Pytanie podatnika dotyczyło zastosowania prawidłowej stawki VAT w następujących sytuacjach:1. Sprzedaży (...)

18.5.2004

Pytanie podatnika dotyczyło zastosowania prawidłowej stawki VAT w następujących sytuacjach:
1. Sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem używanym.
2. Sprzedaży gruntów rolnych z przeznaczeniem pod zabudowę.
3. Sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z prawem wieczystego użytkowania.

W odpowiedzi na pismo z dnia 28.04.2004r. (otrzymano dnia 11.05.2004r.), zawierające żądanie udzielenia informacji o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego, a mianowicie stawki podatku VAT po 1.05.2004r. na sprzedaż gruntów, Naczelnik Urzędu Skarbowego w Sulęcinie, zgodnie z przepisem art. 14a § 1 i § 3 ustawy z dnia 29.08.1997r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 1997r nr 137, poz. 926 ze zm.) uprzejmie wyjaśnia, co następuje:

1. Odnośnie sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem, który jest towarem używanym w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług wskazać należy, iż zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004r. Nr 54, poz. 535 ? akt ten będzie w tekście nazywany ?ustawą?) zwalnia się od podatku od towarów i usług dostawę towarów używanych (z zastrzeżeniem art. 43 ust. 1 pkt 10), pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie to dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Zgodnie zaś z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ww ustawy zwalnia się dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy, zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe. Towarami używanymi w rozumieniu art. 43 ust. 2 ustawy są budynki, budowle lub ich części, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.
Natomiast art. 29 ust. 1 cytowanej ustawy określa podstawę opodatkowania, którą stanowi obrót czyli kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku. Przy czym zgodnie z art. 29 ust. 5 ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy nie wyodrębnia się wartości gruntu. Stąd też grunt zawsze będzie opodatkowany wg stawki właściwej dla budynków, budowli lub ich części. Stanowisko strony w tym zakresie jest prawidłowe, chyba że przedmiotem dostawy są obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części lub części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe, bowiem tych sytuacji zwolnienie na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 10 ustawy nie dotyczy. Zatem w przypadku, gdy przedmiotem dostawy będą obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części (z wyłączeniem lokali użytkowych), spełniające wymogi definicji towarów używanych, a które mają być zasiedlone po raz pierwszy stawka podatku zgodnie z art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. ?b? ustawy wynosi 7% i tą samą stawką należy wówczas opodatkować grunty trwale z takimi obiektami związane. Natomiast dostawa spełniających wymogi definicji towarów używanych, części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe wraz z gruntem, opodatkowana jest stawką podatku 22% zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy.

2. Odnośnie sprzedaży gruntów, które nie są ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego organ podatkowy podziela stanowisko strony.
Z przedstawionego przez stronę stanu faktycznego wynika, iż grunty te figurują w rejestrze gruntów jako grunty rolne, lecz strona posiada zgodę Ministra Rolnictwa na zmianę przeznaczenia tych gruntów. Decyzja Starosty o wyłączenie sprzedawanych działek z produkcji rolnej nie została podjęta. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Dlatego w przedstawionym stanie faktycznym decydujące znaczenie ma kwalifikacja przedmiotowych gruntów. Wskazać należy, iż na gruncie przepisów podatkowych brak legalnej definicji pojęcia ?gruntu przeznaczonego pod zabudowę?. Stąd też należy się posłużyć wykładnią gramatyczną, posługując się posiłkowo definicjami z innych gałęzi prawa. Zdaniem tut. organu podatkowego poprzez wyrażenie ?grunt przeznaczony pod zabudowę? rozumieć należy zarówno te grunty, które widnieją w planie zagospodarowania przestrzennego jako przeznaczone pod zabudowę, jak i te, w stosunku do których właściciel w sposób dający się udowodnić uzewnętrznił zamiar ich przeznaczenia pod zabudowę. W przedstawionej sytuacji zostały podjęte działania wprost zmierzające do zakwalifikowania tych gruntów jako budowlane ? stąd można stwierdzić, iż zostały one przeznaczone pod zabudowę. Ich sprzedaż (rozumiana jako odpłatna dostawa zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy) nie korzysta więc ze zwolnienia o którym mowa w art. 41 ust. 1 pkt 10 ustawy i podlega opodatkowaniu wg stawki 22%.

3. Odnośnie stawki podatku VAT przy sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz ze sprzedażą prawa użytkowania wieczystego gruntu, stwierdzić należy, że stanowisko przedstawione w zapytaniu, iż przekazywanie nieruchomości gruntowej wieczystym użytkownikom oraz gruntów w wieczystym użytkowaniu przypisanych do sprzedawanych lokali mieszkalnych nie podlega VAT, gdyż nie jest dostawą towarów w rozumieniu art. 7 ustawy, bowiem użytkownik wieczysty nie dysponuje pełnią praw właścicielskich w stosunku do pozyskanego gruntu m.in. z uwagi na czasowe ograniczenie prawa wieczystego użytkowania, konieczność uiszczania opłaty rocznej oraz obowiązek korzystania z gruntu w sposób określony w umowie nie jest zasadne.Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy odpłatna dostawa i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę rozumie się, zgodnie z art. 7 ust. 1 tejże ustawy, m.in. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Natomiast świadczenie usług, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy to każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy w tym również m.in. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej. Prawo użytkowania wieczystego jest innym niż własność prawem rzeczowym oraz niewątpliwie wartością niematerialną i prawną. W tym przypadku przeniesienie prawa wieczystego użytkowania nie spełnia wymogów określonych definicją dostawy towarów, lecz stanowi świadczenie usług, a tym samym podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27.04.2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług zwolnione jest od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0%. Przypadki zwolnień (dostawy używanych budynków, budowli lub ich części) zostały omówione powyżej. Natomiast stawkę podatku 0% stosuje się do dnia 31.12.2007r., zgodnie z art. 146 ust. 1 pkt 3 lit. ?c? ustawy do przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz przeniesienia na rzecz członka spółdzielni własności lokalu mieszkalnego lub własności domu jednorodzinnego. Zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntów podlega opodatkowaniu stawką podatku 7% (do dnia 31.12.2007r.), w przypadku dostawy budynków mieszkalnych trwale z gruntem związanych lub ich części na mocy art. 146 ust. 1 pkt 2 lit. ?b?, a stawką 22% w pozostałych przypadkach.