Do Urzędu Skarbowego w Nowym Dworze Mazowieckim w dniu 8 września 2006r. wpłynął wniosek X w kwesti (...)

Do Urzędu Skarbowego w Nowym Dworze Mazowieckim w dniu 8 września 2006r. wpłynął wniosek X w kwesti opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży zabudowanego gruntu, wymogu udokumentowania powyższego zdarzenia fakturą VAT i uprawnienia nabywcy nieruchomości do obniżenia podatku należnego o naliczony.
Według przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, wnioskodawca i jego żona prowadzą oddzielne działalności gospodarcze, których przedmiot, zgodnie z wpisem do ewidencji, nie obejmuje obrotu nieruchomościami. Podatnikiem podatku od towarów i usług jest tylko Pan Zbigniew O. Na zakupionych w 1996r., na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, dwóch działkach został wybudowany budynek z częścią biurowo-socjalną oraz hala produkcyjna. Obiekty te, do dnia złożenia wniosku, zgodnie z prawem budowlanym nie uzyskały pozwolenia na użytkowanie. Pan O. w ramach prowadzonej działalności dokonywał obniżania kwoty podatku należnego o kwoty podatku naliczonego przez sprzedawców materiałów budowlanych i wykonawców robót budowlanych tytułem środków trwałych w budowie. Tak więc cel inwestycji był ściśle związany z prowadzoną działalnością gospodarczą - produkcyjną i handlową. Obecnie wnioskodawca planuje sprzedać zabudowane działki, zaewidencjonowane w Księdze Wieczystej pod wspólnym numerem 32/1, osobie fizycznej - przedsiębiorcy prowadzącemu działalność gospodarczą.
Czy sprzedaż zabudowanego gruntu opodatkowana jest podatkiem od towarów i usług ?
Czy podatnik jest zobowiązany/uprawniony wspólnie z żoną jako współwłaścicielką nieruchomości na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej do wystawienia faktury VAT?
Czy nabywca tej nieruchomosci będzie uprawniony do obniżenia podatku należnego o naliczony?

Do Urzędu Skarbowego w Nowym Dworze Mazowieckim w dniu 8 września 2006r. wpłynął wniosek podatnika w trybie art. 14a § 1 Ordynacji podatkowej - o udzielenie pisemnej interpretacji, co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży zabudowanego gruntu, wymogu udokumentowania powyższego zdarzenia fakturą VAT i uprawnienia nabywcy nieruchomości do obniżenia podatku należnego o naliczony.
Według przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, wnioskodawca i jego żona prowadzą oddzielne działalności gospodarcze, których przedmiot, zgodnie z wpisem do ewidencji, nie obejmuje obrotu nieruchomościami. Podatnikiem podatku od towarów i usług jest tylko pytający zakupionych w 1996r., na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, dwóch działkach został wybudowany budynek z częścią biurowo-socjalną oraz hala produkcyjna. Obiekty te, do dnia złożenia wniosku, zgodnie z prawem budowlanym nie uzyskały pozwolenia na użytkowanie. Podatnik w ramach prowadzonej działalności dokonywał obniżania kwoty podatku należnego o kwoty podatku naliczonego przez sprzedawców materiałów budowlanych i wykonawców robót budowlanych tytułem środków trwałych w budowie. Tak więc cel inwestycji był ściśle związany z prowadzoną działalnością gospodarczą - produkcyjną i handlową. Obecnie wnioskodawca planuje sprzedać zabudowane działki, zaewidencjonowane w Księdze Wieczystej pod wspólnym numerem , osobie fizycznej - przedsiębiorcy prowadzącemu działalność gospodarczą.

Porady prawne

W przedmiotowym wniosku podatnik przedstawił swoje stanowisko w sprawie, zgodnie z którym, nie musi opodatkowywać podatkiem od towarów i usług sprzedaży zabudowanego gruntu, gdyż w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 3 ustawy o VAT prowadzone przez podatnika i jego małżonkę działalności gospodarcze nie polegają na obrocie nieruchomościami, nie zakupili go w celu dalszej odsprzedaży, wskazującej na wykonywanie czynności podlegającej opodatkowaniu w sposób częstotliwy. W związku z powyższym podatnik uważa, że nie ma prawa do wystawienia, wspólnie z żoną, faktury VAT dokumentującej dokonanie transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości powołując się na przepis art. 106 ust. 1 omawianej ustawy. Wobec tego brak dysponowania fakturą VAT uniemożliwi nabywcy zabudowanego gruntu dokonanie odliczenia podatku należnego o naliczony zawarty w cenie zakupu.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Nowym Dworze Mazowieckim stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku nie jest prawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.

Zgodnie z art. 5 ust.1 pkt 1 ustawy z dnia 11.03.2004r. o podatku od towaru i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym 'podatkiem', podlegają: odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary natomiast, zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy, należy rozumieć rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki, budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a także grunty. Zatem sprzedaż gruntów jako dostawa towarów podlega, co do zasady, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W myśl art. 29 ust. 5 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków i budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że sprzedaż gruntu trwale związanego z budynkiem jest opodatkowana wg stawki właściwej dla budynku, budowli lub jej części.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy definiujemy podatników jako osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Powyższy przepis wskazuje, że status podatnika uzależniony jest w istocie od prowadzenia działalności gospodarczej, przy czym jest to działalność gospodarcza specyficznie zdefiniowana na potrzeby ustawy o podatku od towarów i usług. 'Działalność gospodarcza' w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Powyższe oznacza, że definicja działalności gospodarczej dla potrzeb ustawy o podatku od towarów i usług wykracza znacząco poza definicję działalności gospodarczej powszechnie rozumianej. Tak więc, co do zasady, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają czynności wynikające z działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług wymienione w art. 5, 8 i 14 ustawy, ale działalność gospodarcza powszechnie rozumiana nie jest warunkiem niezbędnym do tego, aby dana czynność podlegała, bądź nie podlegała opodatkowaniu.

W obecnie obowiązującym stanie prawnym obrót nieruchomościami gruntowymi realizowany przez podatników podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu tym podatkiem, przy czym zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwolnieniu przedmiotowemu poddano dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie to nie dotyczy natomiast części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Nawiązując do stanowiska podatnika, iż sprzedaż zabudowanej nieruchomości gruntowej nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT ponieważ nie jest wykonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, w świetle powyższego należy uznać, że nie jest to warunek decydujący, aby dana czynność podlegała bądź nie podlegała opodatkowaniu. Zatem według stanu faktycznego, wnioskodawca jest podatnikiem VAT i prowadzi działalność gospodarczą nie związaną z obrotem nieruchomościami, lecz zamierza dokonać sprzedaży dwóch działek, ujętych w Księdze Wieczystej pod jednym numerem, zabudowanych budynkiem biurowo-socjalnym i halą produkcyjną służących do wykonywania czynności opodatkowanych.

Jednocześnie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług przewidują w art. 43 ust. 1 pkt 2 zwolnienie przedmiotowe dla dostawy towarów używanych, z zastrzeżeniem punktu 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Przez towary używane natomiast, w świetle art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy, uznaje się budynki, budowle lub ich części, w przypadku, gdy minęło, co najmniej 5 lat od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów.

W art. 43 ust. 6 zawarto jednak zastrzeżenie, że zwolnienia, o których mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem do środków trwałych w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej, a podatnik:
1. miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,
2. użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Ustosunkowując się do złożonego zapytania w kontekście powyższych przepisów tut. Organ podatkowy stwierdza, że warunek uznania budynków i budowli lub ich części za towary używane na podstawie art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy można uznać za spełniony, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów minęło co najmniej 5 lat, zaś towary używane są objęte zwolnieniem od podatku od towarów i usług pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z przedstawionego przez wnioskodawcę stanu faktycznego wynika, iż zostały wybudowane obiekty, które nie uzyskały, wymaganego decyzją o pozwoleniu na budowę, zezwolenia na ich użytkowanie. Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie precyzują, co należy rozumieć pod pojęciem 'zakończenia budowy obiektu', w związku z czym dla wyjaśnienia tego pojęcia należy odwołać się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz. U. Nr 89, poz. 414 z późn. zm.). O zakończeniu budowy w rozumieniu przepisów tej ustawy świadczy spełnienie przez inwestora warunków do użytkowania obiektu budowlanego, a w szczególności złożenie zawiadomienia, o jakim mowa w art. 54 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. Powyższy przepis określa, iż do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę, można przystąpić, z zastrzeżeniem przepisów art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. W sensie techniczno - budowlanym można mówić o zakończeniu budowy obiektu, gdy odpowiada on warunkom, jakie przewiduje prawo budowlane. Można zatem uznać, że zakończenie budowy ma miejsce w momencie zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o tym fakcie.

Inwestor, który rozpoczął użytkowanie obiektu, lecz nie złożył do właściwego organu zawiadomienia o zakończeniu budowy, nie może mówić o zakończeniu budowy, lecz co najwyżej o rozpoczęciu użytkowania obiektu przed zakończeniem budowy.

W związku z powyższym, jeśli podatnik nie dopełnił obowiązku wynikającego z treści w/w przepisów, tj. nie złożył zawiadomienia do właściwego organu o zakończeniu budowy, tym samym nie ma możliwości określenia daty zakończenia budowy obiektu oraz okresu, który upłynął od dnia zakończenia jego budowy do chwili obecnej.

Omówiona sytuacja znajduje odzwierciedlenie w rozpatrywanej sprawie, gdyż jak wynika ze złożonego przez pytającego zapytania, dotychczas nie dokonano odbioru budynku i hali. Tak więc nie ma możliwości ustalenia, czy budynki wymienione w treści wniosku spełniają w/w warunki pozwalające na uznanie tych obiektów za towar używany.

W tej sytuacji wnioskodawca nie może skorzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, bowiem opisany w przedmiotowym wniosku budynek wraz z halą produkcyjną nie jest towarem używanym w świetle art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ nie zakończono jeszcze ich budowy, tj. nie zostały one oddane do użytku. Reasumując, dostawa przedmiotowej zabudowanej nieruchomości gruntowej, której nie można uznać za towar używany, w świetle powyżej przedstawionych przepisów, nie może skorzystać ze zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT, tym samym podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

.Ponadto zwolnienia od podatku od towarów i usług nie można zastosować również z uwagi na fakt skorzystania przez stronę z prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktur wystawianych przez sprzedawców materiałów budowlanych i wykonawców w toku realizowanej inwestycji, która prowadzona była w celu wykorzystania w ramach produkcyjno - handlowej działalności gospodarczej. Potwierdza to również zapis art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, który mówi, że zwolnienie nie dotyczy dostawy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

Biorąc powyższe pod uwagę transakcja sprzedaży zabudowanej nieruchomości gruntowej powinna zostać opodatkowana podatkiem VAT, zaś wystawcą faktury powinien być ten z małżonków, który prowadzi działalność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, tj. w opisywanej sytuacji pytający.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Na podstawie ust. 2 pkt 1 lit. a przytoczonego artykułu kwotę podatku naliczonego stanowi, z zastrzeżeniem ust. 3-7 suma kwot podatku określonych w fakturach otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Wobec powyższego nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej sprzedaż przedmiotowej nieruchomości.


Masz inne pytanie do prawnika?

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika