Jak powinno prawidłowo przebiegać fakturowanie sprzedaży usług najmu i sporządzenie deklaracji VAT?
Jak powinno prawidłowo przebiegać fakturowanie sprzedaży usług najmu i sporządzenie deklaracji VAT?
W dniu 12.10.2006r. Pan Jan ....... wystąpił do tut. Organu podatkowego z wnioskiem o udzielenie pisemnej interpretacji, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, w której nie toczy się postępowanie podatkowe, kontrola podatkowa albo postępowanie przed sądem administracyjnym. Wniosek dotyczy podatku od towarów i usług i podatku dochodowego od osób fizycznych.
Niniejsze postanowienie dotyczy zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w kwestii podatku od towarów i usług. W kwestii podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostanie odrębne postanowienie.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że budynek w którym będą wynajmowane pomieszczenia został zakupiony przez dwie osoby fizyczne ? obce. Osoby te są współwłaścicielami w równych częściach.
Jeden ze współwłaścicieli prowadzi inną działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
Drugi ze współwłaścicieli nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku VAT.
Współwłaścicielowi, który jest podatnikiem podatku VAT zostało udzielone pełnomocnictwo do reprezentowania współwłaścicieli nieruchomości.
Współwłaściciele będą wynajmować nieruchomość prywatnie, nie w formie działalności gospodarczej.
Zawarto umowę (przedwstępną-przyrzeczenia) na wynajem części budynku. Najemca jest czynnym podatnikiem podatku VAT i za wynajem żąda jednej faktury VAT na całość kwoty wyszczególnionej w umowie.
Pytanie Podatnika:
Jak powinno prawidłowo przebiegać fakturowanie sprzedaży usług najmu i sporządzenie deklaracji VAT?
Stanowisko Podatnika:
Zdaniem Podatnika winien być ustanowiony jeden ze współwłaścicieli nieruchomości ( czynny podatnik podatku od towarów i usług) sprawującym zarządzanie nieruchomością wspólną. W zakres zwykłego zarządu wchodzą między innymi czynności prowadzenia wynajmu, rozliczeń przychodów i powstających kosztów utrzymania przedmiotowej nieruchomości.
Sprawujący zarządzanie ? czynny podatnik podatku VAT ? byłby zobowiązany do wystawiania faktury VAT na sprzedaż usług najmu, sporządzenia i rozliczenia deklaracji związanych z podatkiem VAT.
Stanowisko Organu Podatkowego:
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004r. nr 54, poz. 535 ze zm.) podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalności gospodarczą, o której mowa w ust.2, bez względu na cel i rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust.2 cyt. ustawy o podatku od towarów i usług działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W świetle powyższego należy stwierdzić, iż stanowisko Podatnika zawarte we wniosku jest nieprawidłowe. Tutejszy organ mając na uwadze cyt. przepisy wyjaśnia, iż w przedstawionej sprawie wnioskodawca jest podatnikiem podatku od towarów i usług, ze względu na samodzielnie wykonywaną działalność gospodarczą, która jak wynika z pism obejmuje inną działalność gospodarczą, wynajem części nieruchomości, której podatnik jest właścicielem oraz usługi zarządzania nieruchomością, której podatnik jest współwłaścicielem. Drugi współwłaściciel nieruchomości nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu wykonywanej działalności gospodarczej obejmującej usługi wynajmu części nieruchomości.
Zgodnie z art. 29 ust. 1 cyt. ustawy, wynika, iż podstawą opodatkowania jest obrót, z zastrzeżeniem ust. 2-22, art. 30-32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4. Obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy. Obrotem jest także otrzymana dotacja, subwencja i inna dopłata o podobnym charakterze związana z dostawą lub świadczeniem usług,
Zgodnie z art. 106 ust. 1 w/w ustawy, stosownie do którego podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy z zastrzeżeniem ust. 2, 4 i 5 oraz art. 119 ust. 10 i art. 120 ust. 16.
Zarządca nieruchomości spełniać musi warunki określone w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.). Działa on na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, którą zawiera z właścicielem bądź inną osobą czy jednostką , której przysługuje prawo do nieruchomości.
Zarządca nieruchomości może mieć uprawnienia do zawierania umów w imieniu i na rachunek poszczególnych współwłaścicieli ? na podstawie udzielonego pełnomocnictwa. W ramach udzielonego pełnomocnictwa zarządca może m. in. zawierać umowy najmu czy dzierżawy nieruchomości, wystawiać faktury dla najemców oraz inkasować czynsze i opłaty wynikające z tych umów. Zarządca nie jest jednak uprawniony do prowadzenia dla właścicieli nieruchomości rozliczeń z tytułu należności podatkowych. Podatnikami podatku, powstałego wskutek przeprowadzonych przez zarządcę, w imieniu i na rzecz współwłaścicieli transakcji, w dalszym ciągu są współwłaściciele nieruchomości. Tym samym współwłaściciele nieruchomości, jeżeli są podatnikami podatku od towarów i usług, obowiązani są prowadzić indywidualne rozliczenie tego podatku z budżetem.
Podstawą opodatkowania, stosownie do przywołanych przepisów art. 29 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, jest obrót. Obrotem zaś jest kwota należna z tytułu sprzedaży pomniejszona o kwotę należnego podatku. Z kolei kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy.
Reasumując, Wnioskująca rozliczając Swoje zobowiązanie podatkowe w podatku VAT, a więc działając jako podatnik VAT i pełniąc funkcję zarządcy nieruchomości, wystawia faktury VAT dla najemcy, proporcjonalnie do wysokości posiadanych udziałów we współwłasności.
Zarządca w ramach pełnionej funkcji nie jest jednak uprawniony do prowadzenia rozliczeń z tytułu należności podatkowych dla innych współwłaścicieli nieruchomości. Współwłaściciele nieruchomości obowiązani są prowadzić indywidualne rozliczenie podatku VAT. Samodzielnie wykonywana działalności gospodarcza w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług drugiego współwłaściciela nieruchomości podlega opodatkowaniu według stosownych przepisów podatkowych i winna być rozliczona we właściwym dla tego podatnika organie podatkowym.
Pouczenie:
Niniejsze postanowienie wydane zostało na podstawie stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.
Zgodnie z art. 14b § 1 i § 2 ustawy z dnia 29.08.1997r. Ordynacja podatkowa niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej ?do czasu jej zmiany lub uchylenia.
Zgodnie z art. 14b § 4 ustawy z dnia 29.08.1997r. na niniejsze postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie za pośrednictwem Naczelnika tut. Urzędu Skarbowego w terminie 7 dni od daty doręczenia postanowienia. Zażalenie, zgodnie z przepisem art. 222 w związku z art. 239 cyt. ustawy z dnia 29.08.1997r. powinno zawierać zarzuty przeciw postanowieniu, określać istotę i zakres żądania będącego przedmiotem zażalenia.
Zgodnie z art. 236 § 2 pkt. 1 cyt. ustawy zażalenie podlega opłacie skarbowej we właściwej wysokości.
Niniejsze postanowienie może zostać zmienione lub uchylone w drodze decyzji przez Organ odwoławczy w trybie art. 14b § 5 cyt. ustawy Ordynacja podatkowa.