według jakich przepisów należy zapłacić podatek dochodowy po sprzedaży lokalu w przypadku, kiedy (...)

W dniu 24 kwietnia 2007 roku zwróciła się Pani z wnioskiem o udzielenie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w podatku dochodowym od osób fizycznych, który to wniosek zawierał następujące pytanie :

według jakich przepisów należy zapłacić podatek dochodowy po sprzedaży lokalu w przypadku, kiedy umowa zobowiązująca do wybudowania budynku w celu ustanowienia w nim odrębnej własności została podpisana z deweloperem w 2006 roku , natomiast akt notarialny przeniesienia własności lokalu zostanie podpisany w czerwcu 2007 roku...

Stan faktyczny: Podatniczka w 2006 roku podpisała z deweloperem umowę zobowiązującą do wybudowania budynku w celu ustanowienia w nim odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży oraz wpłaciła 100% ceny kupna. Mieszkanie zostało przekazane w grudniu 2006 roku, natomiast akt notarialny przeniesienia własności lokalu zostanie podpisany do połowy czerwca 2007 roku. Podatniczka w 2007 roku zamierza sprzedać przedmiotowy lokal, a uzyskane ze sprzedaży środki przeznaczyć na cele mieszkaniowe. W związku z powyższym chce ustalić, jaki podatek będzie miał zastosowanie w powyższej sytuacji: 10% zryczałtowany podatek , czy też 19% podatek od dochodu.

Stanowisko wnioskodawcy jest następujące: Strona uważa, że w niniejszym przypadku powinna zapłacić 19% podatek od dochodu.


Ocena prawna w/w stanowiska wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 10 ust.1 pkt 8 lit. a) ? c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych ( Dz. U. z 2000 roku Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a.nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b.spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c.prawa wieczystego użytkowania gruntów
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (...).
Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 217, poz.1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania mają jednak zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 r. (art. 7 ust. 1 tejże ustawy). I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust.

1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednakże zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 126 w/w ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia m.in. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku ? jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit a.) ? d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.
Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż umowa zawarta w 2006 roku, była umową wzajemnie zobowiązującą do wybudowania lokalu i zapłaty ceny za lokal. Przedmiotowa umowa nie wywarła skutku w postaci przeniesienia prawa własności.
Natomiast w czerwcu 2007 roku, zostanie sporządzona umowa o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
Należy zwrócić uwagę na fakt,, iż w rozumieniu cywilnoprawnym, nabycie ma charakter umowy wzajemnej. Zgodnie z art. 488 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku, Kodeks Cywilny (Dz. U. z 1964 roku Nr 19, poz. 93 z późn. zm.) świadczenia będące przedmiotem zobowiązań z umów wzajemnych (świadczenia wzajemne) powinny być spełnione jednocześnie, chyba że z umowy, z ustawy albo z orzeczenia sądu lub decyzji innego właściwego organu wynika, iż jedna ze stron obowiązana jest do wcześniejszego świadczenia.
Jednakże w myśl art. 353 w/w ustawy, strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Tak więc Strony mogły umówić się na wcześniejszą zapłatę ceny za przedmiotowy lokal mieszkalny.

W świetle powyższego, zawarcie umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, uregulowanie w całości należności za lokal , przekazanie mieszkania nie jest nabyciem, bowiem czynności te nie wywarły skutku w postaci sprzedaży i przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości na podatnika.

Reasumując, umowa o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zostanie sporządzona w czerwcu 2007 roku i ta data jest datą nabycia mieszkania.


Tak więc biorąc pod uwagę powyższe uzasadnienie organ podatkowy stwierdza, że sprzedaż przez Panią przedmiotowego lokalu w 2007r. będzie stanowić źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, według zasad określonych w art. 30e ustawy podatkowej, obowiązujących od dnia 1 stycznia 2007 roku.