Jak, w przypadku wynajmu lokali mieszkalnych swoim pracownikom, wynajmujący powinien rozliczać zużycie (...)
Jak, w przypadku wynajmu lokali mieszkalnych swoim pracownikom, wynajmujący powinien rozliczać zużycie energii elektrycznej, gazu, wody i kanalizacji - czy refakturować powyższe na najemcę, czy też wliczać media do kwoty czynszu za wynajem?
Jak wynika z ww. pisma z dnia 15.03.2004 r., Muzeum posiada lokale mieszkalne w obiektach (...), które wynajmuje swoim pracownikom jako mieszkania służbowe. Opłaty za eksploatację tych lokali reguluje § 2 umowy najmu mieszkania służbowego, w oparciu o który Muzeum oblicza czynsz jako iloczyn powierzchni lokalu i stawki wyliczonej jako 2% wartości odtworzeniowej. Niezależnie od powyższego, najemcy są obowiązani regulować odpłatność za zużycie energii elektrycznej, gazu, wody i kanalizacji, przy czym płatności najemców dokumentowane są każdorazowo fakturą VAT, w której czynsz za lokal jest potraktowany jako zwolniony od VAT, natomiast pozostałe media tj. energia elektryczna, gaz ziemny, woda, ścieki są opodatkowane wg właściwej stawki podatku VAT. Wątpliwości Muzeum budzi opisany powyżej sposób rozliczania tych należności, gdyż według niektórych dostępnych publikacji zużycie mediów, które rozliczane są ryczałtowo powinny być podobnie jak czynsz zwolnione od podatku.
Na wstępie podkreślić należy, iż zgodnie z art. 2 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, opodatkowaniu podlegają czynności sprzedaży towarów i odpłatnego świadczenia usług na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, zaś w myśl art. 15 ust. 1 tej ustawy podstawę opodatkowania podatkiem od towarów i usług stanowi obrót, którym jest - z zastrzeżeniem wyjątków nie mających zastosowania w rozpatrywanej sprawie - kwota należna z tytułu sprzedaży towarów lub odpłatnego świadczenia usług, pomniejszona o kwotę należnego podatku, obejmująca całość świadczenia należnego od nabywcy.
Będąc usługą przewidzianą w klasyfikacjach statystycznych (PKWiU 70.20.11), wynajem lokalu czy pomieszczenia użytkowego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do przepisu art. 2 ust. 1 i art. 13 ustawy o podatku od towarów i usług w związku z art. 4 pkt 2 uznającym, że usługami w jej rozumieniu są usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce państwowej. Podstawę opodatkowania tego rodzaju usługi stanowi obrót, na któryskłada się całe świadczenie wzajemne przypadające wynajmującemu od najemcy z tytułu wykonania tejże usługi.
Stanowiące usługę, w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług, oddanie rzeczy innej osobie przez czas oznaczony lub nieoznaczony na podstawie umowy najmu, związane jest ze wzajemnym świadczeniem najemcy, polegającym na zapłacie umówionego czynszu. Jak to wynika z przepisu art. 659 § 1 kodeksu cywilnego, umówiony między stronami czynsz jest więc wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i zobowiązanie się do zapłaty czynszu w umówionej wysokości należy do essentialia negotii umowy najmu.
Stanowiąc świadczenie wzajemne, należne za samo używanie rzeczy przeznajemcę, czynsz najmu obejmuje zatem opłaty za ewentualne inne świadczenia ze strony wynajmującego na rzecz najemcy pozostające w ścisłym związku z wynajmem tej rzeczy np.
Opłaty te będąc jednak ściśle związanymi z samą usługą najmu są też opłatami należnymi z tytułu wykonania tej usługi i będąc obrotem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, stanowią podstawę opodatkowania podatkiem według stawki przewidzianej dla samej usługi najmu i to niezależnie od tego, czy stanowiąc jej elementy kalkulacyjne wchodzą w skład umówionej przez strony należności za usługę najmu określonej w jednej kwocie, czy też leżąca u podstaw tej usługi umowa opłaty te wyodrębnia w oddzielnych kwotach.
Dokonanie przez wynajmującego zakupu usług, pozwalającego mu na wykonanie wobec najemcy umówionych świadczeń dodatkowych, pozwala na przerzucenie kosztów tego zakupu na najemcę w ramach tzw. refakturowania zakupionych usług według stawek VAT stosowanych dla tych usług pod warunkiem, że wartość dodatkowych świadczeń związanych z usługą najmu odpowiada ściśle wartości świadczeń zakupionych przez wynajmującego.
Zatem jeżeli z umowy wynika, iż najemca niezależnie od czynszu z tytułu najmu ponosić będzie koszty energii elektrycznej, gazu, zużycia wody i odprowadzania ścieków, wynajmujący może na zasadzie odsprzedaży usługi, refakturować te koszty na najemcę wg stawek VAT obowiązujących dla tych usług.
Powyższe nie dotyczy jednak elementów kosztów Muzeum takich jak opłaty ryczałtowe, stanowiących jedną z pozycji kalkulacyjnych czynszu ustalonego przez wynajmującego, które nie odpowiadają ściśle (brak pomiaru) wartości świadczeń zakupionych przez wynajmującego. Oznacza to, że opłaty ryczałtowe podlegają opodatkowaniu w ramach kwoty należnej za świadczenie usług najmu wg ogólnych zasad stosowania stawek i zwolnień dla podatku od towarów i usług.
Zaznacza się jednocześnie, iż zwolnienie przez Dyrektora Muzeum (...) najemcy mieszkania Muzeum (...) pozostaje bez wpływu na wysokość obrotu dla potrzeb rozliczenia podatku od towarów i usług, gdyż zgodnie z art. 2 ust. 3 pkt 5 ww. ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, opodatkowaniu podlega sprzedaż towarów i odpłatne świadczenie usług oraz eksport i import towarów i usług, a także świadczenie tych usług bez pobrania należności.
W kwestii dokumentowania należności pobieranych z tytułu najmu lokali mieszkalnych, zwrócić należy uwagę na zapis art. 32 ust. 2 ww. ustawy o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, zgodnie z którym podatnicy świadczący usługi, w tym również w zakresie handlu i gastronomii, nie mają obowiązku wystawiania faktur, o których mowa w ust. 1 osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednakże na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury.