Czy w przypadku świadczenia usług najmu, koszty energii elektrycznej, energii cieplnej, usług komunalnych (...)
Czy w przypadku świadczenia usług najmu, koszty energii elektrycznej, energii cieplnej, usług komunalnych związanych z wynajmowaną nieruchomością, doliczanych do czynszu jako opłaty dodatkowe ( niezależnie od wynajmującego), rozlicza się wg ich faktycznego zużycia z zastosowaniem stawek podatku od towarów i usług właściwych dla poszczególnych towarów i usług, czy też koszty te winny być ujęte w ramach podstawy opodatkowania właściwej dla tej usługi najmu?
W dniu 07.07.2006r. Urzędu Miejskiego w ......... wystąpił do tut. Organu podatkowego z wnioskiem o udzielenie pisemnej interpretacji, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, w której nie toczy się postępowanie podatkowe, kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym. Wniosek dotyczy podatku od towarów i usług.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Gmina Miasta ...../Urząd Miejski w ........ w ramach realizacji zadania z zakresu administracji rządowej świadczy usługi najmu lokali mieszkalnych i użytkowych będących własnością Skarbu Państwa, Na podstawie zawartej umowy z '............' na zarządzanie nieruchomościami o charakterze mieszkalnym i użytkowym stanowiącymi własność Skarbu Państwa.Wolą stron umowy zgodnie również z obowiązującymi w tym zakresie przepisami - było odrębne rozliczenie opłat w zakresie dostawy zimnej i ciepłej wody, centralnego ogrzewania oraz odbioru ścieków i nieczystości stałych, ze stawkami VAT właściwymi dla tych usług ( w formie refakturowania odpowiednio rozliczanych na najemców kwot, naliczonych przez dostawców mediów i wykonawców usług).
Lokatorzy mieszkań opłacają więc czynsz najmu lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz opłaty dodatkowe na pokrycie kosztów mediów ( zużycie wody, gazu, energii, ogrzewania wywozu nieczystości) dostarczonych do ich lokali. Opłaty dodatkowe dla każdego najemcy ( lokatora) na pokrycie w/w kosztów pobierane są przy czynszu ze względu, iż w budynkach tych nie występuje indywidualne rozliczenie się lokatorów z dostawcami w/w mediów, ale faktury dostawców tych mediów kierowane są na Skarb Państwa, tj. właściciela budynków mieszkalnych i użytkowych.Wobec powyższego w przypadku rozliczeń dokonywanych z najemcami lokali mieszkalnych i użytkowych, stroną umowy o dostawę mediów jest podmiot wynajmujący lokale, zatem uznaje się że to Urząd Miejski w Radomiu w imieniu Skarbu Państwa nabywa, a następnie świadczy ( odsprzedaje) najemcom te usługi.
Pytanie Podatnika:
Czy w przypadku świadczenia usług najmu, koszty energii elektrycznej, energii cieplnej, usług komunalnych związanych z wynajmowaną nieruchomością, doliczanych do czynszu jako opłaty dodatkowe ( niezależnie od wynajmującego), rozlicza się wg ich faktycznego zużycia z zastosowaniem stawek podatku od towarów i usług właściwych dla poszczególnych towarów i usług, czy też koszty te winny być ujęte w ramach podstawy opodatkowania właściwej dla tej usługi najmu?
Stanowisko Podatnika:
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11.03.2004r. o podatku od towarów i usług ( Dz. U. nr 54 poz. 535 z późn. zm.) zwolnione od podatku od towarów i usług są wymienione w poz. 4 załącznika nr 4 do stawy zaliczane do PKWiU ex 70.20.11 - usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkaniowych na cele inne niż mieszkaniowe.
W przedmiotowym przypadku, na postawie tego przepisu jedynie czynsz należny od najemcy podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług ( w przypadku wynajmu lokali użytkowych czynsz od najemcy podlega 22% stawce podatku VAT). Świadczenie usług dostawy zimnej wody i centralnego ogrzewania oraz wywozu nieczystości stałych podlega opodatkowaniu wg stawek właściwych dla poszczególnych usług.Czy uznać może należałoby, ze w przypadkach takich mamy do czynienia z jedną usługą najmu, do podstawy opodatkowania, której należy zaliczyć również zwrot kosztów za media i zastosować jednolitą stawkę podatku. Traktując świadczenie tych usług jako nierozerwalnie związane z usługą najmu, jako konieczne do utrzymania i korzystania z nieruchomości, lecz mające w stosunku do niej charakter uzupełniający.Powyższe wynikałoby z treści art. 29 ustawy o podatku od towarów i usług.
Stanowisko Organu Podatkowego:
Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) nie określa jakie elementy mogą wchodzić w skład czynszu. Sposób rozliczania opłat za media jest uzależniony od tego czy w zawartej umowie najmu w kwocie czynszu zawarte są ryczałtowe opłaty z tytułu energii elektrycznej, gazu, wody oraz innych mediów, czy też z umowy wynika odrębny obowiązek najemcy do ponoszenia kosztów z tytułu w/w usług. Jednakże zgodnie z art. 29 ust. 1 cyt. ustawy podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4. Natomiast obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrót zwiększa się o otrzymane dotacje, subwencje i inne dopłaty o podobnym charakterze mające bezpośredni wpływ na cenę (kwotę należną) towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika, pomniejszone o kwotę należnego podatku. W przypadku rozliczeń dokonywanych z najemcami lokali położonych w budynku będącym własnością wynajmującego, Podatnik wynajmujący lokale jest stroną umowy o dostawę mediów, zatem uznaje się że nabywa i świadczy te usługi. Jeżeli umowa między wynajmującym, a najemcą określa odrębne fakturowanie mediów i nie następuje zmiana charakteru (symbol PKWiU) usług będących przedmiotem odsprzedaży, wówczas odsprzedaż jest dokonywana po cenie zakupu bez doliczenia jakiejkolwiek marży przy zastosowaniu stawki podatku VAT wynikającej z faktury zakupu. Podstawą opodatkowania dla wynajmującego będzie wartość netto wynikająca z faktury zakupu mediów lub określony w umowie ryczałt. Przepis art. 86 ust. 1 cyt. ustawy stwierdza jednoznacznie, że prawo do odliczenia przysługuje w tym zakresie, w jakim zakupione usługi wykorzystywane są do wykonywania czynności opodatkowanych. Nie przysługuje ono zatem w zakresie wykonywania czynności niepodlegających w ogóle podatkowi oraz czynności zwolnionych od tego podatku. Z kolei przepis art. 90 ust. 1 ustawy stanowi, że w stosunku do towarów i usług, które są wykorzystywane przez podatnika do wykonywania czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo nie przysługuje, podatnik jest obowiązany do odrębnego określenia kwot podatku naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego. Zatem w przypadku refakturowania na najemcę kosztów dostarczonych mediów
Podatnik ma prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur zakupu za w/w media. Jeśli natomiast Podatnik wykonuje czynności niepodlegające podatkowi VAT lub zwolnione z tego podatku oraz czynności opodatkowane ma obowiązek rozdzielania odpowiednio z nimi związanego podatku naliczonego. W przypadku natomiast gdy nie będzie spełniony którykolwiek z w/w warunków, tj.:
a. w umowie nie zaznaczono odrębnego rozliczania mediów,
b. następuje zmiana charakteru świadczonych usług,
c. do ceny zakupu jest doliczona marża,wówczas koszty mediów stanowią elementy usługi najmu lokalu i podlegają opodatkowaniu stawką podatku VAT, właściwą dla danych usług najmu.
Obrotem wówczas będzie czynsz wraz z równowartością opłat dodatkowych za media.
W przypadku najmu lokalu użytkowego będzie miała zastosowanie 22% stawka podatku VAT (art. 41 ust. 1 ustawy o VAT), natomiast przy najmie lokali mieszkalnych będzie miało zastosowanie zwolnienie od podatku VAT (poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy w związku z art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy). Przy takim zakwalifikowaniu kosztów dostarczanych mediów przy wynajmie lokali na cele mieszkaniowe, zgodnie z art. 86 ust. 1 cyt. ustawy o VAT, podatek naliczony od zakupu w/w mediów nie podlega odliczeniu.
Zgodnie z art. 41 ust. 1 cyt. ustawy stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.
Na mocy art. 43 ust. pkt 1 cyt. ustawy zwalnia się od podatku usługi wymienione w załączniku nr 4. Natomiast pod poz. nr 4 w/w załącznika ustawodawca wymienił usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe.
Z przedstawionego przez Podatnika stanu faktycznego wynika, że wolą stron umowy było odrębne rozliczanie usług w zakresie dostawy energii cieplnej, dostawy zimnej wody, podgrzania zimnej wody, wywozu nieczystości, ze stawkami właściwymi dla tych usług.
W świetle powyższych przepisów w przedmiotowej sprawie Podatnik może odrębnie rozliczać czynsz i odsprzedawane media wg właściwych stawek podatkowych.
Zatem stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 07.07.2006r. jest prawidłowe.
Pouczenie:
Niniejsze postanowienie wydane zostało na podstawie stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.
Zgodnie z art. 14b § 1 i § 2 ustawy z dnia 29.08.1997r. Ordynacja podatkowa niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej -do czasu jej zmiany lub uchylenia.
Zgodnie z art. 14b § 4 ustawy z dnia 29.08.1997r. na niniejsze postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie za pośrednictwem Naczelnika tut. Urzędu Skarbowego w terminie 7 dni od daty doręczenia postanowienia. Zażalenie, zgodnie z przepisem art. 222 w związku z art. 239 cyt. ustawy z dnia 29.08.1997r. powinno zawierać zarzuty przeciw postanowieniu, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem zażalenia.
Zgodnie z art. 236 § 2 pkt. 1 cyt. ustawy zażalenie podlega opłacie skarbowej we właściwej wysokości.
Niniejsze postanowienie może zostać zmienione lub uchylone w drodze decyzji przez Organ odwoławczy w trybie art. 14b § 5 cyt. ustawy Ordynacja podatkowa.