Dotyczy opodatkowania przychodów z najmu nieruchomościami stanowiących współwłasność podatnika.

• art.14a § 1 i § 4 i art. 217 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja Podatkowa (Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.)
• art. 8 ust. 1, art. 10 ust. 1 pkt 6, art. 22 g ust. 11 ustawy z dnia 26.07.1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. Nr 14 z 2000 r., poz. 176 ze zm.)

uznaje za prawidłowe przedstawione przez Pana we wniosku z dnia 09.10.2006r. stanowisko w sprawie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości stanowiących Pana współwłasność.

W dniu 09.10.2006r. złożył Pan w tutejszym organie podatkowym wniosek w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Potrzeba wyjaśnienia sposobu stosowania tych przepisów powstała na tle następującego stanu faktycznego.

Z treści wniosku wynika, że zamierza Pan nabyć dwie kamienice w 60 % stanowiących Pana własność. Pozostałe 40 % własności w obydwu kamienicach posiadała będzie inna osoba. Zarząd nad tymi nieruchomościami będzie sprawował wyłącznie Pan przez okres 3 lat na podstawie pisemnego upoważnienia współwłaściciela. Pożytki i inne przychody oraz wydatki i ciężary związane z kamienicami będą przypadać Panu przez okres 3 lat w oparciu o wymienione upoważnienie.

Zdaniem Pana, posiadając pisemne upoważnienie współwłaściciela nieruchomości do zarządzania tymi budynkami oraz pisemne zrzeczenie się na Pana rzecz pożytków i ciężarów - wszystkie dochody uzyskane z tytułu najmu lokali w tych nieruchomościach będzie mógł rozliczać wyłącznie Pan prowadząc podatkową księgę przychodów i rozchodów.

Ustosunkowując się do przedstawionego stanowiska, tutejszy organ podatkowy wyjaśnia co następuje:

Na podstawie art.10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26.07.1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( tekst jednolity : Dz. U. Nr 14 z 2000 r , poz 176 ze zmianami ) źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze. Jak stanowi przepis art. 11 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy o podatku dochodowym przychodami są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i i nnych nieodpłatych świadczeń.Natomiast kwestie uprawnienia do pobierania pożytków reguluje m.in. przepis art.207 k.c, który stanowi, iż pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów: w takim samym stosunku współwłwściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

W doktrynie niesporne jest, iż wyżej powołany przepis określający zasady podziału pożytków i innych przychodów oraz ponoszenia przez współwłaścicieli nakładów na nieruchomość ma charakter dyspozytywny tj. znajduje on zastosowanie jeżeli współwłaściciele inaczej nie postanowili ( ST. Rudnicki komentarz kodeksu cywilnego, księga 2, Wydawnictwo Prawnicze Lexis Nexis, wydanie 6, W-wa 2006, str 262 i nast. Komentarz do kodeksu cywilnego pod red. Prof. E. Gniewko, Wydawnictwo Beck, W-wa 2004 s.525 ).

Dyspozytywność ww przepisu oznacza, iż współwaściciele mogą w umowie dowolnie określić rozkład ciężarów i wydatków oraz przypadające poszczególnym współwłaścicielom części pożytków i innych przychodów, a więc mogą określić również, iż jeden ze współaścicieli będzie przez cały oznaczony czas w całości ponosił nakłady na nieruchomość oraz pobierał pożytki.

Zgodnie ze stanem faktycznym sprawy - Pan wraz z drugim współwłaścicielem nieruchomości postanowiliście umownie, iż przez określony okres, będzie Pan uprawniony do pobierania w całości pożytków i innych przychodów z nieruchomości ( tj. 100 % pożytków i przychodów ) oraz będzie zobowiązany do ponoszenia w tym okresie wszystkich wydatków i ciężarów, związanych z nieruchomością, to takie zgodne oświadczenie woli stron będzie wywoływać w sferze prawa cywilnego skutki prawne w nim zawarte.

Natomiast w aspekcie podatkowym, skutki prawne wynikające ze współwłasności rzeczy określone zostały w art. 8 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym przychody ze wspólnej własności u każdego podatnika określa proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku i w ten sam sposób rozliczeniu podlegają koszty uzyskania przychodów, wydatki i straty.Skoro drugi ze współwłaścicieli nie będzie miał prawa do pobierania przez okres 3 lat pożytków ani zobowiązania do ponoszenia nakładów na ww. nieruchomość, zatem przedmiotowe postanowienia umowne spowodują powstanie po stronie Pana zobowiązania podatkowego w podatku dochodowym, którego podstawa będzie obejmować 100% należnego przychodu z tej nieruchomości. Zaś wydatki poniesione przez Pana w celu uzyskania tego przychodu z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, prawidłowo udokumentowane stanowić będą w całości koszty uzyskania przychodów.

Natomiast odpisów amortyzacyjnych od budynku, może Pan dokonywać wyłącznie od ustalonej proporcjonalnie do swojego udziału we współwłasności wartości poczatkowej budynku zgodnie z art. 22g pkt 11 wyżej powoła. Przepis ten stanowi bowiem, iż w razie gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku; zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie.

Ponadto należy zauważyć, iż w myśl art. 24a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, osoby fizyczne, spółki cywilne osób fizycznych, spółki jawne osób fizycznych oraz spółki partnerskie, wykonujące działalność gospodarczą są obowiązane prowadzić podatkową księgę przychodów i rozchodów (...) albo księgi rachunkowe (...). Ponieważ Pan nie spełnia warunków wymienionych w powyższym przepisie - najem nie będzie wykonywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej - nie jest zobowiązany Pan do prowadzenia podatkowej księgi przychodów.Niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania niniejszego postanowienia.

Zgodnie z art. 14 b § 1 i § 2 ustawy z dnia 29.08.1997 r - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) przedstawiona interpretacja nie jest wiążąca dla wnioskodawców . Jeżeli jednak podatnik, płatnik lub inkasent zastosowali się do interpretacji organ nie może wydać decyzji określającej lub ustalającej ich zobowiązanie podatkowe bez zmiany albo uchylenia postanowienia, o którym mowa w art. 14 a § 4 jeżeli taka decyzja byłaby niezgodna z interpretacją zawartą w tym postanowieniu.

Interpretacja, o której mowa w art. 14 a § 1 jest wiążąca dla organów podatkowych i organów kontroli skarbowej właściwych dla wnioskodawcy, i może zostać zmieniona albo uchylona w drodze decyzji, w trybie określonym w § 5 .nej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.