Czy istnieje okoliczność pozwalająca zaliczyć spłatę kredytu hipotecznego jako inwestycję w nowe (...)

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że w dniu 22 października 2002 roku zawarli Państwo umowę przedwstępną z firmą A. sp. z o.o. na zakup mieszkania na rynku pierwotnym przy ulicy Małej Brzozy 4 m 5 w Warszawie. Umowa opiewała na 289.550 PLN, a mieszkanie miało być oddane do użytkowania w lutym 2003 roku. W celu finansowania inwestycji zaciągnęli Państwo kredyt hipoteczny w wysokości 274.550 PLN, co stanowiło 95% wartości mieszkania. Wszelkie oszczędności zainwestowali Państwo w wykończenie mieszkania. W momencie podpisywania umowy wiedzieli Państwo, że raty kredytu będą wysokie. W dniu 2 grudnia 2003 roku podpisali Państwo akt notarialny, co uprawniło do korzystania z odsetkowej ulgi podatkowej.

W dniu 9 grudnia 2005 roku sprzedali Państwo mieszkanie, chcąc spłacić zaciągnięty kredyt i zainwestować różnicę między ceną sprzedaży a wartością spłaty kredytu w mieszkanie, które nie wymagałoby zaciągnięcia kredytu.
W momencie sprzedaży nie byli Państwo świadomi, że korzystając z ulgi odsetkowej nie mogą Państwo spłaty kredytu odliczyć od podstawy wyliczenia podatku 10%.

Zadają Państwo pytanie, czy istnieje okoliczność pozwalająca zaliczyć spłatę kredytu hipotecznego jako inwestycję w nowe mieszkanie, nawet jeśli jest to kredyt, którego odsetki były odliczane od dochodu.

Stoją Państwo na stanowisku, iż jest to przypadek szczególny, gdyż inwestycja była w 95% finansowana z kredytu hipotecznego. W związku z tym, że ponad 60% przychodu ze sprzedaży stanowiła spłata kredytu, wartość spłaty kredytu powinna zostać uznana jako inwestycja w nowe mieszkanie.

Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny, w oparciu o obowiązujące przepisy prawa podatkowego Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Targówek stwierdza, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. Nr 14 z 2000, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie: - lit. a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, - lit. b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz wynikającego z przydziału spółdzielni mieszkaniowych: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, - lit. c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a) - c) przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Natomiast zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) w/w ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w części wydatkowanej: - na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, - na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, - na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, - na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, - na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. - w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa wyżej, w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Natomiast w myśl ust. 2a cytowanego przepisu, ust. 1 pkt 32 lit e) ustawy nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ustawy.

W związku z powyższym przyjąć należy, iż chcąc skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego, przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nie mogą Państwo przeznaczyć na spłatę kredytu, w przypadku korzystania z ulgi odsetkowej zgodnie z art. 26b ustawy.