czy w przypadku zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat liczyć od końca roku kalendarzowego w którym (...)

UZASADNIENIE

W dniu 24 lipca 2008r. wpłynął do tut. Biura wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.
Z uwagi na stwierdzone braki formalne pismem z dnia 07 października 2008r. Znak:IBPB2/415-1301/08/JG wezwano wnioskodawcę do ich uzupełnienia. Uzupełnienia wniosku dokonano w dniu 22 października 2008r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Spółdzielnia Budowy Domów Jednorodzinnych wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy działa w oparciu o uchwalony w dniu 09 lipca 1989r. statut. W 1993r. na podstawie decyzji Zarządu wnioskodawca i jego żona stali się członkami Spółdzielni i została im przekazana w posiadanie wyodrębniona geodezyjnie działka o pow. 420 m². Na przedmiotowej działce wnioskodawca wraz z żoną w latach 1993-2002r. wybudowali w całości z własnych środków dom mieszkalny o pow. użytkowej 115 m² co czyniło zadość postanowieniem Statutu Spółdzielni. Wnioskodawca zaznaczył, iż odrębne umowy ze Spółdzielnią nie były zawierane. W dniu 29 maja 2008r. Walne Zgromadzenie Członków Spółdzielni podjęło uchwałę o przeniesieniu własności działki oznaczonej nr ewid. 6991/5 na rzecz małżonków. Na etapie budowy zgodnie z postanowieniami statutu nie przysługiwało małżonkom prawo spółdzielcze do tej działki i budowanego budynku. Małżonkowie nie nabyli też odrębnej własności budynku- roszczenie takie powstało stosownie do treści art. 19 w związku z art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2001r. Nr 4, poz. 27). Dopiero po wybudowaniu budynku aktem notarialnym z dnia 07 lipca 2008r. została przeniesiona w trybie art. 1 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych na rzecz małżonków własność zbudowanej działki o nr 6991/5. Wnioskodawca zaznaczył, iż dla celów wymiarowych strony umowy określiły wartość działki na kwotę 7.140 zł, zaś wartość wzniesionego na niej domu jednorodzinnego na kwotę 230.000 zł. Wnioskodawca przedmiotową nieruchomość zamierza zbyć odpłatnie w 2008r. Zbycie nieruchomości nie będzie następować w wykonaniu działalności gospodarczej.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy w przypadku zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie koszty uzyskania przychodu stanowić będą udokumentowane koszty wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości w czasie jej posiadania w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...

Zdaniem wnioskodawcy koszty uzyskania przychodu stanowić będą udokumentowane koszty wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości w czasie jej posiadania w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wysokość nakładów ustalana byłaby zgodnie z treścią art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast koszty wytworzenia byłyby podwyższone zgodnie z art. 22 ust. 6f ww. ustawy. Takie stanowisko wnioskodawca uzasadnia ponadto faktem, iż budynek mieszkalny został wybudowany w całości z własnych środków jego i jego żony. Tak więc zdaniem wnioskodawcy kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nie mogą stanowić koszty nabycia gdyż nie zostały one należycie udokumentowane a w akcie strony zgodnie określiły jedynie wartość budynku i działki dla celów wymiarowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217 poz. 1588) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)?c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r. Oznacza to zarazem, że nowe zasady opodatkowania mają zastosowanie wyłącznie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007r.

Ustawodawca w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jakkolwiek posługuje się pojęciem nieruchomości, to tego pojęcia nie definiuje. W tym też zakresie należy odwołać się do przepisów prawa cywilnego. Zgodnie z treścią art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Natomiast art. 48 k.c. stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. W myśl art. 47 k.c. część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości z wyjątkami przewidzianymi w ustawie - nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przedstawionym stanie faktycznym dla zastosowania zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowej nieruchomości i podstawa jej nabycia.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż wnioskodawca wraz z żoną w 1993r. na podstawie decyzji zarządu Spółdzielni Budowy Domów Jednorodzinnych otrzymali w posiadanie wyodrębnioną geodezyjnie działkę, na której w latach 1993-2002r. wybudowali w całości z własnych środków finansowych dom mieszkalny. Następnie w dniu 29 maja 2008r. Spółdzielnia na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego dokonała przeniesienia na rzecz małżonków własność zabudowanej działki. Wnioskodawca zamierza zbyć w 2008r. przedmiotową nieruchomość. Mając zatem na uwadze przedstawione okoliczności zdarzenia przyszłego i przywołane przepisy prawa uznać należy, że wnioskodawca wraz z małżonką nabyli prawo własności do zabudowanej działki dopiero z chwilą podpisania aktu notarialnego tj. w dniu 29 maja 2008r., na podstawie którego nastąpiło przeniesienie prawa własności zabudowanej nieruchomości na rzecz małżonków, wobec tego z tą datą należy utożsamiać nabycie przedmiotowej nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Oznacza to zarazem, że skutki podatkowe sprzedaży przedmiotowej nieruchomości należy oceniać według przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązujących po 1 stycznia 2007r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)?c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, tj. do 30 kwietnia roku następującego po roku dokonania sprzedaży. Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 w/w ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Przychód tak obliczony można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodów.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Tak więc przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Z kolei stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej 'Monitor Polski'. Oznacza to, że koszt nabycia (wybudowania) będzie każdego roku podwyższany o wskaźnik inflacji.Wnioskodawca zajmując własne stanowisko w sprawie uważa, iż koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości będą stanowić udokumentowane koszty wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości w czasie jej posiadania w rozumieniu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wysokość tych nakładów ustalana byłaby zgodnie z treścią art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, natomiast koszty wytworzenia byłyby podwyższone zgodnie z art. 22 ust. 6f ww. ustawy. Takie stanowisko wnioskodawca uzasadnia ponadto faktem, iż budynek mieszkalny został wybudowany w całości z własnych środków jego i jego żony. Tak więc w jego ocenie kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nie mogą stanowić koszty nabycia gdyż jak wnioskodawca sam podkreśla nie zostały one należycie udokumentowane a w akcie notarialnym strony określiły jedynie wartość budynku i działki dla celów wymiarowych.

Odnosząc przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy w kontekście zapytania ujętego w przedmiotowym wniosku stwierdzić należy, kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości będą udokumentowane koszty poniesione na wytworzenie (wybudowanie) budynku mieszkalnego oraz nakłady zwiększające wartość nieruchomości w całym okresie posiadania nieruchomości tj. od 1993r. W niniejszej sprawie kosztem uzyskania przychodu nie będą koszty nabycia ponieważ takich kosztów nie poniesiono. Oznacza to, że kosztem uzyskania przychodu nie może być wartość działki ani wartość domu. Należy zaznaczyć, że koszty wytworzenia budynku mieszkalnego muszą być udokumentowane, czyli wynikać z umowy, rachunku, faktury. Natomiast nakłady muszą zostać ustalone na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. W odniesieniu do podwyższania kosztów wytworzenia budynku, o czym mowa w art. 22 ust. 6f ww. ustawy należy wyjaśnić, że koszty te mogą być podwyższane corocznie począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło wytworzenie czyli w niniejszej sprawie zakończenie budowy budynku.

Wobec powyższego stanowisko wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, ul. Prosta 10, 25-366 Kielce po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.