Czy od momentu protokolarnego przejęcia przez zarządcę zarządu nad nieruchomością wszystkie przychody (...)

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż jest Pani współwłaścicielką nieruchomości ? kamienicy czynszowej w Łodzi, z której uzyskuje Pani przychody z tytułu najmu lokali mieszkalnych i użytkowych. W wyniku konfliktu pomiędzy dwiema współwłaścicielkami został ustanowiony postanowieniem Sądu Rejonowego ? zarządca sądowy. Zarządza sądowy twierdzi, iż od momentu protokolarnego przejęcia przez niego zarządu nad nieruchomością wszystkie przychody i koszty dotyczące tej nieruchomości dotyczą działalności gospodarczej prowadzonej przez tego zarządcę.

Pytanie podatnika:

Pytanie postawione we wniosku brzmi, czy od momentu protokolarnego przejęcia przez zarządcę zarządu nad nieruchomością wszystkie przychody i koszty dotyczące nieruchomości są rozliczane przez zarządcę, w ramach wykonywanej przez niego działalności gospodarczej.

2. Stanowisko wnioskodawcy co do oceny stanu faktycznego:

Uważa Pani, iż ponieważ nie zmieniała się forma własności i nadal współwłaścicielami pozostają te same osoby, to nadal przychody i koszty związane z tą nieruchomością dotyczą współwłaścicielek, zatem nie zachodzi w tym przypadku zmiana podatnika w podatku dochodowym od osób fizycznych.

3. Ocena prawna stanowiska wnioskodawcy w przedstawionym stanie faktycznym i prawnym:

Zgodnie z art. 203 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Instytucja zarządcy nieruchomości wyznaczonego przez sąd uregulowana jest w art. 931 do art. 941 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm., czyt. dalej: K.p.c.). Zgodnie z powyższymi przepisami, zadaniem zarządcy nieruchomości jest wykonywanie czynności potrzebnych do prowadzenia prawidłowej gospodarki nieruchomości w ramach zwykłego zarządu. Czynności wykraczające poza zakres zwykłego zarządu wymagają zgody stron lub sądu. Zarządca ma prawo pobierać wszelkie pożytki z nieruchomości i spieniężać je. W sprawach wynikających z zarządu nad nieruchomością zarządca może pozywać lub być pozwanym.

Możliwość zaciągania zobowiązań jest ograniczona do wysokości jaka może być zaspokojona z dochodów z nieruchomości i dotyczy tylko zobowiązań, które są gospodarczo uzasadnione. Zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów. Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładów pracy i dochodowości nieruchomości. Na podstawie art. 940 K.p.c. z dochodów z nieruchomości zarządca pokrywa m.in. koszty egzekucji wraz ze swoim wynagrodzeniem oraz zwrot własnych wydatków, bieżące należności pracowników zatrudnionych w nieruchomości należących do dłużnika, bieżące należności podatkowe z nieruchomości, zobowiązania związane z wykonywaniem zarządu i inne. Na skutek ustanowienia zarządcy sądowego współwłaściciele nieruchomości nie tracą prawa własności swego majątku, lecz jedynie są zastępowani przez zarządcę nieruchomości w dotychczasowych czynnościach. Z powyższego zatem wynika, iż zarządca sądowy działa w imieniu i na rzecz właściciela nieruchomości z polecenia sądu. Nie oznacza to jednak, że przejmuje on funkcje podatnika w zakresie czynności wykonywanych na rzecz właściciela. Podatnikiem podatku powstałego wskutek przeprowadzonych przez zarządcę sądowego, w imieniu i na rzecz właściciela transakcji, w dalszym ciągu jest właściciel nieruchomości. Zgodnie z art. 7 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60 z późn. zm.) podatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nie mająca osobowości prawnej, podlegająca na mocy ustaw podatkowych obowiązkowi podatkowemu. W myśl z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. nr 137, poz. 926 z późn. zm., czyt. dalej: ustawy) osoby fizyczne, jeżeli mają miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, podlegają obowiązkowi podatkowemu od całości swoich dochodów bez względu na miejsce położenia źródeł przychodów (nieograniczony obowiązek podatkowy). Jak wynika z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy źródłem przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze. Reasumując, zarządca sądowy nie jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu najmu/dzierżawy nieruchomości w powołanym zakresie. Zatem obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu najmu/dzierżawy spoczywa na właścicielu nieruchomości i to właściciel powinien przychody uzyskiwane z tego źródła wykazać w deklaracjach na zaliczkę miesięczną na podatek dochodowy, a następnie wykazać powyższe przychody w zeznaniu rocznym.

POUCZENIE

1. Udzielona interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania postanowienia,2. Interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej - do czasu jej zmiany lub uchylenia,3. Na niniejsze postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie, wniesione za pośrednictwem organu wydającego postanowienie w terminie 7 dni licząc od daty jego doręczenia. Od wniesionego zażalenia obowiązuje opłata skarbowa w kwocie 5,00 zł na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o opłacie skarbowej (Dz. U. Nr 253 poz. 2532) oraz rozporządzenia Ministerstwa Finansów z dnia 5 grudnia 2000 r. w sprawie sposobu pobierania, zapłaty i zwrotu opłaty skarbowej oraz sposobu prowadzenia rejestrów tej opłaty (Dz. U. Nr 110 poz. 1176 z późn. zm.).