Czy Wspólnota Mieszkaniowa może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatki poniesione na remont (...)

Uzasadnienie

We wniosku z dnia 2 października 2007 r. o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, Wspólnota Mieszkaniowa zadała pytanie, czy może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów poniesione wydatki na remont dachu, które sfinansowane zostały z funduszu remontowego, który zasilony został także środkami pieniężnymi pochodzącymi ze sprzedaży strychu...

Jak wynika z wniosku Wspólnota dokonała sprzedaży części nieruchomości wspólnej (strychu) na rzecz jednego z członków Wspólnoty, jako pomieszczenia przynależnego do posiadanego przez niego lokalu mieszkalnego. Uzyskane środki ze sprzedaży strychu zasiliły fundusz remontowy. Z funduszu tego pokryte zostały następnie wydatki na remont dachu budynku mieszkaniowego należącego do Wspólnoty Mieszkaniowej.

Z wniosku wynika, że Wspólnota nie opodatkowała dochodu uzyskanego ze sprzedaży strychu z uwagi na fakt, że poniesione koszty remontu dachu przewyższyły przychody uzyskane z jego sprzedaży. Oznacza to, że przychody ze sprzedaży strychu jak i poniesione koszty na naprawę dachu zostały przez Wspólnotę zakwalifikowane do przychodów i kosztów związanych z gospodarką inną niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając z upoważnienia Ministra Finansów (na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego; Dz. U. Nr 112, poz. 770), wydał w dniu 30 listopada 2007 r. interpretację indywidualną (Nr ITPB3/423-96/07/PS), w której stanowisko Wspólnoty Mieszkaniowej uznał za prawidłowe.

W ocenie Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy sprzedaż strychu na rzecz jednego z członków Wspólnoty, jako pomieszczenia przynależnego do posiadanego przez niego lokalu mieszkalnego nie jest sprzedażą realizowaną w ramach gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W ocenie Dyrektora Izby dochód uzyskany z tego tytułu, jako niepochodzący z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a więc nie spełniający warunków określonych w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (updop), nie podlega zwolnieniu od podatku dochodowego.

Po zapoznaniu się z aktami sprawy, Minister Finansów zważa, co następuje.

Zgodnie z art. 14e § 1 Ordynacji podatkowej, Minister Finansów może, z urzędu, zmienić wydaną interpretację ogólną lub indywidualną, jeżeli stwierdzi jej nieprawidłowość, uwzględniając w szczególności orzecznictwo sądów, Trybunału Konstytucyjnego lub Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości. Przepis ten nie zawiera ograniczeń czasowych, co oznacza, że jeśli stwierdzona zostanie nieprawidłowość wydanej interpretacji indywidualnej Minister Finansów może, z urzędu, zmienić ją w dowolnym czasie.

W ocenie Ministra Finansów stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy jest nieprawidłowe. Prezentowany jest w nim bowiem pogląd, że jedynie wpływy z opłat (czynszów) pobieranych przez lokatorów oraz pokrywane z nich koszty utrzymania lokali mieszkalnych, jak i pozostałych pomieszczeń przynależnych do nich oraz koszty ich zarządzania (administracji) stanowią przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Zdaniem Dyrektora Izby dochody uzyskane ze sprzedaży części wspólnej (np. strychu) nie stanowią dochodów osiągniętych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi.

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi ? w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi (art. 17 ust.1 pkt 44 updop).

Mimo, iż ustawy określające zasady funkcjonowania podmiotów zajmujących się gospodarką mieszkaniową nie zawierają definicji, która określałaby wprost przedmiot gospodarki zasobami mieszkaniowymi, to jednak analiza postanowień tych ustaw, w szczególności ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jest pomocna przy określeniu zakresu pojęcia ?zasoby mieszkaniowe oraz gospodarka zasobami mieszkaniowymi?, używanego w art. 17 ust. 1 pkt 44 updop.

Z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynika, że podstawowym celem spółdzielni mieszkaniowych jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych ludności przez dostarczanie im oprócz lokali mieszkalnych, także lokali o innym przeznaczeniu. Osoby w posiadaniu których znajdują się lokale obowiązane są uczestniczyć w wydatkach nie tylko związanych z eksploatacją i utrzymaniem tych lokali, ale również z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych oraz kosztami ich zarządu (por. art. 1 i art. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ? Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, z późn. zm.). Podobnie stanowią przepisy regulujące prawa i obowiązki właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową (por. art. 12-15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ? Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.).

Uwzględniając charakter wnoszonych opłat oraz pokrywanych z nich kosztów, uzasadnione jest rozumienie pojęcia ?zasoby mieszkaniowe?, użytego w art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, nie tylko jako obejmujące lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań, jak również ułatwiające dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające sprawne jego funkcjonowanie oraz administrowanie.

W skład tak rozumianych zasobów mieszkaniowych wchodzą także tego rodzaju pomieszczenia, jak np. piwnice, strychy, garaże związane z lokalami mieszkalnymi, określane w wyżej wymienionej ustawie o własności lokali jako tzw. pomieszczenia przynależne. Zasobami tymi objęta jest również tzw. nieruchomość wspólna, którą zgodnie z wyżej przytoczoną ustawą o własności lokali, stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, jak np. windy, klatki schodowe, chodniki przed budynkami mieszkalnymi, media na terenach, na których znajdują się te budynki. Pojęcie ?zasobów mieszkaniowych?, obejmuje również pomieszczenia związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania lokali i budynków mieszkalnych, tj. pomieszczenia administracji, kotłownie oraz osiedlowe warsztaty konserwacyjno-remontowe.

Związane z tego rodzaju lokalami, pomieszczeniami i urządzeniami przychody oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przychodami tymi są zatem nie tylko czynsze (opłaty), ale także inne przychody związane z tymi zasobami.

Stanowisko takie zaprezentowane zostało w interpretacji ogólnej Ministra Finansów z dnia 5 marca 2008 r., Nr DD6/8213/11/KWW/07/MB7/82, zawierającej wyjaśnienia dotyczące stosowania art. 17 ust. 1 pkt 44 updop.

Na zasoby mieszkaniowe składają się, co zostało powiedziane wyżej, nie tylko lokale mieszkalne, ale także znajdujące się w budynku mieszkalnym tego rodzaju pomieszczenia, jak piwnice, sutereny, strychy. Źródłem powstania przychodu ze sprzedaży strychu na rzecz jednego z członków Wspólnoty, jako pomieszczenia przynależnego do posiadanego przez niego lokalu mieszkalnego, są zatem posiadane przez Wspólnotę Mieszkaniową zasoby mieszkaniowe. Strych, mimo jego sprzedaży, nadal stanowi część zasobów mieszkaniowych wchodzących w skład budynku mieszkalnego należącego do Wspólnoty.

Uzyskany przychód ze sprzedaży wyżej wymienionego strychu powinien zatem być zakwalifikowany przez Wspólnotę do przychodów uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a nie jak to uczyniła Wspólnota do przychodów z innej działalności, niż gospodarka tymi zasobami. Uzyskany dochód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi wolny jest od podatku dochodowego, w przypadku przeznaczenia go na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych (art. 17 ust. 1 pkt 44 updop).

Niewłaściwe jest zatem stanowisko wyrażone przez Wspólnotę Mieszkaniową we wniosku, jak również przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy, iż przychód osiągniętego przez Wspólnotę ze sprzedaży wyżej wymienionego strychu jest przychodem uzyskanym z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą zmianę interpretacji przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał zmianę interpretacji indywidualnej w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi; Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.). Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnosi się (w dwóch egzemplarzach) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy).