dot: opodatkowania przychodów z tytułu najmu nieruchomości stanowiących współwłasność.

dot: opodatkowania przychodów z tytułu najmu nieruchomości stanowiących współwłasność.

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego Łódź-Bałuty działając na podstawie:

  • art. 14a § 1 i § 4 i art. 217 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja Podatkowa (Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.)
  • art. 8 ust. 1, art.10 ust. 1 pkt 6, art. 22 g ust. 11 ustawy z dnia 26.07.1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.)
  • uznaje za prawidłowe przedstawione przez Pana we wniosku z dnia 09.10.2006r. stanowisko w sprawie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości stanowiących Pana współwłasność.

W dniu 09.10.2006r. złożył Pan w tutejszym organie podatkowym wniosek w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Potrzeba wyjaśnienia sposobu stosowania tych przepisów powstała na tle następującego stanu faktycznego.

Z treści wniosku wynika, że zamierza Pan nabyć dwie kamienice w 60 % stanowiących Pana własność. Pozostałe 40 % własności w obydwu kamienicach posiadała będzie inna osoba. Zarząd nad tymi nieruchomościami będzie sprawował wyłącznie Pan przez okres 3 lat na podstawie pisemnego upoważnienia współwłaściciela. Pożytki i inne przychody oraz wydatki i ciężary związane z kamienicami będą przypadać Panu przez okres 3 lat w oparciu o wymienione upoważnienie.Zdaniem Pana, posiadając pisemne upoważnienie współwłaściciela nieruchomości do zarządzania tymi budynkami oraz pisemne zrzeczenie się na Pana rzecz pożytków i ciężarów - wszystkie dochody uzyskane z tytułu najmu lokali w tych nieruchomościach będzie mógł rozliczać wyłącznie Pan prowadząc podatkową księgę przychodów i rozchodów.

Ustosunkowując się do przedstawionego stanowiska, tutejszy organ podatkowy wyjaśnia co następuje:

Na podstawie art.10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26.07.1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( tekst jednolity : Dz. U. Nr 14 z 2000 r , poz 176 ze zmianami ) źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze. Jak stanowi przepis art. 11 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy o podatku dochodowym przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i i nnych nieodpłatych świadczeń.

Natomiast kwestie uprawnienia do pobierania pożytków reguluje m.in. przepis art.207 k.c, który stanowi, iż pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów: w takim samym stosunku współwłwściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

W doktrynie niesporne jest, iż wyżej powołany przepis określający zasady podziału pożytków i innych przychodów oraz ponoszenia przez współwłaścicieli nakładów na nieruchomość ma charakter dyspozytywny tj. znajduje on zastosowanie jeżeli współwłaściciele inaczej nie postanowili ( ST. Rudnicki komentarz kodeksu cywilnego, księga 2, Wydawnictwo Prawnicze Lexis Nexis, wydanie 6, W-wa 2006, str 262 i nast. Komentarz do kodeksu cywilnego pod red. Prof. E. Gniewko, Wydawnictwo Beck, W-wa 2004 s.525 ).

Dyspozytywność ww przepisu oznacza, iż współwaściciele mogą w umowie dowolnie określić rozkład ciężarów i wydatków oraz przypadające poszczególnym współwłaścicielom części pożytków i innych przychodów, a więc mogą określić również, iż jeden ze współaścicieli będzie przez cały oznaczony czas w całości ponosił nakłady na nieruchomość oraz pobierał pożytki.

Zgodnie ze stanem faktycznym sprawy - Pan wraz z drugim współwłaścicielem nieruchomości postanowiliście umownie, iż przez określony okres, będzie Pan uprawniony do pobierania w całości pożytków i innych przychodów z nieruchomości (tj. 100 % pożytków i przychodów) oraz będzie zobowiązany do ponoszenia w tym okresie wszystkich wydatków i ciężarów, związanych z nieruchomością, to takie zgodne oświadczenie woli stron będzie wywoływać w sferze prawa cywilnego skutki prawne w nim zawarte.

Natomiast w aspekcie podatkowym, skutki prawne wynikające ze współwłasności rzeczy określone zostały w art. 8 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym przychody ze wspólnej własności u każdego podatnika określa proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku i w ten sam sposób rozliczeniu podlegają koszty uzyskania przychodów, wydatki i straty.Skoro drugi ze współwłaścicieli nie będzie miał prawa do pobierania przez okres 3 lat pożytków ani zobowiązania do ponoszenia nakładów na ww. nieruchomość, zatem przedmiotowe postanowienia umowne spowodują powstanie po stronie Pana zobowiązania podatkowego w podatku dochodowym, którego podstawa będzie obejmować 100% należnego przychodu z tej nieruchomości. Zaś wydatki poniesione przez Pana w celu uzyskania tego przychodu z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, prawidłowo udokumentowane stanowić będą w całości koszty uzyskania przychodów.

Natomiast odpisów amortyzacyjnych od budynku, może Pan dokonywać wyłącznie od ustalonej proporcjonalnie do swojego udziału we współwłasności wartości początkowej budynku zgodnie z art. 22g pkt 11 wyżej powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten stanowi bowiem, iż w razie gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku; zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie.

Ponadto należy zauważyć, iż w myśl art. 24a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, osoby fizyczne, spółki cywilne osób fizycznych, spółki jawne osób fizycznych oraz spółki partnerskie, wykonujące działalność gospodarczą są obowiązane prowadzić podatkową księgę przychodów i rozchodów (...) albo księgi rachunkowe (...). Ponieważ Pan nie spełnia warunków wymienionych w powyższym przepisie - najem nie będzie wykonywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej - nie jest zobowiązany Pan do prowadzenia podatkowej księgi przychodów.

Niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania niniejszego postanowienia.

Niniejsza interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawców. Jeżeli jednak podatnik, płatnik lub inkasent zastosowali się do interpretacji organ nie może wydać decyzji określającej lub ustalającej ich zobowiązanie podatkowe bez zmiany albo uchylenia postanowienia, o którym mowa w art. 14 a § 4 jeżeli taka decyzja byłaby niezgodna z interpretacją zawartą w tym postanowieniu.

Interpretacja, o której mowa w art. 14 a § 1 jest wiążąca dla organów podatkowych i organów kontroli skarbowej właściwych dla wnioskodawcy, i może zostać zmieniona albo uchylona w drodze decyzji, w trybie określonym w § 5 .


Masz inne pytanie do prawnika?

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika