Sposób ustalenia wartości początkowej wskazanych we wniosku nieruchomości.

15.2.2010

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 28 października 2009 r. (data wpływu do tut. Biura 10 listopada 2009 r.), uzupełnionym w dniu 19 stycznia 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

możliwości amortyzowania budynku, w którym znajdują się wskazane we wniosku lokale użytkowe - jest nieprawidłowe,
możliwości określenia wartości początkowej ww. lokali użytkowych z uwzględnieniem opinii rzeczoznawcy -jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10 listopada 2009 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej wskazanych we wniosku lokali użytkowych.

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 5 stycznia 2010 r. Znak: IBPBI/1/415-939/09/AP, wezwano do jego uzupełnienia. W dniu 19 stycznia 2010 r. do tut. Biura wpłynął uzupełniony wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wspólnicy Spółki cywilnej od 2001 r. prowadzą pozarolniczą działalność gospodarczą, sklasyfikowaną jako ?placówki gastronomiczne pozostałe?.

W 2006 roku w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zakupiono nieruchomość za kwotę 100.045 zł. Nieruchomość ta jest wykorzystywana w tej działalności od października 2006 r. Od 2006 roku trwały prace remontowe. Obecnie prace te zostały ukończone i wspólnicy Spółki zamierzają rozpocząć amortyzację ww. nieruchomości.

W nieruchomości tej są wyodrębnione dwa lokale użytkowe będące odrębnym przedmiotem własności ? tj. lokal użytkowy nr 5 o powierzchni użytkowej 83,6 m² oraz przynależnej do niego piwnicy o powierzchni 33m² (udział 1657/10000) oraz lokal użytkowy nr 6 o powierzchni 41,3 m² (udział 787/10000).

W akcie notarialnym określono cenę nabycia całej nieruchomości bez wyodrębnienia ceny nabycia lokali oraz ceny gruntu. W związku z tym zlecono rzeczoznawcy majątkowemu określenie, w jakim stopniu cena nabycia poszczególnego środka trwałego zawiera się w cenie nabycia całej nieruchomości, tj. 100.045 zł.

Rzeczoznawca z całej wartości zakupionej nieruchomości wyodrębnił wartość nabycia lokali oraz wartość nabycia gruntu.

Wyodrębnienie z jednej kwoty nabycia nieruchomości wartości gruntu i znajdującego się na nim budynku, jest potrzebne do jego amortyzacji.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, iż:

w skład zakupionej nieruchomości wchodzą wyłącznie dwa lokale użytkowe będące odrębnym przedmiotem własności, tj.:
- lokal użytkowy numer 5, składający się z pięciu pomieszczeń użytkowych i ubikacji o powierzchni użytkowej 83,6 m² oraz przynależnej do niego piwnicy oznaczonej symbolem P5 o powierzchni 3,3 m² , z własnością którego związany będzie wynoszący 1657/10000 części udział we współwłasności nieruchomości wspólnej obejmującej działkę oznaczoną w obrębie 207 numerem 1469 o powierzchni 0,0504 ha oraz części budynku numer 50,
- lokal użytkowy numer 6, składający się z czterech pomieszczeń użytkowych i ubikacji o powierzchni użytkowej 41.30 m² , z własnością którego związany będzie wynoszący 787/10000 części udział we współwłasności nieruchomości wspólnej obejmującej działkę oznaczoną w obrębie 207 numerem 1469 o powierzchni 0,0504 ha oraz części budynku numer 50,
na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej wykorzystywana jest cała część budynku, w tym lokale użytkowe nr 5 i 6 od momentu zakupu czyli od 30 października 2006 roku,
odrębną własność lokali nr 5 i 6 znajdujących się w ww. budynku ustanowiono w dniu ich zakupu przez Spółkę cywilną, tj. dnia 30 października 2006 roku,
złożony wniosek dotyczy wyłącznie amortyzacji opisanych w nim lokalu użytkowych nr 5 i 6,
prace prowadzone w budynku od 2006 roku miały wyłącznie charakter remontowy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy można wyodrębnić z całej wartości zakupu nieruchomości wartość nabycia lokalu oraz gruntu poprzez wycenę ? dla celów amortyzacji budynku...

Zdaniem Wnioskodawcy, można wyodrębnić z całej wartości zakupu nieruchomości wartość nabycia poszczególnych składników majątku, tj. lokalu i gruntu poprzez wycenę i amortyzować budynek według tej wartości.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Stosownie do postanowień art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Zgodnie z treścią art. 22a ust. 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
maszyny, urządzenia i środki transportu,
inne przedmioty

-o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Z powyższego wynika, iż budynek (lokal) może zostać zaliczony do środków trwałych, jeżeli łącznie zostaną spełnione następujące warunki:

stanowi on własność lub współwłasność podatnika,
został nabyty lub wytworzony we własnym zakresie,
jest kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania,
przewidywany okres jego używania na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej jest dłuższy niż rok (decyzja w tym względzie należy do podatnika),
jest wykorzystywany przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo został oddany do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, o której mowa w art. 23b ww. ustawy.

Jak wynika z treści złożonego wniosku, wspólnicy Spółki cywilnej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nabyli nieruchomość, w skład której wchodzą dwa lokale użytkowe (nr 5 i 6), będące odrębnymi przedmiotami własności, z własnością których związany jest określony udział we współwłasności nieruchomości wspólnej obejmującej działkę oraz części wspólne budynku. Od 30 października 2006 r. nieruchomość ta (wraz z ww. lokalami i gruntem) wykorzystywana jest w prowadzonej przez nich działalności gospodarczej. Od 2006 r. w budynku tym były wykonywane prace mające wyłącznie charakter remontowy.

Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, iż skoro wspólnicy w ramach prowadzonej w formie spółki cywilnej pozarolniczej działalności gospodarczej, zakupili budynek wraz ze znajdującymi się w nim dwoma wyodrębnionymi prawnie lokalami użytkowymi, które od momentu ich zakupu były wykorzystywane w ramach tej działalności (a więc musiały spełniać ww. przesłanki uznania ich za środki trwałe), to zgodnie z brzmieniem cyt. art. 22a ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, stanowią one odrębne środki trwałe.

Odrębnym środkiem trwałym będzie również nieruchomość gruntowa, na której znajduje się przedmiotowy budynek, która jednakże nie podlega amortyzacji, w myśl bowiem art. 22c pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Powyższe oznacza, iż w ramach prowadzonej w formie Spółki cywilnej pozarolniczej działalności gospodarczej, amortyzacji mogą podlegać odrębne wskazane we wniosku lokale użytkowe (jako odrębne środki trwałe), a nie budynek, w którym lokale te się znajdują. W tym też zakresie mając na uwadze wskazane w uzupełnieniu okoliczności, iż ?w skład zakupionej nieruchomości wchodzą wyłącznie dwa lokale użytkowe będące odrębnym przedmiotem własności?, przedstawione we wniosku stanowisko Wnioskodawcy jest nieprawidłowe.

Skoro przedmiotowe lokale i grunt są odrębnymi środkami trwałymi, to wartość początkową każdego z tych składników majątku należy ustalić odrębnie.

Zasady ustalania wartości początkowej środków trwałych zawarto w art. 22g ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się w razie nabycia w drodze kupna, cenę ich nabycia. Przy czym w myśl art. 22g ust 3 ww. ustawy, za cenę nabycia, uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Natomiast zgodnie z art. 22g ust. 8 ww. ustawy, jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż w akcie notarialnym, dotyczącym nabycia przedmiotowej nieruchomości, określono cenę nabycia całej nieruchomości, bez wyodrębnienia ceny nabycia lokali oraz gruntu. W związku z tym, zlecono rzeczoznawcy majątkowemu określenie, w jakim stopniu cena nabycia poszczególnego środka trwałego zawierała się w cenie nabycia całej nieruchomości tj. w kwocie 100.045 zł. Rzeczoznawca z całej wartości zakupionej nieruchomości wyodrębnił wartość nabycia lokali oraz wartość nabycia gruntu.

W związku z powyższym stwierdzić należy, iż w przedmiotowej sprawie nie mamy do czynienia z sytuacją, w której ustalenie ceny nabycia środków trwałych nie jest możliwe, gdyż cena zakupu całości nieruchomości jest wartością znaną. Znana jest również powierzchnia użytkowa poszczególnych lokali oraz udział w nieruchomości gruntowej. Zatem w tym przypadku, przy ustaleniu wartości początkowej środków trwałych, zastosowanie znajdzie generalna zasada określona w art. 22g ust. 1 pkt 1, ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, iż skoro w akcie notarialnym nabycia przedmiotowej nieruchomości określono cenę nabycia całej nieruchomości bez wyodrębnienia ceny nabycia lokali oraz gruntu to Wnioskodawca sam musi ustalić cenę nabycia poszczególnych składników majątku (środków trwałych). Innymi słowy, musi wyodrębnić z wartości całej nieruchomości, wartość poszczególnych składników majątku (gruntu i lokali użytkowych). W tym celu może skorzystać z pomocy osób posiadających wiedzę fachową w tym zakresie np. rzeczoznawcy majątkowego (jak ma to miejsce w przedmiotowej sprawie). Jednakże, przy określaniu wartości początkowej należy mieć na uwadze cenę rynkową każdego składnika majątku (środka trwałego) oraz pamiętać, aby ich suma odpowiadała kwocie zawartej w umowie.

Wobec powyższego, przedstawione we wniosku stanowisko Spółki, dot. możliwości ustalenia wartości początkowej lokali użytkowych z uwzględnieniem opinii rzeczoznawcy (z ww. zastrzeżeniem dot. konieczności ustalenia wartości początkowej każdego lokalu użytkowego, jako odrębnego środka trwałego), jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zważywszy na fakt, iż wnioskodawcą jest Spółka cywilna, niniejsza interpretacja stosownie do postanowień m. in. art. 14k Ordynacji podatkowej, jest wiążąca tylko dla tego podmiotu co oznacza, iż nie wywołuje bezpośrednio skutków dla wspólników tej Spółki.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.