Czy zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności lokali w wybudowanym budynku na wynajem będzie (...)

Pan ... w dniu 09.05.2007 r. (data wpływu 11.05.2007 r.) zwrócił się do tutejszego organu podatkowego z wnioskiem, zawierającym pytanie, czy zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności lokali w wybudowanym budynku na wynajem będzie skutkować obowiązkiem doliczenia do dochodów, uprzednio odliczonych od dochodu wydatków poniesionych na budowę budynku z lokalami mieszkalnymi na wynajem.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Pan ... umową z dnia 29.12.1995 r. rep. A 3463/95 nabył udział w 1/10 części w nieruchomości położonej w Krakowie, jednostka ewidencyjna Krowodrza, utworzonej z niezabudowanej dziatki nr 538 o powierzchni 0,392 ha., która w wyniku wielu podziałów została oznaczona numerami 538/1, 538/8, 538/10,538/11 i 538/12. Udział ten został nabyty z przeznaczeniem na budowę budynków z lokalami mieszkalnymi na wynajem. Pan ... dokonat odliczenia od dochodu wydatków na zakup nieruchomości. Następnie w latach 1997-2000 r. ... wspólnie z innymi współwłaścicielami wybudował dwa budynki mieszkalne z przeznaczeniem lokali mieszkalnych na wynajem. Budowa budynku oznaczonego numerem ... przy ul. ..., położonego na działce 538/10 finansowana była przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Z kolei budowa budynku oznaczonego numerem ..., położonego na działce 538/8 finansowana była w 50% przez p. .... Podatnik dokonał odliczenia od dochodu wydatków poniesionych na budowę tych budynków.

Obecnie współwłaściciele zamierzają ustanowić odrębną własność lokali mieszkalnych w wybudowanych budynkach. Umowy te zostaną zawarte bez żadnych spłat, dopłat czy też innych rozliczeń finansowych czy rzeczowych.

Zdaniem podatnika zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności lokali nie spowoduje obowiązku doliczenia do dochodu uprzednio odliczonych kwot. Ustanowienie odrębnej własności lokalu zdaniem podatnika nie jest czynnością, w wyniku której dojdzie do zbycia budynku, lokalu lub udziału we współwłasności.

Mając na uwadze stan faktyczny przedstawiony w niniejszej sprawie oraz stan prawny obowiązujący w roku 2007, tut. organ podatkowy udziela następującej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego.

Stosownie do postanowień art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz 176 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2001 r.- podstawę obliczenia podatku, z zastrzeżeniem art. 24 ust. 3 i art. 28-30, stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 9, art. 24 ust. 1 i 2 oraz ust.

4-7 lub art. 25, po odliczeniu kwot wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku. Za lokale przeznaczone na wynajem nie uważa się lokali mieszkalnych wynajętych osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn.

W przypadku budowy budynku wielorodzinnego, stanowiącego współwłasność kwotę odliczeń przysługującą każdemu za współwłaścicieli w ogólnej kwocie odliczeń, ustala się proporcjonalnie do udziału we współwłasności, zgodnie z art. 26 ust. 3 w/w ustawy.

W myśl art. 26 ust. 10 cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dnem 1 stycznia 2001 r. - jeżeli przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń na podstawie ust. 1 pkt 8:
1) nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności lub
2) wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, lub
3) dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu z mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela
- podatnik jest obowiązany wykazać w zeznaniu i doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym zaistniały te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty w części przypadającej na ten budynek lub lokal. Kwoty doliczone do dochodu zwiększa się o 10% za każdy rok kalendarzowy brakujący do upływu okresu, o którym mowa w zdaniu poprzedzającym.

Z kolei zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 12 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2003 r. Nr 202, poz. 1956 ze zm.) zmieniającym art. 7 ust. 14 powołanej przez podatnika ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 104, poz. 1104 ze zm) z dniem 1 stycznia 2004 r.,podatnicy, którzy korzystali z odliczeń, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy wymienionej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym w latach 1997-2000 i przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym:
1) nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności lub
2) wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn, lub
3) dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu z mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela, lub
4) zbyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku
- są obowiązani doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym nastąpiły te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Pan .

.. nabył udział w 1/10 nieruchomości położonej w Krakowie na współwłasność, a następnie wspólnie z innymi współwłaścicielami wybudował na niej dwa budynki mieszkalne oraz dokonał odliczeń od dochodu wydatków poniesionych na budowę tych budynków w wysokości wynikającej z jego udziału. Od uzyskanego dochodu p. ... dokonał również odliczenia wydatków na zakup nieruchomości (działki) proporcjonalnie do swojego udziału. Zgodnie z zapisem art. 195 ustawy a dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. nr 16 poz. 93 ze zm.) współwłasność istnieje wówczas, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl zapisu art. 206 w/w ustawy Kodeks cywilny każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Obecnie współwłaściciele- zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym- zamierzają ustanowić odrębną własność lokali.
Ustanowienie odrębnej własności lokali i dokonanie podziału już wyodrębnionych lokali jest formą zniesienia współwłasności tychże lokali, czyli podziału rzeczy wspólnej.

W myśl zapisu art. 211 w/w ustawy Kodeks cywilny każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Zniesienie współwłasności polega na dokonaniu podziału prawa do rzeczy wspólnej należącej uprzednio do wszystkich współwłaścicieli na rzecz jednego lub kilku z nich. W rezultacie dochodzi do nowego ukształtowania praw własności poprzez odebranie temu prawu cech wspólności.

Sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólni określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.).

W świetle art. 2 w/w ustawy o własności lokali samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości, przy czym samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 6 ustawy o własności lokali w wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.

W świetle art. 7 ust. 1 w/w ustawy o własności lokali odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Ponieważ zgodnie z art. 8 ust. 3 cytowanej ustawy umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta przez współwłaścicieli nieruchomości, możemy ją traktować jako formę zniesienia współwłasności.

Zgodnie ze stanem faktycznym zawartym we wniosku ustanowienie odrębnej współwłasności lokali odbędzie się bez spłat, dopłat, czy też innych rozliczeń finansowych, czy rzeczowych. Nie nastąpi również zbycie budynku, czy lokalu lub udziału we współwłasności, w związku z tym nie wystąpi konieczność doliczenia uprzednio odliczonych kwot. Nie zostaną bowiem spełnione (negatywne) przesłanki, określone przepisem art. 26 ust. 10 w/w ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 3 pkt. 1 ustawy z dnia 12 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw.

W świetle powyższego oraz powołanych powyżej przepisów prawa, stanowisko przedstawione przez Pana jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 14a § 2 ustawy - Ordynacja podatkowa powyższa interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę.
Stosownie do art. 14b § 1 i § 2 ustawy - Ordynacja podatkowa interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawcy, wiąże natomiast właściwe dla wnioskodawcy organy podatkowe i organy kontroli skarbowej i może być zmieniona albo uchylona wyłącznie w drodze decyzji, w trybie określonym w § 5.

Na niniejszą postanowienie zgodnie z art. 14a § 4 w/w ustawy - Ordynacja podatkowa służy zażalenie. Stosownie do art. 236 § 1 powyższej ustawy zażalenie wnosi się do Dyrektora Izby Skarbowej w Krakowie za pośrednictwem Naczelnika tutejszego Urzędu Skarbowego w terminie 7 dni od daty doręczenia mniejszego postanowienia.