Czy uzyskany przychód z odpłatnego zbycia działek będzie mógł być pomniejszony o koszty ustalone (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 4 lutego 2008r. (data wpływu do tut. Biura 04 kwietnia 2008r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości ? jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 04 kwietnia 2008r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca od pewnego czasu szukał, z zamiarem zakupu, działki pod budowę domu. Interesowała go działka o powierzchni około 0,1000 ha. Wnioskodawca znalazł pole o powierzchni około 2,3490 ha w ciekawym miejscu przeznaczone do sprzedania, lecz można było je zakupić jedynie w całości. Wnioskodawca nie miał pieniędzy na zakup, dlatego zaciągnął kredyt i kupił to pole z zamiarem wydzielenia dla siebie niewielkiej części i sprzedaży pozostałej części.
W dniu 31 stycznia 2007r. zakupił na podstawie aktu notarialnego Nr A: 1032/2007 nieruchomość w postaci pola o powierzchni 1,7716 ha przeznaczonego pod zabudowę jednorodzinną oraz przylegający do tego pola pas zieleni izolacyjnej o powierzchni 0,5774. Na zakup pola pod zabudowę wnioskodawca zaciągnął kredyt w banku na kwotę 225. 000 zł, a za teren zieleni izolacyjnej zapłacił gotówką 10. 000 zł.

Koszty zakupu wyżej opisanego pola i pasa zieleni to:

• akt notarialny 2. 379 zł,
• wypis z aktu notarialnego 175 zł,
• podatek od czynności cywilnoprawnych 4.700 zł,
• opłata sądowa 260 zł,
• prowizja do sprzedaży nieruchomości dla biura obrotu nieruchomościami 1.433, 50 zł.
  
  

Całe pole pod zabudowę wnioskodawca podzielił na mniejsze działki o powierzchni od 0,0600 ha do 0,1200 ha.
W dniu 12 lipca 2007r. wnioskodawca sprzedał na podstawie aktu notarialnego Nr A: 7049/2007 jedną z wydzielonych działek o powierzchni 0,0812 ha za kwotę 25.000 zł. Koszty sprzedaży ww. działki to: prowizja od sprzedaży nieruchomości dla biura obrotu nieruchomościami 1.000 zł.
W dniu 28 sierpnia 2007r. wnioskodawca sprzedał na podstawie aktu notarialnego kolejną z wydzielonych działek o powierzchni 0,0812 ha za kwotę 20.000 zł. Nie było kosztów sprzedaży wyżej opisanej działki.

Ponadto wnioskodawca oświadcza, że od zakupu nieruchomości każdego miesiąca spłaca zaciągnięty kredyt wraz z odsetkami, poniósł on również koszty związane z uzyskaniem kredytu. Wyżej opisane (udokumentowane ) koszty przedstawiają się następująco:

• 29 stycznia 2007r.- opłata przygotowawcza dla banku od udzielonego kredytu - 1.350 zł
• 01 lutego 2007r. ? Sąd Rejonowy wpis hipotek zwykłej i kaucyjnej - 400 zł;
• 01 lutego 2007r. ? urząd skarbowy ustanowienie hipoteki kaucyjnej PCC-3 - 19 zł;
• 01 lutego 2007r. ? urząd skarbowy ustanowienie hipoteki zwykłej PCC-3 - 226 zł;
• 02 lutego 2007r. ? ubezpieczenie niskiego wkładu kredytu - 1.584,45 zł;
• wpis do hipoteki dla towarzystwa ubezpieczeniowego 389,32 zł;
• spłata odsetek od kredytu od dnia 15 marca 2007 do 17 grudnia 2007r. w kwotach wyszczególnionych we wniosku.
  
  

Ponadto fakturę (15.860 zł brutto) za podział ww. nieruchomości wnioskodawca otrzymał w 2008r., gdyż za podział zapłacił w 2008r. Do każdej działki musi uzyskać z geodezji wypis i wyrys z rejestru gruntów, który kosztuje ponad 120,20 zł. Do zeznania rocznego za 2007r. wnioskodawca musi obliczyć podatek do zapłacenia -19% od różnicy pomiędzy zyskiem ze sprzedaży nieruchomości, a kosztami zakupu nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy kosztem uzyskania, który wnioskodawca może odliczyć (i jak je policzyć) są: sporządzenie aktu notarialnego w kwocie brutto, wypis z aktu notarialnego w kwocie brutto, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłata sądowa, prowizja od zakupu i prowizja od sprzedaży nieruchomości dla biura obrotu nieruchomościami w kwocie brutto, opłata przygotowawcza dla banku od udzielonego kredytu, wpłata dla Sądu Rejonowego ? wpis hipoteki zwykłej i kaucyjnej, wpłata do urzędu skarbowego za ustanowienie hipoteki kaucyjnej i zwykłej PCC-3, ubezpieczenie niskiego wkładu kredytu dla towarzystwa ubezpieczeniowego, wpis do hipoteki dla towarzystwa ubezpieczeniowego, odsetki od kredytu, które wnioskodawca spłaca każdego miesiąca, koszt podziału nieruchomości w kwocie brutto oraz koszt uzyskania wypisu i wyrysu z geodezji potrzebny do sprzedaży wydzielonej działki...
Które koszty można odliczać i jak je odliczać za rok 2007 oraz w następnych latach...

Zdaniem wnioskodawcy trzeba uzyskać cenę zakupu 0,0100 ha za pole pod zabudowę, gdyż podzielił i sprzedał tylko pole pod zabudowę. Żeby uzyskać cenę zakupu 0,0100 ha, trzeba podzielić cenę zakupu pola czyli 225.000 zł przez powierzchnię pola czyli 1,776 ha. Cena zakupu 0,0100ha wynosi 1.270,04 zł.
Trzeba uzyskać koszty poniesione przy zakupie 0,0100 ha pola. Żeby uzyskać koszt zakupu 0,0100 ha trzeba podzielić koszty zakupu pola i pasa zieleni, gdyż koszty zakupu były poniesione łącznie za całość ? przez powierzchnię łączną pola i pasa zieleni czyli 2,3490ha. Według wnioskodawcy kosztami uzyskania przychodów są: kwoty opłaty brutto za akt notarialny, opłaty brutto wypisu z aktu notarialnego, podatku od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowej, prowizja brutto od sprzedaży nieruchomości dla biura obrotu nieruchomościami, opłata przygotowawcza dla banku od udzielonego kredytu, wpis do hipoteki kaucyjnej i zwykłej w Sądzie Rejonowym, wpis do hipoteki kaucyjnej i zwykłej w urzędzie skarbowym, ubezpieczenie niskiego wkładu kredytu dla towarzystwa ubezpieczeniowego, opłata za wpis do hipoteki dla towarzystwa ubezpieczeniowego.

Jeżeli kosztem mogą być zapłacone w 2007r. odsetki od kredytu to koszt zakupu 0,0100 ha się zmieni (suma odsetek podzielona na powierzchnię pola, na które był zaciągnięty kredyt czyli 1,7716 ha).
Wnioskodawca twierdzi, że przy sprzedaży każdej z działek ponosi dodatkowe koszty wpisów, wyrysów itp. Uważa on, że jest to również koszt, który powinno się odliczyć tylko z tej konkretnej, sprzedanej działki. Ponadto w kolejnych latach będzie odliczał koszt podziału nieruchomości.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest ? z zastrzeżeniem ust. 2 ? odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów
   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
   
   

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 roku, a więc mają zastosowanie w przedmiotowej sprawie.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Stosownie do art. 30e. ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Przychód tak obliczony można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodów.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).
Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca nabył w styczniu 2007r. pole o pow. 1.7716 ha oraz pas zieleni o pow. 0,5774 ha.

Na nabycie pola wnioskodawca zaciągnął kredyt. Natomiast za pas zieleni zapłacił gotówką.

Przy nabyciu nieruchomości poniesione zostały wydatki na opłacenie:

• aktu notarialnego
• wypisu aktu notarialnego
• podatek od czynności cywilnoprawnych
• opłaty sądowe
• prowizji dla biura obrotu nieruchomościami.
  
  

W związku z zaciągnięciem kredytu na nabycie pola zostały poniesione wydatki na opłacenie:

• opłaty przygotowawczej dla banku
• opłaty za wpisy hipoteki kaucyjnej i zwykłej
• podatek od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipotek
• ubezpieczenie niskiego wkładu kredytu
• opłaty za wpis hipoteki dla towarzystwa ubezpieczeniowego.
  
  

W okresie od 15 marca 2007r. do 17 grudnia 2007r. wnioskodawca ponosił także wydatki związane ze spłatą odsetek od kredytu.
Całe nabyte pole wnioskodawca podzielił na działki. Za podział wnioskodawca zapłacił w 2008r.

Wnioskodawca sprzedał dwie działki:

• w dniu 12 lipca 2007r.
• w dniu 28 lipca 2007r.
  
  

Przy sprzedaży pierwszej działki został poniesiony wydatek na opłatę dla biura obrotu nieruchomościami. Przy sprzedaży drugiej działki koszty nie wystąpiły. Do każdej sprzedanej działki wnioskodawca musi uzyskać wypis i wyrys z rejestru gruntów.

W świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego przychodem ze sprzedaży ww. działek jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Do kosztów odpłatnego zbycia działki w dniu 12 lipca 2007r. należy zaliczyć opłatę dla biura obrotu nieruchomościami poniesioną w związku z tą sprzedażą w kwocie brutto oraz opłaty za wypis i wyrys z rejestru gruntów, jeśli została poniesiona.

Do kosztów odpłatnego zbycia działki w dniu 29 lipca 2007r. należy zaliczyć jedynie opłatę za wypis z rejestru gruntów, jeśli został poniesiona.
Dopiero od tak obliczonego przychodu należy odjąć koszty uzyskania przychodu. Do kosztów tych można zaliczyć obliczone proporcjonalnie do powierzchni zbywanej każdorazowo działki w stosunku do powierzchni całej nieruchomości koszty aktu notarialnego nabycia całej nieruchomości, wypis aktu notarialnego, uiszczony podatek od czynności cywilnoprawnych oraz prowizji dla biura obrotu nieruchomościami. Do kosztów uzyskania przychodów ze zbycia działki czyli części nabytej nieruchomości można bowiem zaliczyć tylko tę część wymienionych wydatków, która przypada proporcjonalnie na sprzedawaną działkę.
Podobnie należy postąpić z obliczeniem kosztów poniesionych w związku z zaciągniętym kredytem na sprzedawaną działkę, tj. opłaty przygotowawczej, opłat za wpisy hipoteki, pcc, opłat ubezpieczenia.
Koszty te są kosztami uzyskania przychodów ze zbycia działki wydzielonej z pola w takiej części w jakiej przypadają na tę działkę. Przy obliczaniu proporcji nie należy ujmować powierzchni pasa zieleni, gdyż kredyt został zaciągnięty tylko na nabycie pola.
Co do zasady, kosztem uzyskania przychodu ze zbycia w 2007r. nie będzie natomiast koszt podziału nieruchomości, ponieważ wydatek ten został poniesiony w 2008r. Koszt ten będzie kosztem uzyskania przychodu przy zbywaniu kolejnych działek, jednakże w części przypadającej na zbywane działki. Jeżeli natomiast chodzi o tę część wydatku na podział nieruchomości, która została poniesiona w 2008r., ale przypadła na działki zbywane w 2007r., kwota ta nie będzie mogła być kosztem uzyskania przychodu w 2008r., ponieważ nie dotyczy sprzedaży z 2008r. Wnioskodawca będzie jednak mógł kwotę tę doliczyć do kosztów uzyskani przychodów w zeznaniu rocznym za 2007r. jeżeli poniósł wydatek przed złożeniem zeznania za 2007r.

W odniesieniu do uiszczonych w 2007r. w okresie od marca do grudnia odsetek wyjaśnia się, że stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).
W związku z powyższym do kosztów uzyskania przychodów wnioskodawca może zaliczyć również kwoty naliczonych i zapłaconych odsetek od kredytu, ale tylko tych, które zostały zapłacone na dzień sprzedaży poszczególnych działek i tylko w części przypadającej proporcjonalnie na sprzedane działki.
Uiszczenie bowiem do dnia sprzedaży konkretnej działki odsetki są odsetkami od wartości kredytu zaciągniętego na nabycie całego pola, a nie tylko zbywanej działki.

Wobec powyższego stanowisko wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe, ponieważ do kosztów uzyskania przychodów ze zbycia poszczególnych działek nie można zaliczyć całej wartości odsetek zapłaconych w ciągu roku.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.