Spółdzielnia ma wątpliwości, czy prawidłowo interpretuje pojęcie zasobów mieszkaniowych, o których (...)

UZASADNIENIE

Spółdzielnia Mieszkaniowa funkcjonuje w oparciu o przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.). Z uwagi na fakt, iż obowiązujące przepisy nie zawierają definicji zasobów mieszkaniowych, Spółdzielnia przyjęła pojęcie zasobów mieszkaniowych w rozumieniu przedstawionym w piśmie nr 17 Zarządu Centralnego Związku Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego z dnia 27 sierpnia 1975r. w sprawie amortyzacji środków trwałych w spółdzielniach budownictwa mieszkaniowego (Informacje i Komunikaty CZSBM nr 11 poz. 65). Zgodnie z tym pismem, przez określenie zasoby mieszkaniowe? rozumie się stanowiące własność spółdzielni:

1. budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym (dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane itp.) oraz uzupełniające je budynki niemieszkalne (z wyposażeniem technicznym), jak:

a)garaże wolnostojące i parkingi wielopoziomowe,

b)budynki handlowo-usługowe,

c)budynki osiedlowych warsztatów i zakładów konserwacyjno-remontowych,

d)budynki administracji osiedlowych (biurowe i gospodarcze),

e)kotłownie i hydrofornie wolno stojące,

f)budynki dla osiedlowej działalności społeczno-wychowawczej,

g)urządzenie i uzbrojenie terenów, na których znajdują się budynki wymienione w pkt. 1:

h)zbiorniki-doły gnilne, szamba itp.,

i)rurociągi i przewody sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej,

j)sieci elektroenergetyczne i telefoniczne,

k)budowle inżynieryjne (studnie itp.),

l)budowle komunikacyjne, jak: drogi, ulice, place, chodniki,

m)ukształtowanie i zagospodarowanie terenu, jak: zieleń, urządzenia do zabaw dziecięcych, mała architektura, otwarte miejsca postojowe dla samochodów,

n)budowle sportowe, jak: boiska, pływalnie, baseny itp.,

o)inne budowle, jak: latarnie oświetleniowe, ogrodzenia.

2.Zwolnienie od obowiązku amortyzowania nie dotyczy pozostałych środków trwałych, do których zalicza się w szczególności, np.:

1) obiekty, łącznie z wyposażeniem, nie stanowiące elementów osiedli mieszkaniowych, realizowane jako inwestycje nie mieszkaniowe, np.:

a)budynki biurowe,

b)bazy produkcyjne,

c)bazy transportowe,

d)tabor samochodowy

e)inne obiekty służące potrzebom ogólno miejskim lub ogólno wojewódzkim;

2) wyposażenie w środki trwałe:

a)osiedlowych warsztatów i zakładów konserwacyjno-remontowych, wymienionych ust. 1 pkt 1 pkt 1 lit. c,

b)lokali administracyjnych, biurowych, gospodarczych i działalności społeczno-wychowawczej, m.in. wymienionych w ust. 1 pkt 1 lit. d, f.

Spółdzielnia ma wątpliwości, czy prawidłowo interpretuje pojęcie zasobów mieszkaniowych, o których mowa w art. 16c pkt 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.).

Zdaniem Spółdzielni przedstawione powyżej rozumienie zasobów mieszkaniowych nie narusza art. 16c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Na tle zaprezentowanego we wniosku stanu faktycznego Naczelnik Pomorskiego Urzędu Skarbowego w Gdańsku stwierdza, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) celem spółdzielni mieszkaniowej, zwanej dalej 'spółdzielnią', jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.

Na podstawie art. 1 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przedmiotem działalności spółdzielni może być:

- budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych,

- budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych własnościowych praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także do miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych,

- budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych,

- budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów,

- udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych,

- budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu.

Jak stanowi art. 1 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków. Ponadto - zgodnie z art. 1 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - Spółdzielnia może zarządzać nieruchomością niestanowiącą jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielami) tej nieruchomości. Na podstawie art. 1 ust. 6 Spółdzielnia może prowadzić również inną działalność gospodarczą na zasadach określonych w odrębnych przepisach i w statucie, jeżeli działalność ta związana jest bezpośrednio z realizacją celu, o którym mowa w ust. 1.

Zgodnie z art. 40 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych Spółdzielnia pozostaje właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości i użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu w takim zakresie, w jakim nie narusza to przysługującej członkom i właścicielom lokali niebędącym członkami spółdzielni odrębnej własności lokali lub praw z nią związanych. W szczególności mieniem spółdzielni pozostają:

1. nieruchomości służące prowadzeniu przez spółdzielnię działalności wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej, społecznej, oświatowo-kulturalnej, administracyjnej i innej, zabudowane budynkami i innymi urządzeniami,
2. nieruchomości zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami i sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków lub osiedli, z zastrzeżeniem art. 49 Kodeksu cywilnego,
3. nieruchomości niezabudowane.

W spółdzielni mieszkaniowej tworzy się obligatoryjnie (na podstawie art. 10 ust. 1 i 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) fundusz wkładów mieszkaniowych z wkładów mieszkaniowych wnoszonych przez członków spółdzielni ubiegających się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, według zasad określonych w statucie. Z kolei fundusz wkładów budowlanych tworzy się obligatoryjnie (na podstawie art. 171 ust. 1-3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) z wkładów budowlanych wnoszonych przez członków spółdzielni ubiegających się o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, według zasad określonych w statucie i zawartej umowie o budowę lokalu.

Jak stanowi art. 6 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wartość środków trwałych finansowanych bezpośrednio z funduszu udziałowego lub wkładów mieszkaniowych i budowlanych nie zwiększa funduszu zasobowego; umorzenie wartości tych środków trwałych obciąża odpowiednio fundusz udziałowy lub wkłady mieszkaniowe i budowlane. Z kolei na podstawie art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. Odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi stanowiącymi mienie spółdzielni. Obowiązek świadczenia na fundusz dotyczy członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.

W świetle powołanych przepisów umorzenie wartości środków trwałych sfinansowanych z wkładów budowlanych i mieszkaniowych obciąża bezpośrednio wkłady mieszkaniowe i budowlane.

Jednocześnie zamiast odpisów amortyzacyjnych obciążających koszty w spółdzielniach mieszkaniowych (od czasu wejścia w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) spółdzielnie mieszkaniowe obligatoryjnie tworzą fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. Fundusz ten powstaje głównie z odpisów w koszty, pokrywanych przez członków spółdzielni opłatami w postaci czynszu, zastępuje on amortyzację składników zaliczanych do zasobów mieszkaniowych. Wysokość odpłatności z tytułu funduszu remontowego powinna zapewnić środki na sfinansowanie kosztów remontów budynków, budowli i innych urządzeń zaliczanych do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych.

Z kolei zasady kwalifikowania wydatków do kosztów uzyskania przychodów określają przepisy art. 15 i 16 ustawy z dnia 15.02.1992r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2000r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.). Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15.02.1992r. kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust 1. Na podstawie art. 16 ust. 1 pkt 9 lit.a) ustawy z dnia 15.02.1992r. nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odpisów i wpłat na różnego rodzaju fundusze tworzone przez podatnika; kosztem uzyskania przychodów są jednak: podstawowe odpisy i wpłaty na te fundusze, jeżeli obowiązek lub możliwość ich tworzenia w ciężar kosztów określają odrębne ustawy. Odrębną ustawą do której odsyłają przepisy ustawy podatkowej są w szczególności przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, które jak wyżej stwierdzono w art. 6 ust. 3 nakładają na spółdzielnie obowiązek utworzenia funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych. Jednocześnie jak stanowi art. 16c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych amortyzacji nie podlegają: budynki, lokale, budowle i urządzenia zaliczane do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych lub służących działalności społeczno-wychowawczej prowadzonej przez spółdzielnie mieszkaniowe.

Zarówno w przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jak i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych brak jest ustawowej definicji pojęcia zasobów mieszkaniowych. Pojęcia zasoby mieszkaniowe nie definiuje również rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30.12.1999r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz.U. z 1999r. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.), która definiuje jedynie pojęcie budynków mieszkalnych, stanowiąc iż są to obiekty budowlane, w których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem. Z kolei według ?Słownika języka polskiego? Wydawnictwo Naukowe PWN W-wa 1999 ?zasoby? to pewna ilość zebrana, nagromadzona w celu wykorzystania w przyszłości; zapas, rezerwa, ?mieszkaniowy? to odnoszący się do mieszkania, a ?mieszkanie? to pomieszczenie, w którym się stale mieszka, złożone zwykle z pokoi, kuchni, łazienki, ubikacji i przedpokoju

Zasoby mieszkaniowe wyróżniają się od innych środków trwałych tym, że nie są amortyzowane, lecz podlegają ? zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ? umorzeniu w ciężar odpowiedniego funduszu. Mając na uwadze powyższy przepis w ocenie tut. Organu podatkowego do zasobów mieszkaniowych zaliczyć należy środki trwałe mające odzwierciedlenie w funduszu udziałowym, wkładów mieszkaniowych i wkładów budowlanych. Jeżeli członkowie nabyli mieszkania na warunkach odrębnej własności, określonych w art. 18-27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wówczas ich wartość nie znajduje odzwierciedlania w wymienionych funduszach i nie powinna figurować w ewidencji jako spółdzielczy zasób mieszkaniowy.

Zatem do spółdzielczego zasobu mieszkaniowego zaliczyć należy tylko te budynki, lokale, budowle i związane z nimi obiekty infrastruktury, które sfinansowane zostały z funduszu udziałowego oraz takie, których koszt wytworzenia był przyjmowany do kalkulacji odpłatności w postaci wkładów budowlanych (własnościowe prawo do lokalu) lub wkładów mieszkaniowych (lokatorskie prawo do lokalu).

Reasumując, jeżeli budynki, lokale, budowle i urządzenia, o których mowa we wniosku Spółdzielni zostały sfinansowane w ww. podany sposób, ich umorzenie obciąża ww. fundusze, a Spółdzielnia nalicza od nich odpis na fundusz remontowy, to uznać należy za prawidłowe stanowisko Spółdzielni, iż stanowią one niepodlegające amortyzacji spółdzielcze zasoby mieszkaniowe.