Sposób ewidencjonowania wydatków na zakup gruntu i budowę domów na sprzedaż w podatkowej księdze (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112 poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana W., przedstawione we wniosku z dnia 15 października 2007r. (data wpływu do tut. Biura ? 18 października 2007r.) uzupełnionym w dniu 26 listopada 2007 roku o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ewidencjonowania w podatkowej księdze przychodów i rozchodów wydatków na zakup gruntu i budowę domów na sprzedaż - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 18 października 2007r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ewidencjonowania w podatkowej księdze przychodów i rozchodów wydatków na zakup gruntu i budowę domów na sprzedaż. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych. Dlatego też pismem z dnia 15 listopada 2007r. wnioskodawcę wezwano do jego uzupełnienia. W dniu 26 listopada wpłynęło do tut. Biura uzupełnienie ww. wniosku.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Firma prowadzi m.in. działalność polegającą na budowie domów na sprzedaż, czyli działalność developerską. Zakupiła grunt i zawarła umowę z podwykonawcą na realizację zadania. Z tego tytułu otrzymuje faktury za zrealizowane kolejne etapy robót. Notarialna sprzedaż mieszkań nastąpi po zakończeniu budowy. Część mieszkań została już zarezerwowana przez przyszłych nabywców, którzy wpłacili z tego tytułu zaliczki, część mieszkań jest jeszcze do sprzedaży.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, iż firma wnioskodawcy stosuje metodę kasową ewidencjonowania kosztów uzyskania przychodów w prowadzonej księdze przychodów i rozchodów.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy prawidłowa jest następująca ewidencja w podatkowej księdze przychodów i rozchodów:

• ujmowanie wydatków na zakup gruntu i faktur za częściowe realizacje umowy w poz. 10 podatkowej księgi,
• sporządzanie na koniec okresu sprawozdawczego (miesiąca, roku) spisu z natury, wg § 27 i 28 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. 36/2007 poz. 229),
• rozliczanie kosztów przypadających na sprzedane lokale po ich sprzedaży w formie aktu notarialnego,
• objęcia spisem z natury wartości niesprzedanych mieszkań wg kosztu wytworzenia.
  
  

Zdaniem wnioskodawcy, realizowane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej mieszkania, przeznaczone na sprzedaż zarówno w domach jednorodzinnych jak i wielorodzinnych, traktuje się analogicznie jak wyroby gotowe (produkty) wytwarzane w jednostkach prowadzących działalność przemysłową. Budowa domów jednorodzinnych i mieszkań w blokach wielorodzinnych może być realizowana zarówno siłami własnymi jak i wyłącznie przez zatrudnionych w tym celu tzw. podwykonawców lub w obydwu formach wykonawstwa jednocześnie. Budowa mieszkań na sprzedaż następuje na gruntach stanowiących własność jednostki (developera) odsprzedawanych po zakończeniu budowy wraz z wybudowanymi na nich domami i mieszkaniami, lub na gruntach otrzymanych przez developera w użytkowanie wieczyste ? wówczas odpowiednia część prawa wieczystego użytkowania jest odsprzedawana właścicielom - nabywcom mieszkań i domów jednorodzinnych.

W związku z powyższym przedstawiona w pkt. 51 wniosku ewidencja spełnia wymogi rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów, w tym również zawarte w objaśnieniach do jej prowadzenia, oraz wymogi ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z § 17 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. Nr 152, poz. 1475 z późn. zm.) zakup materiałów podstawowych oraz towarów handlowych musi być wpisany do księgi, z zastrzeżeniem § 30, niezwłocznie po ich otrzymaniu, najpóźniej przed przekazaniem do magazynu, przerobu lub sprzedaży.

Objaśnienia do podatkowej księgi przychodów i rozchodów wskazują, że do wpisywania zakupu materiałów oraz towarów handlowych wg cen zakupu przeznaczona jest kol. 10.Według § 3 pkt 1 lit. a ww. rozporządzenia towarami są: towary handlowe, materiały podstawowe i pomocnicze, półwyroby (półfabrykaty), wyroby gotowe, braki i odpady oraz materiały przyjęte od zamawiających do przerobu lub obróbki, z tym że towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym; towarami handlowymi są również produkty uboczne uzyskiwane przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej.

Zatem jeżeli grunty zakupione zostały do celów handlowych tj. z przeznaczeniem do dalszej odsprzedaży lub sprzedaży po wybudowaniu na nich budynków, są towarem handlowym. Ponadto w celu wykonania usługi budowlanej, podatnik dokonuje również zakupu materiałów i usług. Prawidłowe zatem jest księgowanie zakupionych gruntów, materiałów budowlanych i usług (za których częściową realizację wnioskodawca otrzymuje faktury) w kolumnie 10 podatkowej księgi przychodów i rozchodów, tj. ?Zakup towarów handlowych i materiałów wg cen zakupu?. W sytuacji gdy podatnik w roku podatkowym, w którym zakupił grunt nie osiągnął przychodu z jego zbycia jest zobowiązany do ujęcia wartości gruntu w spisie z natury na koniec roku.

Spisem z natury należy objąć również produkcję w toku i wyroby gotowe.

Zgodnie bowiem z § 27 ww. rozporządzenia, podatnicy są obowiązani do sporządzenia i wpisania do księgi spisu z natury towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, produkcji w toku, wyrobów gotowych, braków i odpadów, zwanego dalej 'spisem z natury', na dzień 1 stycznia, na koniec każdego roku podatkowego, na dzień rozpoczęcia działalności w ciągu roku podatkowego, a także w razie zmiany wspólnika, zmiany proporcji udziałów wspólników lub likwidacji działalności. Podatnicy mogą także sporządzać spis z natury w innym terminie niż wskazany w § 27 ww. rozporządzenia. W takim przypadku ciąży na nich obowiązek zawiadomienia o zamiarze sporządzenia spisu właściwego naczelnika urzędu skarbowego (§ 28 ust. 4 ww. rozporządzenia). Sposób sporządzenia spisu i jego wyceny regulują przepisy § 28 i 29 ww. rozporządzenia.

Zgodnie § 29 ust. 1 ww. rozporządzenia podatnik jest obowiązany wycenić materiały i towary handlowe objęte spisem z natury według cen zakupu lub nabycia albo według cen rynkowych z dnia sporządzenia spisu, jeżeli są one niższe od cen zakupu lub nabycia; spis z natury półwyrobów (półfabrykatów), wyrobów gotowych i braków własnej produkcji wycenia się według kosztów wytworzenia, a odpadów użytkowych, które w toku działalności utraciły swoją pierwotną wartość użytkową, wycenia się według wartości wynikającej z oszacowania uwzględniającego ich przydatność do dalszego użytkowania. W myśl ust. 3 ww. § 29 przy działalności usługowej i budowlanej produkcję niezakończoną wycenia się według kosztów wytworzenia, z tym że nie może to być wartość niższa od kosztów materiałów bezpośrednich zużytych do produkcji niezakończonej.

Zatem niesprzedane mieszkania w zależności od stopnia ich zaawansowania będą produkcją w toku bądź wyrobami gotowymi podlegającymi spisowi z natury na koniec okresu sprawozdawczego i wycenie według kosztów wytworzenia.

Tym samym składniki objęte remanentem wyłączone zostają z kosztów uzyskania przychodów danego okresu sprawozdawczego, w którym nie uzyskano przychodu z ich sprzedaży. Natomiast w przypadku gdy sprzedaż mieszkań nastąpi w tym samym roku podatkowym, w którym poniesiono i zaewidencjonowano w podatkowej księdze przychodów i rozchodów wydatki na ich wytworzenie, a podatnik nie będzie sporządzał spisu z natury w okresach miesięcznych, wydatki te będą rozliczane w dacie ich poniesienia.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.