1. Które z przychodów osiąganych przez wspólnotę są opodatkowane podatkiem dochodowym, a które (...)

UZASADNIENIE

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa xxxxx jest Wspólnotą Mieszkaniową powstałą z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2000 Nr 80 poz. 903 z późn. zm.), której zakres działania obejmuje:

1. zarząd nieruchomością wspólną, przez którą, zgodnie z ustawą o własności lokali rozumie się grunt pod budynkiem oraz część budynku i urządzenia nie służące wyłącznie właścicielom lokali (np. klatki schodowe, windy, piwnice, strychy, dachy, zewnętrzne ściany budynków, instalacje energetyczne a także stanowiska postojowe w garażu podziemnym znajdujące się w obrębie budynku)2. zakup mediów do lokali poszczególnych właścicieli będących członkami wspólnoty mieszkaniowej,3. pobieranie pieniędzy na utrzymanie nieruchomości znajdującej się na terenach wspólnoty osiedla, nie należącej do nieruchomości wspólnej naszej wspólnoty, lecz stanowiącej współwłasność właścicieli lokali będących członkami naszej wspólnoty mieszkaniowej, tzw. tereny wspólne Osiedla obejmują otwarte miejsca postojowe, garaż wielopoziomowy, drogi dojazdowe, chodniki, zieleń, place zabaw, itp. i są zlokalizowane na odrębnej nieruchomości (odrębna księga wieczysta); ich właścicielami są wszyscy właściciele lokali we wszystkich wspólnotach położonych w zamkniętym Osiedlu.

Wspólnota zadaje pytania:1. które z przychodów osiąganych przez wspólnotę są opodatkowane podatkiem dochodowym, a które są z niego zwolnione na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity Dz. U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.),2. które z wymienionych źródeł przychodów (obszarów naszego działania) należy traktować jako podlegające opodatkowaniu i ujmować w ewidencjach i deklaracjach podatkowych, zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych, a które z nich powinny pozostać poza ewidencją i rozliczeniem podatkowym.

Wspólnota stoi na stanowisku, iż:

Ad. 1I. opodatkowaniu podatkiem dochodowym na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ? jako nie pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi ? podlegają:1. związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej:1) przychody finansowe z tytułu odsetek od lokat bankowych oraz oprocentowania rachunku bankowego,2) przychody z wynajmu lub dzierżawy na rzecz osób trzecich: a) należących do części wspólnej: klatek schodowych, strychów, piwnic, komórek i innych lokali użytkowych oraz garaży, miejsc parkingowych itp.

,b) szybów dźwigowych, wentylacyjnych, kanalizacyjnych i wodociągowych oraz rur na przewody wewnątrz i na zewnątrz budynków, studzienek telekomunikacyjnych i kanalizacyjnych oraz innych tym podobnych obiektów stanowiących infrastrukturę budynku/osiedla,c) miejsc na dachach pod anteny satelitarne oraz maszty telefonii komórkowej, 3) przychody z wynajmu lub dzierżawy na rzecz członków wspólnoty mieszkaniowej: a) należących do części wspólnej: klatek schodowych, strychów, piwnic, komórek i innych lokali użytkowych oraz garaży, miejsc parkingowych itp.,b) szybów dźwigowych, wentylacyjnych, kanalizacyjnych i wodociągowych oraz rur na przewody wewnątrz i na zewnątrz budynków, studzienek telekomunikacyjnych i kanalizacyjnych oraz innych tym podobnych obiektów stanowiących infrastrukturę budynku/osiedla,c) miejsc na dachach pod anteny satelitarne oraz maszty telefonii komórkowej,4) przychody z umieszczania na ścianach lub dachu budynków lub ogrodzeniach budynków szyldów oraz jakichkolwiek innych urządzeń reklamowych na rzecz osób trzecich,5) przychody z umieszczania na ścianach lub dachu budynków lub ogrodzeniach budynków szyldów oraz jakichkolwiek innych urządzeń reklamowych na rzecz członków wspólnoty mieszkaniowej.

II. Zwolnione z podatku dochodowego od osób prawnych są, na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych ? jako pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych ? według oceny wspólnoty, przychody:

1. związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej:1) wynikające z zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych, użytkowych,garaży i miejsc postojowych tytułem opłat na rzecz utrzymania nieruchomości wspólnej będącej zasobem mieszkaniowym,2) z tytułu naliczanych przez wspólnotę odsetek od nieterminowych wpłat zaliczek przez właścicieli, o których mowa w pkt. 1 3) z tytułu rekompensat (rękojmia, wady gwarancyjne, odszkodowania z ubezpieczeń itp.) związanych i dotyczących nieruchomości wspólnej, 4) z tytułu kaucji gwarancyjnych wpłacanych przez wykonawców robót na rzecz zabezpieczenia wykonywanych prac. 2. z tytułu zaliczek na poczet mediów dostarczanych do lokali poszczególnych właścicieli będących członkami wspólnoty mieszkaniowej.

III. W ocenie Wspólnoty wpłaty od właścicieli przeznaczane na utrzymanie innej nieruchomości (tzw. terenów wspólnych Osiedla), które są przekazywane na rachunek wspólnoty mieszkaniowej ? w ogóle nie są przychodami wspólnoty. Wspólnota nie pobiera z tytułu zbierania tych wpłat żadnego wynagrodzenia. Przyjęty sposób gromadzenia tych wpłat wynika z trudności technicznych ? właściciele terenów wspólnych tworzą kilka wspólnot mieszczących się w Osiedlu. Środki finansowe zbierane przez wspólnotę pozostają własnością współwłaścicieli terenów wspólnych Osiedla.

Ad. 2I. W ewidencjach i deklaracjach podatkowych, jako podlegające opodatkowaniu i nie zwolnione z podatku dochodowego powinny być, wg wspólnoty, ujmowane następujące przychody:1. związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej:1) z tytułu odsetek od lokat bankowych oraz oprocentowania rachunku bankowego,2) z wynajmu lub dzierżawy na rzecz osób trzecich: a) należących do części wspólnej: klatek schodowych, strychów, piwnic, komórek i innych lokali użytkowych oraz garaży, miejsc parkingowych itp.

,b) szybów dźwigowych, wentylacyjnych, kanalizacyjnych i wodociągowych oraz rur na przewody wewnątrz i na zewnątrz budynków, studzienek telekomunikacyjnych i kanalizacyjnych oraz innych tym podobnych obiektów stanowiących infrastrukturę budynku/osiedla,c) miejsc na dachach pod anteny satelitarne oraz maszty telefonii komórkowej 3) z wynajmu lub dzierżawy na rzecz członków wspólnoty mieszkaniowej: a) należących do części wspólnej: klatek schodowych, strychów, piwnic, komórek i innych lokali użytkowych oraz garaży, miejsc parkingowych itp.,b) szybów dźwigowych, wentylacyjnych, kanalizacyjnych i wodociągowych oraz rur na przewody wewnątrz i na zewnątrz budynków, studzienek telekomunikacyjnych i kanalizacyjnych oraz innych tym podobnych obiektów stanowiących infrastrukturę budynku/osiedla,c) miejsc na dachach pod anteny satelitarne oraz maszty telefonii komórkowej,4) z umieszczania na ścianach lub dachu budynków lub ogrodzeniach budynków szyldów oraz jakichkolwiek innych urządzeń reklamowych na rzecz osób trzecich,5) z umieszczania na ścianach lub dachu budynków lub ogrodzeniach budynków szyldów oraz jakichkolwiek innych urządzeń reklamowych na rzecz członków wspólnoty mieszkaniowej.

II. W ewidencjach i deklaracjach podatkowych, jako zwolnione z podatku dochodowego powinny być, w ocenie wspólnoty ? jako pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych ? ujmowane następujące przychody: 1. związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej: 1) wynikające z zaliczek wnoszonych przez właścicieli lokali mieszkalnych, użytkowych, garaży i miejsc postojowych tytułem opłat na rzecz utrzymania nieruchomości wspólnej będącej zasobem mieszkaniowym,2) z tytułu naliczanych przez wspólnotę odsetek od nieterminowych wpłat zaliczek przez właścicieli, o których mowa w pkt 1,3) z tytułu rekompensat (rękojmia, wady gwarancyjne, odszkodowania z ubezpieczeń itp.) związanych i dotyczących nieruchomości wspólnej,4) z tytułu kaucji gwarancyjnych wpłacanych przez wykonawców robót na rzecz zabezpieczenia wykonywanych prac.2. z zaliczek na poczet mediów dostarczanych do lokali poszczególnych właścicieli będących członkami wspólnoty mieszkaniowej.

III. Poza ewidencją wspólnoty prowadzoną dla rozliczenia podatku dochodowego powinny znaleźć się gromadzone środki wynikające z wpłat właścicieli terenów wspólnych Osiedla na rzecz ich współwłaścicieli.

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny, w oparciu o obowiązujące przepisy prawa podatkowego Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Targówek stwierdza, co następuje:

Z przedstawionych danych wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa xxxxx powstała i działa na podstawie przepisów ustawy o własności lokali, prowadząc działalność w zakresie gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych wolne od podatku są dochody wspólnot mieszkaniowych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi ? w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi składają się wpływy z opłat pobieranych od lokatorów (czynszów) oraz pokrywane z nich koszty.Opłaty te (czynsze) kalkulowane są w takiej wysokości, aby pokrywały zarówno utrzymanie (koszty) lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania (administracji). Wynika to z ustaw, w oparciu o które funkcjonują podmioty zajmujące się gospodarką zasobami mieszkaniowymi.

Uwzględniając charakter opłat (czynszów) oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest rozumienie pojęcia ?zasoby mieszkaniowe? użytego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie, jak np. garaże, budowle komunikacyjne jak: drogi osiedlowe, ulice, chodniki, itp.

Opłaty z tego tytułu, dotyczące również części wspólnej całego osiedla, wpływając na rachunek bankowy wspólnoty mieszkaniowej, stanowią jej przychód zaś ponoszone wydatki, związane z utrzymaniem zasobów części wspólnej osiedla, będą stanowiły koszty wspólnoty.

Związane z wyżej wymienionymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami opłaty (czynsze) oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ustawy).

W związku z tym wspólnoty powinny prowadzić odrębne ewidencje dla wszystkich przychodów i kosztów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz dla pozostałej działalności, jak również rozróżniać dochody przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych i inne cele.

Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.Zgodnie z tym przepisem, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlegać będzie jedynie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkalnymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany. Opodatkowaniu podlegać będą zatem dochody z działalności gospodarczej, która nie jest podstawową działalnością prowadzoną przez wspólnotę mieszkaniową, np. wynajmowanie lokali użytkowych, powierzchni reklamowych na budynkach, miejsc na dachach pod anteny satelitarne oraz telefonii komórkowej.

Jako kaucję należy rozumieć: ?sumę pieniężną złożoną jako gwarancje dotrzymania zobowiązania i stanowiącą odszkodowanie w razie niedopełnienia zobowiązania (Słownik języka polskiego PWN, Warszawa 1996r. str.847).Kaucja gwarancyjna nie podlega więc opodatkowaniu, gdyż ma ona charakter zabezpieczenia prawidłowego wykonania umowy i w całości podlega zwrotowi po zakończeniu okresu na jaki została zawarta.Nie stanowi przychodu w momencie jej ustanowienia, nie jest ona jeszcze wówczas kwotą należną, nie jest również kwotą otrzymaną. Przyjęcie kaucji nie stanowi więc przychodu podatnika w rozumieniu przepisów art. 12 ust.1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Natomiast przychód z odsetek z zainwestowania kwoty kaucji w lokaty terminowe stanowi jedno ze źródeł przychodów, z którego dochód podlega opodatkowaniu, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Uzyskane z lokat terminowych przychody w postaci odsetek bankowych będą podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych, gdyż przychodów tych nie można zaliczyć do przychodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przeznaczenie tych przychodów na utrzymanie zasobów mieszkaniowych nie wpływa na możliwość zastosowania zwolnienia podatkowego.

Wobec powyższego Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Targówek postanowił jak w sentencji.

Powyższa interpretacja w zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia.

Interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika, płatnika lub inkasenta, wiąże natomiast właściwe organy podatkowe i organy kontroli skarbowej ? do czasu jej zmiany lub uchylenia.

Na niniejsze postanowienie służy zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie za pośrednictwem Naczelnika Urzędu Skarbowego Warszawa Targówek, w terminie 7 dni od daty doręczenia postanowienia.