Czy można ustalić wartość początkową lokalu mieszkalnego przyjmując wartość rynkową?

Wnioskiem z dnia 20.06.2007r. (wpływ do Urzędu 28.06.2007r.) wystąpiono w trybie art.14a Ordynacji podatkowej o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu stosowania prawa podatkowego w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że w 2004r. zakupione zostało mieszkanie położone w Warszawie przy ul. .... Koszty mieszkania w stanie surowym w kwocie 437.500,-zł były kosztami częściowymi i nie odzwierciedlają wartości mieszkania w stanie nadającym się do zamieszkania. W dniu 05.06.2007r. podpisana została umowa najmu w/w mieszkania, a osiągnięty z tego tytułu dochód opodatkowany będzie na zasadach ogólnych. Do kosztów uzyskania przychodu zaliczona zostanie amortyzacja w/w lokalu w wysokości 1,5% rocznie od kwoty 956.000,-zł, która wynika z Państwa wyceny dokonanej, z uwzględnieniem cen rynkowych mieszkań w dzielnicy Praga Południe-Saska publikowanych przez prasę warszawską (tj.?Rzeczpospolita? z dnia 18.06.2007r.).

Państwa zdaniem zgodnie z art.22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji podlegają m.in. lokale będące odrębną własnością oraz inne przedmioty o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok oddane do użytkowania na podstawie umowy najmu, a na podstawie przepisów art.22g ust.8 jeśli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych.

Działając na podstawie art.14a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. - Ordynacja podatkowa (tekst jednolity: Dz.U. z 2005r. Nr 8 poz.60 z późn. zm.) organ podatkowy informuje:Zgodnie z art.22a ust.1 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000r. Nr 14 poz.176 z późn. zm.) amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art.22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art,23a pkt 1, zwane środkami trwałymi. W myśl art.22h ust.1 pkt 1 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art.22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu) z zastrzeżeniem art.22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je do likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których, zgodnie z art.23 ust.1 nie uważa się za koszty uzyskania przychodów. Zgodnie z art.22n ust.6 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000r. Nr 14 poz.176 z późn. zm.) w razie braku ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywane odpisy amortyzacyjne nie stanowią kosztów uzyskania przychodów.

Wartość początkową środków trwałych nabytych w drodze kupna stanowi cena ich nabycia, którą zgodnie z art.22g ust.3 w/w ustawy ? jest kwota należna zbywcy, powiększona o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszona o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Zgodnie z art.22g ust.8 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w sytuacji jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art.22n, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego i przytoczonych powyżej przepisów słuszne jest Państwa stanowisko, iż wartość początkową wynajmowanego lokalu mieszkalnego można ustalić w sposób określony w art.22g ust.8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000r. Nr 14 poz.176 z późn. zm.), z tym że zgodnie z art.22g ust.8 wyceny należy dokonać z uwzględnieniem cen rynkowych z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji (a nie jak Państwo przyjęli z czerwca 2007r.) oraz stanu i stopnia zużycia lokalu mieszkalnego.

W związku z powyższym, przedstawione przez Państwa stanowisko w sprawie uznaje się za nieprawidłowe.

Niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego we wniosku oraz stanu prawnego obowiązującego na dzień zaistnienia zdarzenia i nie jest wiążąca dla podatnika, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli podatkowej do czasu jej zmiany lub uchylenia ? zgodnie z art.14b § 1 i 2 Ordynacji podatkowej.

Na niniejsze postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie w terminie 7 dni od daty doręczenia postanowienia (art.236 § 2 pkt 1 Ordynacji podatkowej).

Otrzymują:1.adresat2.Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie3.Dyrektor Urzędu Kontroli Skarbowej w Warszawie4.a/a