W jaki sposób ustalić wartość początkową nieruchomości?

19.9.2014

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 3 czerwca 2014 r. (data wpływu do tut. Biura 4 czerwca 2014 r.), uzupełnionym 22 sierpnia i 12 września 2014 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej wskazanego we wniosku składnika majątku ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 4 czerwca 2014 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej wskazanego we wniosku składnika majątku. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismami z 12 sierpnia i 4 września 2014 r. Znak: IBPBI/1/415-666/14/ZK wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło 22 sierpnia i 12 września 2014 r.

We wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą opłacająca zgodnie z art. 30c ustawy podatek liniowy, prowadząca podatkową księgę przychodów i rozchodów (dalej PKPiR) otrzymała 12 marca 2010 r. w drodze podziału majątku wspólnego małżonków nieruchomość (budynek użytkowy). Podział majątku spowodowany był rozwodem Wnioskodawczyni. Budynek ten został nabyty na podstawie umowy sprzedaży przez małżonka Wnioskodawczyni 31 stycznia 1997 r. za kwotę 80.000,00 zł. Nabycie nieruchomości nastąpiło w trakcie trwania małżeństwa Wnioskodawczyni, a przez okres trwania małżeństwa nie została podpisana rozdzielność majątkowa. Cena nabycia nieruchomości w momencie zakupu jej przez męża Wnioskodawczyni była niższa niż cena rynkowa ze względu na bardzo zły stan techniczny budynku, w związku z czym nieruchomość wymagała wielu nakładów inwestycyjnych w celu przeznaczenia go do użytkowania. Wnioskodawczyni po otrzymaniu praw własności do nieruchomości nabytej w drodze podziału majątku 12 marca 2010 r., zaczęła osiągać przychody z najmu powyższej nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Nieruchomość ta nie była wcześniej ujawniana w żadnej działalności gospodarczej, a co za tym idzie nie była amortyzowana.

W uzupełnieniu wniosku, ujętym w piśmie z 20 sierpnia 2014 r., wskazano, że:

działalność gospodarczą Wnioskodawczyni rozpoczęcia 1 stycznia 2008 r.,
przedmiotem działalności gospodarczej jest:
- 41.10.Z Realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków,
- 46.45.Z Sprzedaż hurtowa perfum i kosmetyków,
- 47.75.Z Sprzedaż detaliczna kosmetyków i artykułów toaletowych prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach,
- 47.99.Z Pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona poza siecią sklepową, straganami i targowiskami,
- 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi,
- 68.10.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
- 68.31.Z Zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie,
- 77.39.Z Wynajem i dzierżawa maszyn, urządzeń oraz dóbr materialnych gdzie indziej nie sklasyfikowane,
- 96.02.Z Fryzjerstwo i pozostałe zabiegi kosmetyczne,
- 96.04.Z Działalność usługowa związana z poprawą kondycji fizycznej,
budynek został zakupiony z przeznaczeniem na wynajem lokali biurowych,
budynek po nabyciu przez byłego męża Wnioskodawczyni był oddawany przez niego do wynajmu w ramach najmu prywatnego w trakcie trwania małżeństwa, aż do rozwodu i podziału majątku wspólnego. W trakcie trwania małżeństwa 2/3 budynku mąż sprzedał i po sprzedaży pozostałą 1/3 wynajmował dalej w ramach najmu prywatnego, aż do rozwodu i podziału majątku,
przed rozwodem budynek objęty był wspólnością majątkową małżeńską,
zniesienia współwłasności dokonano aktem notarialnym, który regulował podział majątku wspólnego małżonków. Po dokonaniu podziału budynek (1/3, która była własnością wspólną małżonków) stał się własnością Wnioskodawczyni; wniosek o interpretację dotyczy tylko części budynku, który stał się własnością Wnioskodawczyni po podziale majątku wspólnego,
od marca 2010 r. Wnioskodawczyni osiąga dochody z najmu,
w wyniku nabycia budynku, w związku z podziałem majątku wspólnego Wnioskodawczyni otrzymała dodatkowo cały udział męża w budynku. Po podziale majątku budynek stał się własnością Wnioskodawczyni, a były mąż nie miał już żadnych praw do budynku,
były mąż prowadził działalność gospodarczą, ale budynek nie należał do środków trwałych tej działalności. Były mąż wynajmował budynek w ramach najmu prywatnego spółce, w której miał udziały. Spółka ta podnajmowała lokale biurowe, ale budynek nie stanowił środka trwałego Spółki,
Wnioskodawczyni nie posiada dokumentów potwierdzających wysokość poniesionych na budynek nakładów inwestycyjnych,
budynek przed nabyciem przez Wnioskodawczynię nie był środkiem trwałym w jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Mąż Wnioskodawczyni wynajmował budynek w ramach najmu prywatnego,
ani Wnioskodawczyni w ramach swojej działalności gospodarczej, ani były mąż w ramach najmu prywatnego, nie zaliczali wydatków dotyczących budynku, do kosztów podatkowych. Umowa najmu prywatnego, zawarta przez byłego męża ze Spółką, zawierała zapis, że koszty bieżących remontów (inwestycja w obcym środku trwałym) oraz mediów ponosiła Spółka, w związku z uzyskiwaniem przez byłego męża symbolicznej, rocznej kwoty za najem. Budynek od marca 2010 r. jest wynajmowany przez Wnioskodawczynię w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej Spółce, w której Wnioskodawczyni jest współudziałowcem. Spółka ta podnajmuje pomieszczenia użytkowe w tym budynku firmom. Koszty mediów i bieżących remontów całkowicie rozliczane są przez Spółkę.

Natomiast w uzupełnieniu wniosku, ujętym w piśmie z 10 września 2014 r., wskazano m.in., że:

po ponownej analizie umowy odnośnie podziału majątku wspólnego małżonków, ustalono, że 1/3 budynku stanowiła współwłasność majątkową małżeńską, a w wyniku podziału majątku Wnioskodawczyni nabyła udział we własności budynku wynoszący 1/6, czyli część, której właścicielem był mąż Wnioskodawczyni,
nabycie udziału w budynku w wyniku rozwodu miało charakter nieodpłatny,
przyznanie Wnioskodawczyni wskazanej we wniosku nieruchomości nie stanowiło nabycia ponad udział w majątku wspólnym. Wartość majątku otrzymanego przez Wnioskodawczynię nie była wyższa niż wartość majątku przysługującego jej mężowi, gdyż nieruchomość nie była jedynym składnikiem majątku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy przy ustalaniu wartości początkowej nieruchomości, będącej podstawą do amortyzacji, można przyjąć wartość rynkową z dnia podziału majątku wspólnego małżonków, tj. 12 marca 2010 r.?

Zdaniem Wnioskodawczyni, przy ustalaniu wartości początkowej nieruchomości będącej podstawą do amortyzacji ma zastosowanie art. 22g ust. l pkt 3 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych, zgodnie z którym wartością początkową środków trwałych nabytych nieodpłatnie jest wartość rynkowa, a w związku z tym w momencie ujawnienia w działalności gospodarczej nieruchomości podstawą do amortyzacji będzie wartość rynkowa nieruchomości z dnia 12 marca 2010 r.

W uzupełnieniu wniosku, ujętym w piśmie z 10 września 2014 r. Wnioskodawczyni doprecyzowała własne stanowisko w sprawie wskazując, że jej zdaniem, przy ustalaniu wartości początkowej nieruchomości, będącej podstawą do amortyzacji, ma zastosowanie art. 22g ust. l pkt 1 i 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tymi przepisami, wartość początkową udziału we własności budynku wynoszącego 1/6, a nabytego przez Wnioskodawczynię 31 stycznia 1997 r. stanowi 1/6 ceny nabycia z aktu notarialnego, natomiast wartość początkową 1/6 udziału we własności budynku nabytego przez Wnioskodawczynię w wyniku podziału majątku jest wartość rynkowa nieruchomości na dzień 12 marca 2010 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.

W myśl art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Stosownie do treści art. 22c pkt 1 w ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Składnik majątku może zostać zaliczony do środków trwałych, jeżeli łącznie zostaną spełnione następujące warunki:

stanowi on własność lub współwłasność podatnika,
został nabyty lub wytworzony we własnym zakresie,
jest kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania,
przewidywany okres używania tego składnika na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej jest dłuższy niż rok (decyzja w tym względzie należy do podatnika),
składnik ten jest wykorzystywany przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo został oddany do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, o której mowa w art. 23a pkt 1 ww. ustawy.

Sposób ustalenia wartości początkowej, który jest uzależniony m.in. od sposobu nabycia środka trwałego, uregulowany został w art. 22g cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 i 3 ww. ustawy, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się:

w razie odpłatnego nabycia - cenę ich nabycia,
w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

W myśl art. 22g ust. 3 ww. ustawy, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Stosownie do art. 22g ust. 11 ww. ustawy, w razie gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku; zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba, że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie.

Z wniosku wynika m.in., że od 1 stycznia 2008 r. Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą, w ramach której wynajmuje część (1/3) nieruchomości budynkowej. W dniu 31 stycznia 1997 r. mąż Wnioskodawczyni nabył budynek użytkowy w celu wynajmu znajdujących się w nim lokali biurowych. Przez cały okres małżeństwa Wnioskodawczyni pozostawała z mężem we wspólności majątkowej małżeńskiej, którą objęty był również ww. budynek. Po nabyciu budynek był wynajmowany w ramach najmu prywatnego przez męża Wnioskodawczyni. W trakcie trwania małżeństwa 2/3 budynku zostało sprzedane. Przy czym, pozostała część budynku (1/3) nadal (aż do rozwodu i podziału majątku) wynajmowana była w ramach najmu prywatnego przez męża Wnioskodawczyni. W dniu 12 marca 2010 r. w wyniku podziału majątku wspólnego małżonków Wnioskodawczyni nabyła udział we własności ww. budynku wynoszący 1/6, czyli część, której właścicielem był jej były mąż. Nabycie udziału w budynku w wyniku rozwodu miało charakter nieodpłatny, a przyznanie Wnioskodawczyni wskazanej we wniosku nieruchomości nie stanowiło nabycia ponad udział w majątku wspólnym. Po nabyciu ww. udziałów w nieruchomości, Wnioskodawczyni w ramach prowadzonej działalności gospodarczej rozpoczęła wynajem przysługującej jej części nieruchomości. Nieruchomość ta nie była wcześniej amortyzowana.

Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, że wartość początkową wskazanego we wniosku składnika majątku należy ustalić zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 i 3 oraz ust. 11 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o ile spełnia on kryteria pozwalające na uznanie go za środek trwały. W związku z tym wartość początkową przedmiotowego środka trwałego należy ustalić jako sumę:

ceny nabycia 1/6 części ww. budynku (o ile w istocie w dniu nabycia budynek objęty był wspólnością majątkowa małżeńską),
wartości rynkowej z dnia nabycia 1/6 udziału w budynku nabytego nieodpłatnie w wyniku podziału majątku wspólnego małżonków (chyba że umowa o nieodpłatnym nabyciu określa tę wartość w niższej wysokości).

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.