Jaką stawkę podatku od towarów i usług należy zastosować w transakcji sprzedaży nieruchomości (...)

UZASADNIENIE

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Spółka w likwidacji, jest od 1990 r. użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, dla której jest prowadzona księga wieczysta.

Nieruchomość składa się z czterech działek ewidencyjnych. Na jednej z nich znajduje się droga osiedlowa, druga działka jest zabudowana budynkiem pawilonu handlowego, parkingiem stałym wykładanym płytami betonowymi, dojazdem do zaplecza, placykiem gospodarczym betonowym, a na trzeciej umiejscowiona jest komora ciepłownicza, stanowiąca (na mocy odrębnych przepisów) własność Miejskiego Przedsiębiorstwa Energetyki Cieplnej, która została wybudowana w latach 70-tych lub 80-tych.

Właścicielem budynku i budowli jest Spółka. Powyższy budynek i budowle zostały wybudowane w latach 70-tych i 80-tych. Brak jest informacji, czy były dokonywane ulepszenia przekraczające 30 % wartości początkowej, umożliwiające obniżenie podatku należnego o naliczony. Ponadto na nieruchomości znajduje się także droga osiedlowa wybudowana w latach 70-tych lub 80-tych. Droga została wybudowana przez spółdzielnię będącą właścicielem osiedla domów zlokalizowanych na sąsiedniej działce. W okresie obowiązywania podatku od towarów i usług nie nastąpiło rozliczenie nakładów pomiędzy Spółką, a spółdzielnią. Spółka nie dokonywała żadnych ulepszeń tej drogi. Nieruchomość obejmuje cztery działki ewidencyjne, które z uwagi na ich powierzchnie, położenie i możliwość zagospodarowania nie mogą stanowić odrębnych nieruchomości.

Spółka uzyskała prawo wieczystego użytkowania w/w działek i własność naniesień z dniem 5 grudnia 1990 r. w drodze decyzji z dnia 12 grudnia 1992 r. (decyzja miała moc wsteczną).

Spółka dokonuje sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości oraz sprzedaży naniesień. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W odniesieniu do wyżej przedstawionego stanu faktycznego, Spółka wnosi o udzielenie odpowiedzi co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług, na następujące pytanie:

Jaką stawkę podatku od towarów i usług należy w powyższej transakcji zastosować?

Spółka stoi na stanowisku, że ze względu na fakt, iż nieruchomość stanowi jedną całość oraz zabudowana jest budynkiem i budowlami, stawka podatku od towarów i usług zastosowana dla zbycia prawa użytkowania wieczystego będzie identyczna jak dla budynku i budowli.

Zdaniem Spółki, budynek i budowle stanowiące własność Spółki, które są przedmiotem transakcji sprzedaży zostały nabyte przez Spółkę przed wejściem w życie ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym. Spełniony jest zatem warunek uznania budynku i budowli za towary używane oraz warunek, że podatnikowi nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony.

Spółka uważa, że w myśl przepisu art. 43 ust. 6 ustawy o podatku od towarów i usług, ponieważ użytkuje budynek i budowle ponad 5 lat, to niezależnie od wartości ewentualnych ulepszeń, dostawa tych towarów będzie korzystała ze zwolnienia podatkowego jako dostawa towaru używanego.

W odniesieniu do drogi zbudowanej przez spółdzielnię, Spółka stwierdza, że zgodnie z przepisem art. 235 § 1 i 2 kodeksu cywilnego, mającego charakter przepisów ius cogens (a więc takich, które nie mogą być zmienione wolą stron), właścicielem budynków i innych urządzeń na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie jest wieczysty użytkownik, zaś własność tych budynków i innych urządzeń jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Spółka jest zdania, że dostawa drogi wybudowanej przez spółdzielnię na gruncie pozostającym w użytkowaniu wieczystym Spółki, dokonana przez Spółkę podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług, nawet wówczas, gdy Spółka drogi tej nie wykorzystywała.

W konsekwencji, Spółka uważa, że zbycie prawa wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości jako całości uregulowanej w księdze wieczystej również podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług.

Naczelnik Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie po zapoznaniu się z przedstawionymi okolicznościami, uznając stanowisko Spółki za prawidłowe, informuje co następuje:

Na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r., Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) (dalej ?ustawa o VAT?) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega między innymi odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2 ? 12, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Prawo wieczystego użytkowania należy traktować jak dostawę towaru. Obrót tym prawem jest formą prawną rozporządzania towarem.

Zgodnie z definicją towaru zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Zatem zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, także jego niewydzielonego udziału należy traktować jak dostawę towarów. Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z dnia 8 stycznia 2007 r. (sygn. Akt I FPS 1/06), w której stwierdzono: ?mając na uwadze powyższe szerokie, ekonomiczne, a nie cywilistyczne rozumienie pojęcia przeniesienia prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel, a także uwzględniając fakt, iż definicja towaru zawarta w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT obejmuje grunty, należy opowiedzieć się za stanowiskiem, że oddanie gruntu w wieczyste użytkowanie stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 tej ustawy, a nie świadczenie usług, do którego odnosi się art. 8 ust. 1.

W wyniku ustanowienia prawa wieczystego użytkowania dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem ? w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy) na rzecz użytkownika wieczystego, co pozwala mu rozporządzać nim jak właściciel. Znajduje to wyraz zarówno w swobodzie korzystania z gruntu i czerpania z niego pożytków w sposób niemalże taki jak w przypadku właściciela tego gruntu, jak również w możliwości przeniesienia takiego władztwa na inny podmiot, tak jak ma to miejsce w przypadku dokonywania sprzedaży gruntu przez właściciela.

Na podstawie § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.) ze zwolnienia korzysta również zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokoścu 0%.

W odniesieniu do powyższych przepisów stwierdzić należy, że jeżeli budynki i budowle korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to również podlega mu prawo wieczystego użytkowania.

Natomiast na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

W myśl art. 43 ust. 2 pkt 1 przez towary używane, o których mowa w ust. 1 pkt 2, rozumie się budynki i budowle lub ich części ? jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Zgodnie z art. 43 ust. 6 zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej, a podatnik:

? miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;

? użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.

Reasumując, w związku z powyższym, iż Spółka nie poniosła wydatków przekraczających 30 % wartości towaru, a ponadto okres użytkowania budynku i budowli przekroczył 5 lat, zatem sprzedaż budynku i budowli jest zwolniona z podatku od towarów i usług, a co za tym idzie zwolnione jest również prawo wieczystego użytkowania gruntu.

Biorąc powyższe pod uwagę Naczelnik Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego postanowił jak w sentencji.

Naczelnik Drugiego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego nie analizował załącznika złożonego wraz z wnioskiem, a jedynie odniósł się do stanu faktycznego zawartego we wniosku.

Niniejsza interpretacja dokonana została dla konkretnego stanu faktycznego zawartego we wniosku oraz w oparciu o stan prawny obowiązujący w dniu jej udzielenia, z zastrzeżeniami wynikającymi z art. 14a, 14b oraz 14c ustawy Ordynacja podatkowa.