Jak dzierżawca nieruchomości powinien rozliczyć poczynione nakłady w momencie ich sprzedaży wydzierżawiającemu (...)

15.6.2004

Jak dzierżawca nieruchomości powinien rozliczyć poczynione nakłady w momencie ich sprzedaży wydzierżawiającemu przedsiębiorcy ?

W odpowiedzi na Pana zapytanie o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego z dnia 13 kwietnia 2004 roku ( data wpływu do organu podatkowego 16 kwietnia 2004 roku), w związku z dyspozycją art. 14 a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku ? Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 z póź. zm.) Naczelnik Urzędu Skarbowego w Międzyrzeczu informuje, iż inwestycje w obcych środkach trwałych zgodnie z przepisami prawa podatkowego są szczególnym środkiem trwałym. Inwestycją w obcym środku trwałym może być zarówno nakład poniesiony na cudzą nieruchomość, jak i na rzecz ruchomą. Przepisy nie definiują pojęcia inwestycji w środkach trwałych, określają jedynie sposób ustalenia wartości początkowej takiego środka trwałego. W myśl art. 22g ust. 7 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych ( Dz. U. z 2000 roku Nr 14, poz. 176 ze zmian.) wartość początkową inwestycji w obcym środku trwałym ustala się biorąc pod uwagę jej koszt wytworzenia, za który zgodnie z art. 22g ust. 4 ww. ustawy uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystywanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania. Jeśli natomiast inwestycja w obcym środku trwałym została wykonana na zamówienie przez obcy podmiot, jej wartość początkową wyznacza się według ceny nabycia, zdefiniowanej w art. 22g ust. 3 cytowanej ustawy.

Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym:
-był Pan dzierżawcą nieruchomości, na którą to nieruchomość poczynił Pan nakłady w postaci przełożenia dachu, wylania posadzek, zamontowania okien i drzwi, ocieplenia ścian.
-zgodnie z zawartą umową dzierżawy wydzierżawiający zobowiązał się wykupić od dzierżawcy poniesione nakłady remontowo ? budowlane. -biegły dokonał oszacowania poniesionych nakładów na inwestycję na kwotę netto i brutto.

Zgodnie z art. 22 ust. 8 i art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatki poniesione na wytworzenie inwestycji w obcym środku trwałym podlegają zaliczeniu w ciężar kosztów uzyskania przychodów jedynie poprzez odpisy amortyzacyjne. Po wygaśnięciu umowy dzierżawy podatnik nie ma możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych, ani zaliczenia poniesionych na inwestycję wydatków w inny sposób do kosztów uzyskania przychodów. Poniesione koszty może mu zrekompensować jedynie właściciel nieruchomości, dokonując zwrotu niezamortyzowanej kwoty, jeżeli taki zwrot przewidują postanowienia umowy dzierżawy lub strony porozumieją się w tym zakresie. Zgodnie z art. 14 ust. 3 pkt 3a przytoczonej wyżej ustawy kwota otrzymanego zwrotu, w części nie przekraczającej wartości niezamortyzowanej inwestycji, nie stanowi przychodu i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli wydzierżawiający wykupi od Pana dokonane inwestycje w swoim obiekcie za kwotę określoną przez biegłego jako cena rynkowa, różnica między wartością inwestycji określoną dla celów amortyzacyjnych a wartością rynkową określoną przez biegłego stanowić będzie w myśl art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych ( Dz. U. z 2000 roku Nr 14, poz. 176 ze zmian.) przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Zgodnie z definicją przychodu zawartą w przytoczonym wyżej przepisie u podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem VAT za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek VAT.