czy przychód ze sprzedaży mieszkania nabytego w drodze spadku można pomniejszyć o kwotę spłaconego (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112 poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 22 września 2008r. (data wpływu do tut. BKIP 26 września 2008r.) uzupełnionym w dniu 20 listopada 2008r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania nabytego w drodze spadku po zmarłym synu - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 26 września 2008r. wpłynął do tut. Biura wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania nabytego w drodze spadku po zmarłym synu.

Z uwagi na stwierdzone braki formalne wniosku pismem z dnia 13 listopada 2008r. Znak: IBPB2/415-1567/08/JG wezwano wnioskodawcę do ich uzupełnienia. Uzupełnienia wniosku dokonano w dniu 20 listopada 2008r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Decyzją Sądu Rejonowego z dnia 11 lutego 2008r. wnioskodawca wraz żoną nabył spadek po zmarłym w dniu 15 października 2007r. synu. W skład masy spadkowej wchodziło mieszkanie zakupione przez syna wnioskodawcy, na które został zaciągnięty kredyt hipoteczny. Na dzień przejęcia spadku kwota zadłużenia wynosiła ok. 70.000 zł. Wnioskodawca zaznaczył, że po otrzymaniu spadku został złożony w urzędzie skarbowym druk SD-Z1 w wyznaczonym termie od uprawomocnienia się orzeczenia Sądu. W dniu 02 kwietnia 2008r. przedmiotowe mieszkanie zostało sprzedane za kwotę 170.000 zł. Wnioskodawca zaznaczył, iż kupujący w akcie notarialnym zobowiązał się kwotę 170.000 zł zapłacić w następujący sposób: kwotę 69.045,17 zł odpowiadającą bieżącemu zadłużeniu z tytułu kredytu wpłacić na rachunek banku jako spłatę kredytu hipotecznego, zaś kwotę 100.954,83 wpłacić na rachunek osobisty sprzedającego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy w opisanym stanie faktycznym podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych będzie stanowić kwota sprzedaży (170.000 zł) pomniejszona o:

1. kwotę spłaconego (w momencie sprzedaży mieszkania) kapitału podstawowego kredytu zaciągniętego przez spadkodawcę na zakup mieszkania,
2. kwotę odsetek zapłaconych w okresie od nabycia spadku do momentu całkowitej spłaty kredytu,
3. kwotę opłat manipulacyjnych związanych z wcześniejszą spłatą kredytu ...
   
   

Zdaniem wnioskodawcy przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży mieszkania kosztem uzyskania przychodu jest:

1. kwota spłaconego (w momencie sprzedaży mieszkania) kapitału podstawowego kredytu hipotecznego zaciągniętego przez spadkodawcę na zakup mieszkania,
2. kwota odsetek zapłaconych w okresie od nabycia spadku do momentu całkowitej spłaty kredytu,
3. kwota opłat manipulacyjnych związanych z wcześniejszą spłatą kredytu.
   
   

Na tle przedstawionego stanu faktyczny stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość),
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku nabycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości w drodze spadku pięcioletni termin, o którym mowa powyżej winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło otwarcie spadku czyli śmierć spadkodawcy.

W myśl art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. ? Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16 poz. 93 ze zm.) spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 k.c.). Oznacza to, iż z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci spadkodawcy jest dniem nabycia spadku przez spadkobierców. Z kolei Sąd postanowieniem stwierdza jedynie fakt nabycia spadku przez spadkobiercę (art. 1025 § 1 k.c.).

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ten sposób, że zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007r. Oznacza to, zarazem, że nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw nabytych po1 stycznia 2007 roku.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca wraz żoną nabył w dniu 15 października 2007r. w drodze spadku po zmarłym synu mieszkanie, co oznacza, iż skutki podatkowe sprzedaży przedmiotowego mieszkania należy oceniać na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązujących po 1 stycznia 2007r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e. ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie natomiast art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Z przestawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w skład masy spadkowej wchodziło mieszkanie zakupione przez spadkodawcę (syna wnioskodawcy), którego zakup został sfinansowany kredytem hipotecznym. Wnioskodawca wskazał, iż na dzień przyjęcia spadku kwota zadłużenia wynosiła ok. 70.000 zł. Wnioskodawca w dniu 02 kwietnia 2008r. sprzedał przedmiotowe mieszkanie za kwotę 170.000 zł przy czym jak podkreślił, z tej kwoty kupujący zobowiązał się kwotę w wysokości 69.045,17 zł tj. odpowiadającą bieżącemu zadłużeniu z tytułu kredytu wpłacić na rachunek banku jako spłatę kredytu hipotecznego. Wątpliwość wnioskodawcy sprowadza się jednak do tego czy podstawę opodatkowania będzie stanowić kwota sprzedaży (170.000 zł) pomniejszona o kwota spłaconego kredytu zaciągniętego przez spadkodawcę na zakup mieszkania, kwotę odsetek zapłaconych w okresie od nabycia spadku do momentu całkowitej spłaty kredytu oraz kwotę opłat manipulacyjnych związanych z wcześniejszą spłatą kredytu.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż cytowany powyżej przepis art. 22 ust. 6d ustawy w sposób jednoznaczny wskazuje co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży mieszkania nabytego w spadku i jak te koszty muszą być udokumentowane. Zarówno spłata kredytu hipotecznego, odsetki od kredytu ani kwoty opłat manipulacyjnych w żaden sposób nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu zawartych w art. 22 ust. 6d ustawy, zatem wbrew twierdzeniu wnioskodawcy koszty te nie mogą być przyjęte jako koszty obniżające podstawę opodatkowania przychodu ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania.

Jak wynika z cytowanego art. 22 ust. 6d ustawy do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia mieszkania nabytego w drodze spadku zaliczane są bowiem:

• udokumentowane nakłady na to mieszkanie zwiększające jego wartość,
• kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na to mieszkanie. (w przypadku gdy oprócz mieszkania spadek obejmował inne przedmioty).
  
  

W przypadku gdy spadek obejmował jedynie tylko to mieszkanie, kosztem uzyskania przychodu mogłaby być cała kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Jednakże z wniosku wynika, że wnioskodawca korzystał ze zwolnienia w podatku od spadku. Oznacza to, że nie zapłacił podatku od nabycia spadku, więc nie ma kwoty podatku, o którą mógłby obniżyć przychód. Z wniosku nie wynika również aby ponosił jakiekolwiek nakłady zwiększające wartość tego mieszkania. Spłata zaciągniętego przez spadkodawcę kredytu, odsetek bądź opłat manipulacyjnych związanych ze wcześniejszą spłatą kredytu nie jest bowiem nakładem zwiększającym wartość mieszkania, udokumentowanym fakturą VAT. Skoro nie jest zaś nakładem to brak, jest podstaw prawnych do zaliczenia tych wydatków do kosztów uzyskania przychodu.

W świetle zatem powyższego, podstawę obliczenia podatku stanowi wartość sprzedanego mieszkania, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. pośrednictwo biura nieruchomości). Tak więc przychód ze sprzedaży mieszkania nie może być pomniejszony wbrew sugestii wnioskodawcy o spłatę kredytu, który został przyjęty wraz z masą spadkową, o kwotę odsetek zapłaconych w okresie od nabycia spadku do momentu całkowitej spłaty kredytu oraz o kwotę opłat manipulacyjnych związanych z wcześniejszą spłatą kredytu, gdyż powyższe koszty w żaden sposób nie mieszczą się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu, o którym mowa w art. 22 ust. 6d ustawy.

Wobec tego podstawę opodatkowania 19 % podatkiem dochodowym stanowić będzie dla wnioskodawcy wartość przychodu ze zbycia tej części mieszkania, która przypada mu w wyniku nabycia spadku pomniejszona o ewentualne nakłady poniesione na to mieszkanie o ile będą udokumentowane fakturą VAT.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. S. Prymasa Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.