Czy przychód z najmu mieszkania może być kwalifikowany do pozarolniczej działalności gospodarczej?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 26 marca 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 28 marca 2012 r.), uzupełnionym w dniach 22 i 26 czerwca 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie:

• sposobu kwalifikowania przychodów z najmu do właściwego źródła przychodów - jest nieprawidłowe,
• obowiązku ujęcia tych przychodów w podatkowej księdze przychodów i rozchodów oraz możliwości opodatkowania dochodów z najmu tzw. podatkiem liniowym, w przypadku gdy najem będzie prowadzony, w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej oraz
• możliwości opodatkowania przychodów z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, w przypadku gdy najem nie będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej - jest prawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 28 marca 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie sposobu kwalifikacji do właściwego źródła przychodów uzyskiwanych z najmu wskazanego we wniosku mieszkania oraz sposobu opodatkowania uzyskanych z tego tytułu dochodów (przychodów). Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 1 czerwca 2012 r. Znak: IBPBI/1/415-387/12/WRz, IBPP2/443-302/12/BW wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło w dniach 22 i 26 czerwca 2012 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży artykułów medycznych. Jest czynnym podatnikiem VAT. Księgowość prowadzi w formie podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Podatek dochodowy od osób fizycznych opłaca w formie tzw. 19% podatku liniowego. Ponadto jest właścicielem mieszkania, w którym obecnie nie zamieszkuje. Chciałaby wynająć to mieszkanie. Potencjalnymi wynajmującymi są zamiejscowa firma budowlana oraz osoby prywatne. Firma budowlana chciałaby wynająć ww. mieszkanie na noclegi dla swoich pracowników. Wynajem nie będzie miał formy ciągłej, a tylko na czas wykonywania przez tę firmę prac na okolicznym terenie (przypuszczalnie kilka miesięcy). Ww. firma oczekuje wystawiania faktury VAT za wynajem.

W uzupełnieniu wniosku, ujętym w piśmie z dnia 22 czerwca 2012 r., wskazano m.in. iż:

• ww. mieszkanie nie jest składnikiem majątku związanym z prowadzoną obecnie działalnością gospodarczą,
• Wnioskodawczyni bierze również pod uwagę wynajem mieszkania innemu podmiotowi gospodarczemu na cele inne niż mieszkaniowe, np. biuro, a także wynajem na cele mieszkalne osobom prywatnym.
  
  

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytania:

1. Czy mieszkanie przeznaczone na wynajem podmiotowi gospodarczemu musi stanowić majątek firmy, czy może być to wynajem prywatny?
2. Czy możliwe jest stosowanie amortyzacji uproszczonej?
3. Czy przy wyborze rozliczania się z tytułu najmu na zasadach ogólnych, możliwe jest ewidencjonowanie przychodów jako "pozostały przychód" przy ewidencjach z obecnie prowadzonej działalności gospodarczej np. w podatkowej księdze przychodów i rozchodów?
4. Czy wynajem osobom prywatnym na cele mieszkaniowe może być opodatkowany w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych?

(pytania zawarte w uzupełnieniu wniosku z dnia 22 czerwca 2012 r.)

Zdaniem Wnioskodawczyni, wynajmując mieszkanie podmiotom gospodarczym bez względu na cel (mieszkaniowy lub nie) należy ewidencjonować najem jako pozostałe przychody np. w podatkowej księdze przychodów i rozchodów i opodatkować na zasadach ogólnych, w tym przypadku tzw. podatkiem liniowym 19 %. Mieszkanie należy wprowadzić jako majątek firmy do ewidencji środków trwałych. Wystawcą faktury VAT będzie firma, w skład majątku której wchodzi mieszkanie. Natomiast w przypadku wynajmu osobom prywatnym na cel mieszkaniowy, najem można rozliczać w formie 8,5% ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), źródłami przychodów są m.in.:

• pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).
  
  

Powyższe przepisy wskazują, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu, choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej. Jednakże w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem lub dzierżawa jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie lub wydzierżawianie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza. W myśl bowiem tego przepisu przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, iż w przypadku podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, posiadającego jednocześnie nieruchomość (np. lokal mieszkalny) niezwiązany z prowadzoną przez niego działalnością i w żaden sposób niewykorzystany w tej działalności, do podatnika należy wybór, czy wynajem tej nieruchomości, będzie prowadził w ramach działalności gospodarczej, czy też poza tą działalnością. W przypadku, gdy podatnik podejmie decyzję o wynajmowaniu ww. nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, przychód z tego najmu będzie stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. W przypadku natomiast, gdy podejmie on decyzję o wynajmie tej nieruchomości poza prowadzoną działalnością gospodarczą, przychody z tego najmu będą stanowić przychody ze źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w zakresie sprzedaży artykułów medycznych. Jest także właścicielką mieszkania, w którym obecnie nie zamieszkuje, które planuje wynająć. Wnioskodawczyni planuje wynająć ww. mieszkanie, firmie budowlanej z przeznaczeniem na noclegi dla jej pracowników. Rozważa także możliwość wynajmu tego mieszkania innym osobom fizycznym na cele mieszkalne, bądź podmiotom gospodarczym na cele inne niż mieszkaniowe (np. biura). Mieszkanie nie jest składnikiem majątku związanym z prowadzoną obecnie przez Wnioskodawczynię działalnością gospodarczą.

Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, iż w opisanym zdarzeniu przyszłym, to do Wnioskodawczyni należy decyzja, czy wynajem wskazanego we wniosku mieszkania prowadzić w ramach działalności gospodarczej (a przychody z tego tytułu zaliczać do przychodów z tej działalności), czy też na zasadach tzw. wynajmu prywatnego (poza tą działalnością). Bez znaczenia dla kwalifikacji uzyskiwanego z najmu przychodu do odpowiedniego źródła przychodów, pozostaje fakt, czy najemcą tego mieszkania będzie osoba fizyczna, czy też podmiot gospodarczy, a także czy mieszkanie będzie wynajmowane na cele mieszkalne, czy też niemieszkalne.

Z uwagi na powyższe stanowisko przedstawione we wniosku w zakresie sposobu kwalifikacji przychodów z najmu do właściwego źródła przychodów (uzależnione od statusu podmiotu, któremu mieszkanie zostanie oddane w najem) jest nieprawidłowe.

Odnosząc się natomiast do kwestii opodatkowania dochodów (przychodów) z najmu wskazanego we wniosku mieszkania oraz obowiązku ujęcia ich w podatkowej księdze przychodów i rozchodów wskazać należy, iż w przypadku, gdy Wnioskodawczyni podejmie decyzję o wynajmowaniu tego mieszkania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, to przychody z tego najmu będą stanowiły część przychodów z tej działalności i jako takie będą podlegały ujęciu w prowadzonej podatkowej księdze przychodów i rozchodów. Zgodnie bowiem z art. 24a ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, osoby fizyczne, spółki cywilne osób fizycznych, spółki jawne osób fizycznych oraz spółki partnerskie, wykonujące działalność gospodarczą, są obowiązane prowadzić podatkową księgę przychodów i rozchodów, zwaną dalej "księgą", z zastrzeżeniem ust. 3 i 5, albo księgi rachunkowe, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający ustalenie dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy, w tym za okres sprawozdawczy, a także uwzględniać w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych informacje niezbędne do obliczenia wysokości odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami art. 22a-22o.

W myśl natomiast art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 ze zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Zgodnie natomiast z art. 9 ust. 1 ww. ustawy, pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy podatnik składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego. Jeżeli podatnik rozpoczyna prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej, oświadczenie może złożyć na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, a jeżeli podatnik nie złożył oświadczenia na podstawie tych przepisów - pisemne oświadczenie składa naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika, nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Przy czym, w myśl art. 9 ust. 4 tej ustawy, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Zgodnie natomiast z art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ww. ustawy, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych od przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a wynosi 8,5 %.

Mając powyższe na względzie stanowisko przedstawione we wniosku w zakresie:

• obowiązku ujęcia przychodów z najmu w podatkowej księdze przychodów i rozchodów oraz możliwości opodatkowania dochodów z tego najmu tzw. podatkiem liniowym, w przypadku gdy najem będzie prowadzony, w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej oraz
• możliwości opodatkowania przychodów z najmu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, w przypadku gdy najem nie będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej

jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie nadmienić należy, iż niniejszą interpretacją nie odniesiono się do pytania postawionego w uzupełnieniu przedmiotowego wniosku, dotyczącego możliwości stosowania amortyzacji uproszczonej. Kwestia ta nie była bowiem przedmiotem stanowiska Wnioskodawczyni przedstawionego zarówno we wniosku jak i jego uzupełnieniu. Jeżeli Wnioskodawczyni jest zainteresowana otrzymaniem interpretacji dotyczącej tej kwestii, powinna wystąpić z nowym kompletnym wnioskiem w tym zakresie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.