Czy do przychodów spółdzielni powinno się doliczać ?statystycznie? różnicę pomiędzy wartością (...)

Czy do przychodów spółdzielni powinno się doliczać ?statystycznie? różnicę pomiędzy wartością czynszu obliczoną według stawek stosowanych w stosunku do istniejącej części budynku, a wartością czynszu obliczoną według stawki obniżonej, dotyczącej dobudowanej przez najemcę części budynku?
Czy z przyjęciem nadbudowy przez spółdzielnię w dniu oddania inwestycji do eksploatacji lub w dniu przejęcia nadbudowy przez spółdzielnię po zakończeniu umowy najmu ? wiążą się jakieś skutki podatkowe?

Stan faktyczny:

Spółdzielnia mieszkaniowa zawarła z przedsiębiorcą umowę najmu na czas określony (10 lat) pawilonu handlowego i parkingu, stanowiących własność spółdzielni. Strony ustaliły, że za zgodą wynajmującego najemca może dokonać adaptacji i modernizacji najętego obiektu, przy czym poniesione przez najemcę nakłady po wygaśnięciu umowy najmu przechodzą na własność wynajmującego bez prawa regresu ze strony najemcy. W umowie ustalono comiesięczny czynsz w wysokości 20 zł/m2 od wynajmowanej powierzchni budynku.

Porady prawne

Powyższa umowa najmu została następnie zmieniona w taki sposób, że wynajmujący udzielił najemcy zgody na rozbudowę najmowanego pawilonu handlowego, przy czym za tak powstałą nakładami najemcy powierzchnię, najemca obowiązany został do płacenia czynszu w wysokości 10% stawki określonej dla istniejącego pawilonu ? od następnego miesiąca po miesiącu, w którym najemca uzyska prawomocne postanowienie o użytkowaniu dobudowanego lokalu.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Zgodnie z treścią art. 659 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 z późn.zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

W myśl postanowień art. 12 ust. 3c ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 z późn.zm.) za przychody z tytułu umów najmu, dzierżawy, leasingu lub innych umów o podobnym charakterze uważa się przychody należne określone na dzień, w którym należności wynikające z tych umów stają się wymagalne.

Z przytoczonych regulacji prawnych wynika zatem, że czynsz określony w umowie najmu, w terminie jego wymagalności stanowi dla wynajmującego przychód. Należy przy tym podkreślić, że strony w umowach mogą dowolnie kształtować wysokość stawek czynszu za wynajem określonych przedmiotów. W przedmiotowym przypadku brak jest zatem podstaw do doliczania do przychodów z tytułu czynszu stosowanego dla rozbudowanej przez najemcę części pawilonu, z której on korzysta, ?statystycznej? różnicy pomiędzy ustalonym w umowie czynszem za wynajmowany istniejący obiekt, a obniżoną wartością czynszu za obiekt, który powstanie nakładami najemcy.

Jednocześnie należy zauważyć, że w rozpatrywanej sprawie zgoda na rozbudowę pawilonu, zawarta w aneksie zmieniającym umowę najmu, jest w istocie zgodą na dokonanie przez najemcę inwestycji w obcym środku trwałym w rozumieniu art. 16a ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. Inwestycja ta stanowi wyłączny koszt najemcy i do chwili przekazania jej wynajmującemu (po wygaśnięciu umowy najmu) tylko najemcy przysługuje prawo dokonywania odpisów amortyzacyjnych od poczynionych nakładów. Spółdzielnia zaś w tej sytuacji nie może przez czas trwania umowy najmu traktować nakładów poczynionych przez najemcę jako zwiększających wartość jej środka trwałego, a co za tym idzie dokonywać związanych z tą inwestycją odpisów amortyzacyjnych.

Do chwili przekazania powyższej inwestycji ? wykorzystywanej w trakcie umowy najmu wyłącznie przez najemcę ? nie wystąpi też po stronie spółdzielni sytuacja skutkująca powstaniem obowiązku podatkowego w tym zakresie. Natomiast - jak wynika z zawartej umowy - z momentem przekazania wynajmującemu przez najemcę obiektów najmu po zakończeniu umowy nastąpi nieodpłatne przeniesienie na spółdzielnię również nakładów poczynionych przez najemcę według wartości z dnia przejęcia i bez prawa regresu ze strony tegoż najemcy. Tym samym dopiero po wygaśnięciu umowy najmu nakłady poczynione przez najemcę na przedmiot najmu podlegać będą ocenie z punktu widzenia obowiązku podatkowego w zakresie podatku dochodowego ? stosownie do obowiązującego w tym momencie stanu prawnego. Aktualnie zaś nie jest możliwa odpowiedź co do istnienia obowiązku podatkowego w stanie prawnym mającym obowiązywać w przyszłości.


Masz inne pytanie do prawnika?

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika