Dot. skutków podatkowych zbycia nieruchomości sygn: IBPBI/1/415-1082/14/ŚS

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko, Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 15 września 2014 r. (data wpływu do tut. Biura 19 września 2014 r.), uzupełnionym 15 grudnia 2014 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 19 września 2014 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, m.in. dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 1 grudnia 2014 r. Znak: IBPBI/1/415-1082/14/ŚS wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło 15 grudnia 2014 r.

We wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w formie dwuosobowej spółki cywilnej, (udziały wynoszą po 50%), będącej podatnikiem VAT. W 2006 r. nabył wraz z drugim wspólnikiem spółki oraz z Podatnikiem X prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą od osoby fizycznej nie prowadzącej działalności gospodarczej (była to czynność niepodlegająca opodatkowaniu podatkiem VAT), budynek mieszkalny jednorodzinny (trwale związany z gruntem i posadowiony na 1 działce). W akcie notarialnym potwierdzającym nabycie ww. nieruchomości dla ww. współwłasności nie było określonych udziałów w postaci poszczególnych pomieszczeń, tylko współwłasność procentowa (Spółka nabyła ok. 45%). Posadowiony na nieruchomości obiekt jest trwale związany z gruntem i jest budynkiem w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane o symbolu PKOB 111. Nieruchomość (grunt i budynek) została wpisana do ewidencji środków trwałych i od budynku dokonywane były odpisy amortyzacyjne. W 2007 r. Spółka wynajęła podmiotowi trzeciemu (sp. z o.o.) nieruchomość; czynsz najmu pobierany jest od stycznia 2007 r. do nadal. W trakcie prowadzonej działalności gospodarczej Spółka ponosiła nakłady na ulepszenie budynku (ponad 30%); po zakończeniu inwestycji w lipcu 2013 r., kwota ulepszenia podwyższyła wartość początkową środka trwałego. W 2014 r. Wnioskodawca ma zamiar kupić od podatnika, który wraz ze spółką cywilną (jej wspólnikami) nabył nieruchomość jego część nieruchomości (z gruntem), a następnie już cały budynek sprzedać innemu przedsiębiorcy.

W uzupełnieniu wniosku, ujętym w piśmie z 9 grudnia 2014 r., Wnioskodawca wskazał, m.in. że

• obecnie spółka ma zawieszoną działalność gospodarczą; przed zawieszeniem zajmowała się: działalnością księgową, sprzedażą hurtową wyrobów metalowych, chemicznych, komputerów i innych,
• spółka poza wynajmem nie prowadziła działalności gospodarczej w przedmiotowej nieruchomości,
• spółka z o.o. (najemca), nie wynajmuje obecnie przedmiotowej nieruchomości, natomiast wcześniej składowała w niej towar,
• Podatnik X, od którego ma zamiar kupić jego część nieruchomości nie prowadził i nie prowadzi w niej działalności gospodarczej, tylko czasem tam mieszka. Wnioskodawca natomiast przez kilka lat (do 2013 r.) przeprowadzał w niej prace remontowe i modernizacyjne, a tylko część wynajmował Spółce z o.o. Obecnie nic się tam nie dzieje, nie jest wynajmowana, Podatnik X nadal czasem tam mieszka,
• Wnioskodawca planuje natomiast, po odkupieniu części nieruchomości, sprzedaż całości.
  
  

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości należy łącznie opodatkować z innymi dochodami z działalności gospodarczej od których odprowadzany jest podatek wg skali, stawką podatku w wysokości 18 % ?

Zdaniem Wnioskodawcy, art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że wprawdzie do przychodu z działalności gospodarczej zaliczamy przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku będących środkami trwałymi, ale kolejny art. 14 ust. 2c tejże ustawy mówi, że do ww. przychodów nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego lub jego części. Wnioskodawca uważa, że przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie stanowi źródła przychodów z działalności gospodarczej i tym samym dochód uzyskany z jej sprzedaży nie będzie podlegał opodatkowaniu.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy ? przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednakże przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie (art. 10 ust. 3 ww. ustawy).

Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

• nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
• nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.
  
  

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) tej ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących środkami trwałymi - ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (?) z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Przy czym, w myśl art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl natomiast art. 22c pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów - zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c ww. ustawy).

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, że przychód ze sprzedaży budynku mieszkalnego stanowi zawsze przychód, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od tego czy budynek ten stanowił, czy też nie środek trwały w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej, ani czy był wykorzystywany w tej działalności, z wyjątkiem sytuacji, gdy sprzedaż następuje w ramach (w wykonaniu) prowadzonej działalności gospodarczej.

Z przedstawionego we wniosku oraz jego uzupełnieniu opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w formie dwuosobowej spółki cywilnej. W 2006 r. nabył wraz z drugim wspólnikiem spółki oraz z Podatnikiem X prowadzącym jednoosobową działalność gospodarczą od osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej trwale związany z gruntem budynek mieszkalny jednorodzinny. W akcie notarialnym dla ww. współwłasności nie było określonych udziałów w postaci poszczególnych pomieszczeń, tylko współwłasność procentowa (Spółka nabyła ok. 45%). Nieruchomość (grunt i budynek) została wpisana do ewidencji środków trwałych, a od budynku dokonywane były odpisy amortyzacyjne. W 2007 r. Spółka wynajęła podmiotowi trzeciemu (sp. z o.o.) część ww. nieruchomości, który to podmiot składował w niej towary. W trakcie prowadzonej działalności gospodarczej Spółka ponosiła nakłady na ulepszenie budynku (ponad 30%); po zakończeniu inwestycji w lipcu 2013 r., kwota ulepszenia podwyższyła wartość początkową środka trwałego. W 2014 r. Wnioskodawca ma zamiar kupić od osoby, która wraz ze spółką (wspólnikami tej spółki) nabyła ww. nieruchomość, przysługujący jej udział w nieruchomości. Następnie Wnioskodawca planuje sprzedać całą nieruchomość.

W świetle powyższego na gruncie przedmiotowej sprawy istotnym jest więc ustalenie, czy dla Wnioskodawcy wskazana we wniosku nieruchomość jest w istocie (jak wskazano we wniosku) nieruchomością mieszkalną, czy też użytkową, jak również, czy do jej sprzedaży dojdzie w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zauważyć należy, że klasyfikacji środków trwałych dokonuje się na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów dnia 10 grudnia 2010 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) (Dz.U. Nr 242, poz. 1622 ze zm.). Zgodnie z ?Uwagami ogólnymi? zawartymi w części I KŚT Objaśnienia wstępne, Klasyfikacja Środków Trwałych (KŚT) jest usystematyzowanym zbiorem obiektów majątku trwałego służącym m.in. do celów ewidencyjnych, ustalaniu stawek odpisów amortyzacyjnych oraz badań statystycznych. Podziały występujące w grupie 1 i 2 zdefiniowano w oparciu o grupowania Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB).

Pamiętać należy, że Prawo budowlane nakłada obowiązek użytkowania budynków i lokali w sposób zgodny z ich przeznaczeniem. W myśl bowiem art. 5 ust. 2 tej ustawy, obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7. Zgodnie natomiast z art. 71 ust. 2 zd. 1 i 2 ww. ustawy, zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Dla ustalenia właściwego źródła przychodu i zasad jego opodatkowania dla przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, stanowiących środki trwałe w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, decydujące znaczenie ma sposób faktycznego wykorzystania tych nieruchomości, a nie figurujące w dokumentach ich przeznaczenie. Zakwalifikowanie uzyskanego przychodu do odpowiedniego źródła nie może bowiem zależeć jedynie od faktu dochowania przez podatnika obowiązku bądź nie dokonania zgłoszenia zmiany użytkowania nieruchomości.

Decydujące znaczenie w przedmiotowej sprawie ma zatem sposób faktycznego wykorzystania nieruchomości. Ze złożonego wniosku oraz jego uzupełnieniu jednoznacznie wynika, że spółka cywilna wynajmowała w ramach prowadzonej działalności budynek spółce z o.o, która wykorzystywała budynek jako magazyn (składowała w nim towary). Oznacza to, że zmieniło się przeznaczenie budynku z mieszkalnego na użytkowy. Nieruchomość w zakresie jakim Wnioskodawca był jego współwłaścicielem nie była bowiem wykorzystywana na cele mieszkalne. Nieruchomość ta (grunt i budynek) stanowią przy tym składniki majątku trwałego (środki trwałe) w prowadzonej przez Wnioskodawcę w formie spółki cywilnej działalności gospodarczej, a budynek był przedmiotem amortyzacji podatkowej. Jak wskazano przy tym we wniosku nabycie pozostałej części nieruchomości nastąpi wyłącznie w celu jej przyszłej sprzedaży.

W świetle wskazanych powyżej okoliczności, zdaniem tut. Organu, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości będzie generowała dla Wnioskodawcy przychód ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. W konsekwencji dochód z tego tytułu, będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, na zasadach właściwych dla tego źródła przychodów, z uwzględnieniem formy opodatkowania prowadzonej działalności gospodarczej.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienić należy, że w zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.