W jaki sposób opodatkować przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości wraz z posadowionym na niej (...)

UZASADNIENIE

W dniu 10 września 2008r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony stan faktyczny.

Wnioskodawca po uzyskaniu niezbędnych dokumentów, ze środków własnych w 1992r. wybudował garaż murowany na terenie będącym w zarządzie Huty a należącym do Skarbu Państwa. Po ogłoszeniu upadłości Huty, w której wnioskodawca pracował, syndyk masy upadłości zaproponował wykupienie boksów garażowych byłym pracownikom huty w tym wnioskodawcy. Syndyk ustalił cenę, wyznaczył termin i wezwał do zapłaty w kasie za grunt, na którym posadowione są garaże.Ponad dziewięć lat trwały korespondencje i słowno ? prawne spory, które miały dać potwierdzenie własności wykupionego gruntu. Jak się okazało bowiem ostatni urzędujący syndyk nieprawnie sprzedał grunt pod garażem.Wnioskodawca podjął po raz kolejny starania ponownego wykupu gruntu garażowego, tym razem już od Urzędu Miejskiego, z uwagi na fakt przekazania do niego gruntu przez Syndyka. Pozytywny finał miał miejsce w kwietniu 2007r. i zakończył się aktem notarialnym.Sytuacja finansowo ? życiowa (wnioskodawca wraz z żoną są emerytami) zmusiła wnioskodawcę do zmiany mieszkania na mniejsze i tańsze. Od października 2007r. wnioskodawca mieszka w znacznej odległości od garażu i fakt ten zmusił go do podjęcia decyzji o sprzedaży i kupnie innego garażu w nowym miejscu zamieszkania. W czasie dokonywania transakcji sprzedaży, biuro notarialne poinformowało wnioskodawcę, iż zobowiązany jest do odprowadzenia podatku dochodowego. Po zapłaceniu podatku wnioskodawca twierdzi, że nie jest w stanie kupić za pozostałą kwotę innego garażu.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy w opisanym przypadku wnioskodawca jest zobowiązany do zapłaty podatku...
Czy podatek ten powinien uiścić do końca kwietnia 2009r. i w jakiej wysokości...

Zdaniem wnioskodawcy, krzywdzącym jest zapłacenie podatku dochodowego od kwoty sprzedaży tj. 10.500 zł. Garaż bowiem został wybudowany wcześniej, a kwota późniejszego wykupu gruntu jest znacznie niższa. Wnioskodawca stoi na stanowisku, że to za sprawą oszustwa Syndyka masy upadłości Huty grunt pod garażem musiał wykupić drugi raz.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest ? z zastrzeżeniem ust. 2 ? odpłatne zbycie m. in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006r., Nr 217, poz. 1588) wprowadzono obowiązujące od 01 stycznia 2007r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)?c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednak z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 16 listopada 2006r. do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) po dniu 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007r.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca w 1992r. ze środków własnych wybudował garaż murowany na gruncie należącym do Skarbu Państwa. Zaznaczenia wymaga fakt, że z wniosku nie wynika aby wnioskodawca nabył prawo wieczystego użytkowania gruntu, na którym wzniósł garaż ? z wniosku wynika, że przedmiotowy grunt był w zarządzie Huty. W momencie ogłoszenia jej upadłości Syndyk zaproponował pracownikom Huty, w tym wnioskodawcy, wykupienie przedmiotowego gruntu. Ustalona została cena i wyznaczony termin do zawarcia umowy sprzedaży gruntu, na którym posadowiony był garaż. Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika również, że wnioskodawca zapłacił Syndykowi cenę przez niego ustaloną, natomiast na potwierdzenie powyższej transakcji nie została zawarta żadna umowa przenosząca własność przedmiotowej nieruchomości.W związku z powyższym dopiero 2007r. wnioskodawca na podstawie aktu notarialnego dokonał wykupu przedmiotowego gruntu od Urzędu Miasta, na którym posadowiony jest garaż. W 2008r. wnioskodawca dokonał sprzedaży ww. gruntu wraz z garażem.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) nie zawiera definicji nieruchomości, co oznacza, iż należy skorzystać z definicji nieruchomości zawartej w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Od tej ogólnej zasady przepisy szczególne przewidują wyjątki.

W pewnych wypadkach określonych w przepisach, niektóre trwale z gruntem związane budynki lub ich części stanowią lub mogą stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności. Takie budynki i ich części są także nieruchomościami, które w odróżnieniu od nieruchomości gruntowych określa się jako nieruchomości budynkowe. Nieruchomości budynkowe są to budynki trwale z gruntem związane, które na podstawie przepisów nie stanowią części składowych nieruchomości gruntowej, lecz są odrębnymi od gruntu przedmiotami własności, Przepisy szczególne określają przy tym relacje tego prawa do nieruchomości, na której budynek został wzniesiony. W aktualnym stanie prawnym za względu na treść art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego odrębną własność mogą stanowić budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gminy przez wieczystego użytkownika. W takim przypadku w myśl art. 50 Kodeksu cywilnego w związku z art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynku jest jako prawo związane z użytkowaniem wieczystym częścią składową tego prawa. Kodeks cywilny nadał prawu wieczystego użytkowania gruntu nadrzędny charakter w stosunku do prawa własności budynków znajdujących się na tym gruncie. Prawem głównym jest w tym przypadku prawo wieczystego użytkowania, a prawem związanym jest prawo własności budynków i urządzeń. Akcesoryjność prawa wieczystego użytkowania oznacza, że żadne z nich nie może stanowić samodzielnie przedmiotu obrotu prawnego.

Źródłem przychodu określonym w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może być budynek stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności, jeżeli jest wybudowany na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym. Bieg terminu pięcioletniego określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, należy więc liczyć odrębnie dla budynku wybudowanego na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym. Z uwagi na fakt, że z wniosku nie wynika, aby wnioskodawca nabył kiedykolwiek prawo wieczystego użytkowania przedmiotowego gruntu, na którym wybudował garaż zatem pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 wyżej powołanej ustawy, będzie liczony od daty nabycia prawa własności gruntu tj. od 2007r., czyli od momentu, kiedy wnioskodawca faktycznie stał się właścicielem przedmiotowego gruntu. Wątpliwości wnioskodawcy budzi jednak kwestia momentu nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności (art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego). Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. Z kolei art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, iż umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Z treści powyższych przepisów wynika jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży tej nieruchomości. Nawet umowa przedwstępna nie przenosi własności nieruchomości. Poprzez umowę przedwstępną strony zobowiązują się jedynie do zawarcia w przyszłości przyrzeczonej umowy. Również zawarta w formie aktu notarialnego umowa jedynie zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości zawarta pod warunkiem, lub z zastrzeżeniem terminu, nie przenosi tej własności. Do przeniesienia własności nieruchomości niezbędne jest w tym przypadku zawarcie w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy rozporządzającej ? umowy sprzedaży nieruchomości.

Zatem, fakt zapłaty Syndykowi ustalonej przez niego ceny nie skutkuje przeniesieniem praw własności przedmiotowej nieruchomości i nie jest tożsamy z umową sprzedaży, której skutkiem jest przeniesienie własności na nabywcę. Umowa sprzedaży ze swej istoty jest zobowiązaniem wzajemnym tzn. jedna ze stron umowy zobowiązuje się zapłacić określoną w umowie cenę, a druga w zamian za to świadczenie pieniężne zobowiązuje się wydać rzecz. W stanie faktycznym opisanym przez wnioskodawcę, nie doszło do wydania rzeczy ? tym samym trudno zgodzić się z wnioskodawcą, że na skutek zapłaty ceny syndykowi nabył prawo własności nieruchomości tj. gruntu na którym wzniósł garaż. Trudno też przyznać rację wnioskodawcy co do twierdzenia, że dwukrotnie dokonał wykupu przedmiotowego gruntu, skoro do zawarcia umowy przenoszącej jego własność doszło raz - dopiero w 2007r.W związku z powyższym wnioskodawcy przysługiwało jedynie roszczenie względem Syndyka o zwrot zapłaconej ceny, w sytuacji kiedy nie uzyskał w zamian prawa własności.Dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości zastosowanie znajdą zatem uregulowania prawne obowiązujące od dnia 01 stycznia 2007r.

I tak stosownie do art. 30e ust. 1 i 4 ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podstawą obliczenia podatku zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust.

6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust 6c ww. ustawy).Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).Tym samym wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do uwzględnienia w kosztach uzyskania przychodów wszystkich udokumentowanych nakładów poniesionych na budowę garażu.

W związku z powyższym stwierdzić należy, że od uzyskanego w roku podatkowym dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości należny podatek wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania podatkowego tj. do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Jednakże Dyrektor Izby Skarbowej nadmienia, iż istnieje możliwość ubiegania się o umorzenie lub o rozłożenie zobowiązania podatkowego na raty. Zgodnie bowiem z art. 67a § 1 Ordynacji podatkowej organ podatkowy, na wniosek podatnika, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem podatnika lub interesem publicznym, może:

1. odroczyć termin płatności podatku lub rozłożyć zapłatę podatku na raty;
2. odroczyć lub rozłożyć na raty zapłatę zaległości podatkowej wraz z odsetkami za zwłokę lub odsetki określone w decyzji, o której mowa w art. 53a;
3. umorzyć w całości lub w części zaległości podatkowe, odsetki za zwłokę lub opłatę prolongacyjną.

Zgodnie z art. 17 § 1 Ordynacji podatkowej oraz § 15 w zw. z § 11 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 sierpnia 2005r. w sprawie właściwości organów podatkowych (Dz. U. z 2005r. Nr 165, poz. 1371 ze zm.) organem właściwym do złożenia wskazanego wniosku jest Naczelnik Urzędu Skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Podsumowując stwierdzić należy, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości wraz z posadowionym na niej garażem, nabytej w 2007r. z uwagi na fakt, iż okres pięcioletni o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy jeszcze nie upłynął, zgodnie z regulacją wynikającą z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01 stycznia 2007r. będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku wnioskodawca dołączył plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przyszłego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.