oraz proporcjonalnie związanego z nią prawa wieczystego użytkowania Działki nr 73/17 oraz Działki nr 73/30 podlega obligatoryjnemu opodatkowaniu podatkiem VAT, co oznacza, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

IV.1. Art. 86 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, iż ?w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 [ustawy o VAT], przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (...)?. Z powyższego przepisu wynika, że prawo do odliczenia przysługuje co do zasady w sytuacji gdy nabywane towary i usługi są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT.

IV.2. Na gruncie ustawy o VAT funkcjonuje zasada zgodnie z którą w przypadku dostawy nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami lub budowlami, opodatkowanie podatkiem VAT tego rodzaju transakcji odbywa się na zasadach określonych dla tych budynków lub budowli, tj. nieruchomość gruntowa dzieli podatkowy los budynków lub budowli na tej nieruchomości posadowionych. Wynika to z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym ?w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu?.

IV.3. W świetle reguły opodatkowania podatkiem VAT gruntów zabudowanych przewidzianej w przepisie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT pojawia się pytanie w jaki sposób rozumieć pojęcie ?gruntu? występujące w tym przepisie. Ustawa o VAT nie zawiera autonomicznej definicji pojęcia ?gruntu?, jak też nie zawiera odesłania np. do przepisów prawa cywilnego w tym zakresie.

Definiując pojęcie ?gruntu? dla potrzeb ustawy o VAT, należy - zdaniem Wnioskodawcy - kierować się przede wszystkim ekonomicznymi uwarunkowaniami transakcji, a w szczególności należy ustalić, co może - zgodnie z polskim prawem krajowym - być przedmiotem odrębnej transakcji (być przedmiotem odrębnej dostawy). W tym ujęciu, uwzględniając definicję ?towaru? zawartą w art. 2 pkt 6 w zw. z 29a ust. 8 ustawy o VAT, należy zdefiniować ?grunt? jako część powierzchni ziemskiej mogącą stanowić przedmiot samodzielnego obrotu (dostawy). Co do zasady, wskazanej powyżej definicji ?gruntu? odpowiadać będzie pojęcie wyodrębnionej geodezyjnie działki (z wyłączeniem znajdujących się na działce budynków / budowli). Natomiast, pojęcie ?działki? w rozumieniu Prawa Geodezyjnego i Kartograficznego oznacza obszar gruntu stanowiący podstawową jednostkę geodezyjną, określoną na mapie ewidencyjnej granicami, numerem, powierzchnią, rodzajem użytkowania i klasą gruntu.

We wskazany powyżej sposób dokonują również wykładni przepisów ustawy o VAT organy podatkowe i sądy administracyjne. Tytułem przykładu można wskazać wyrok NSA z dnia 15 października 2010 r. (sygn. akt I FSK 1698/09), w którym wskazano m.in., że: ?wykładnia pojęcia ?grunt? musi uwzględniać aspekt opodatkowania [podatkiem VAT. Z tej perspektywy, towarem w rozumieniu ustawy o VAT może być jedynie działka gruntu?. W uzasadnieniu NSA - zgadzając się z organem podatkowym - podkreślił też, że zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT jest wyjątkiem od reguły opodatkowania podatkiem VAT każdej sprzedaży i nie może być rozszerzone na całą nieruchomość objętą jedną księgą wieczystą, która stanowi przedmiot sprzedaży, lecz winno być przyporządkowane do konkretnej działki geodezyjnej, na której posadowiony jest budynek, który w chwili sprzedaży podlega temu zwolnieniu.

W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy, Działkę nr 73/17 oraz Działkę nr 73/30 na których znajdują się Budynki i Budowla należy traktować na gruncie ustawy o VAT jako grunt zabudowany. Pozostały teren będący przedmiotem transakcji (Działkę nr 73/18) należy zaś traktować jako grunt niezabudowany, gdyż stanowi odrębnie wydzieloną geodezyjnie działkę gruntu.

IV.4. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ?zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.?

Art. 2 pkt 14 ustawy o VAT stanowi, iż ?ilekroć w dalszych przepisach [ustawy o VAT] jest mowa o: pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności : podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej."

IV.5. Jak zostało wskazane we Wniosku, Budowla w postaci sieci kanalizacyjnej została wybudowana w sierpniu 2017 r., a od 1 września 2017 r. korzystał z niej Sprzedający. Zatem, w związku z dokonaniem transakcji w dniu 22 grudnia 2017 r. - nie została spełniona przesłanka do zwolnienia tej transakcji z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - w odniesieniu do części Budowli znajdujących się na Działce nr 73/17 oraz na Działce nr 73/30 oraz proporcjonalnie związanego z nimi prawa użytkowania wieczystego. Oznacza to obligatoryjne opodatkowanie opisanej we Wniosku transakcji podatkiem VAT w zakresie części Budowli znajdujących się na Działce nr 73/17 oraz na Działce nr 73/30 oraz proporcjonalnie związanego z tą Budowlą prawa wieczystego użytkowania.

IV.6. Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w stanie faktycznym przedstawionym we Wniosku, nabycie przez Wnioskodawcę prawa własności części Budowli w postaci sieci kanalizacyjnej znajdującej się na Działce nr 73/17 oraz na Działce nr 73/30 oraz proporcjonalnie związanego z nią prawa wieczystego użytkowania Działki nr 73/17 oraz Działki nr 73/30 podlegało obligatoryjnemu opodatkowaniu podatkiem VAT, co oznacza, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust 1 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (?).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyłączono czynności określone w art. 6 ustawy o podatku od towarów i usług. Na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia ?przedsiębiorstwo?, należy więc odwołać się odpowiednio do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. ? Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459).

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo stanowi zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej, który obejmuje w szczególności:

oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
koncesje, licencje i zezwolenia;
patenty i inne prawa własności przemysłowej;
majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
tajemnice przedsiębiorstwa;
księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. W tym miejscu należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 55² Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Natomiast w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, ustawodawca zdefiniował ?zorganizowaną część przedsiębiorstwa? jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem, aby można było uznać, że mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, muszą być łącznie spełnione następujące warunki:

zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania) musi być organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie;

o wyodrębnieniu finansowym może świadczyć nie tylko samodzielne sporządzanie bilansu przez oddział, ale każde wyodrębnienie, na podstawie którego można poznać sytuację finansową części przedsiębiorstwa, które będzie przedmiotem zbycia;

wyodrębnione składniki muszą być przeznaczone do realizacji określonych zadań gospodarczych;

po wyodrębnieniu część przedsiębiorstwa musi być niezależnym przedsiębiorstwem samodzielnie realizującym te zadania.

Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewnym zorganizowanym zespołem tych składników. Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Warunkiem niezbędnym jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie, które to wydzielenie ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej.

O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział itp. Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Wyodrębnienie funkcjonalne należy natomiast rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość ? obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest zatem dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona ? obiektywnie oceniając ? posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w dniu 22 grudnia 2017 r. na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego nabył, prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, składającej się z działek oznaczonych w ewidencji gruntów numerami ewidencyjnymi: (i) 73/17 (?Działka nr 73/17?), (ii) 73/18 (?Działka nr 73/18?) oraz (iii) 73/30 (?Działka nr 73/30?) wraz z prawem własności znajdujących się na Działce nr 73/17 oraz Działce nr 73/30 budynków i budowli w postaci sieci kanalizacyjnej.

Jak wskazał Wnioskodawca w opisie sprawy, poszczególne działki oraz Budynki i Budowla będące przedmiotem transakcji nie były wyodrębnione finansowo i organizacyjnie w ramach przedsiębiorstwa Sprzedawcy. W ramach transakcji na Wnioskodawcę zostały przeniesione umowy najmu. W związku z tym, że Sprzedający nie zatrudniał ani nie zatrudnia pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy zgodnie z obowiązującymi przepisami, w związku z tym, nabycie praw do Nieruchomości przez Wnioskodawcę nie będzie skutkowało tym, że Wnioskodawca stanie się stroną istniejących stosunków pracy w rozumieniu art. 23¹ Kodeksu Pracy. Ponadto, w akcie notarialnym z dnia 22 grudnia 2017 r. zostało wskazane, iż na Wnioskodawcę nie zostaną przeniesione żadne aktywa, ani żadne przedsiębiorstwo bądź jego zorganizowana część, zobowiązania, umowy (przy czym Wnioskodawca wstąpi jedynie z mocy prawa w umowy najmu), dokumentacje ani prawa lub dokumenty związane z działalnością sprzedającego, a także prawa i obowiązki, które nie są związane z Nieruchomością. Zatem, zgodnie z ustaleniami stron zawartymi w akcie notarialnym, transakcja dotyczy tylko sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z własnością Budynków i Budowli na niej posadowionych.

W związku z powyższym, w rozpatrywanej sprawie sprzedaż przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy prawa użytkowania wieczystego działek wraz z prawem własności Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie jest uznane za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego ani zorganizowaną część przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Tym samym do transakcji tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie ma zastosowania. Zatem opisany przedmiot transakcji stanowi w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy według właściwej stawki VAT.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania oznaczonego nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Stawka podatku, zgodnie z przepisem art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 146a pkt 1 ustawy, w brzmieniu obowiązującym od dnia 31 grudnia 2013 r., w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej, przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W przypadku nieruchomości niezabudowanej znajdą zastosowanie przepisy z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Z treści art. 2 pkt 33 ustawy, wynika, że przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Natomiast w sytuacji gdy nieruchomość jest zabudowana budynkami lub budowlami przy sprzedaży tych budynków, budowli lub ich części ustawa umożliwia zastosowanie zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy, po spełnieniu warunków zawartych w tych przepisach.

I tak w myśl, art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

Masz inne pytanie do prawnika?