Skutki podatkowe sprzedaży mieszkania nabytego w drodze spadku

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 11 stycznia 2010r. (data wpływu do tut. Biura - 13 stycznia 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 13 stycznia 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca razem z żoną po dalekiej krewnej zmarłej w dniu 04 sierpnia 2009r. odziedziczył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Wnioskodawca po załatwieniu formalności związanych z przyjęciem spadku, w dniu 19 sierpnia 2009r. złożył zeznanie podatkowe w Urzędzie Skarbowym. Mieszkanie zostało wycenione na kwotę 109.910,00 zł i od tej kwoty wnioskodawca jako spadkobierca III grupy podatkowej zapłacił podatek od spadków i darowizn w wysokości 17.554 zł. Otrzymane mieszkanie wnioskodawca sprzedał 23 listopada 2009r. za kwotę 126.500,00 zł. Wnioskodawca został poinformowany przez notariusza, że od otrzymanej kwoty musi zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych, zgodnie z nowelizacją ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, która weszła w życie 01 stycznia 2009r. Kwota do zapłaty według obliczeń wnioskodawcy wynosi 20.699,74 zł co razem z zapłaconym podatkiem od spadków tworzy kwotę 38.253,74 zł, która musiałaby obciążyć wnioskodawcę.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Dlaczego za jedno otrzymane mieszkanie wnioskodawca musi zapłacić dwa razy podatek...

Wnioskodawca uważa, że wzbogacił się tylko jeden raz i powinien zapłacić podatek od spadku w wysokości 17.554 zł, który został przez wnioskodawcę zapłacony oraz podatek dochodowy od osób fizycznych w kwocie 3.152.10 zł wynikający z różnicy między ceną sprzedaży, a wartością mieszkania wyliczoną przez urząd skarbowy (126.500 ? 109.910 = 16.590 x 19 % = 3152.10 zł). Zdaniem wnioskodawcy gdyby dostał spadek w formie gotówki a nie mieszkania, to zapłaciłby tylko jeden podatek.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) z ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176, z późń. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

W przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku pięcioletni termin, o którym mowa powyżej winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie spadku.

W myśl art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego).

Tak więc dniem nabycia spadku przez wnioskodawcę, a tym samym dniem nabycia przez wnioskodawcę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego jest data śmierci spadkodawcy.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008r. Nr 209, poz. 1316) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomościi praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 8 ust. 1 tej ustawy, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. Tym samym do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy nabytych po 01 stycznia 2009r. zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od tej daty.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 04 sierpnia 2009r. wnioskodawca nabył w drodze spadku po swojej dalekiej krewnej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Następnie w dniu 23 października 2009 r. ww. mieszkanie zostało sprzedane na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. W związku z tym, że sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze spadku po zmarłej krewnej nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie wnioskodawca będzie zobowiązany zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, opłatę sądową. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Przychodem ze sprzedaży jak wskazano powyżej jest cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Koszty uzyskania przychodów należy ustalić zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d ustawy. O tym, który z wymienionych przepisów znajdzie zastosowanie w przypadku ustalania dochodu ze zbycia nieruchomości zadecyduje sposób, w jaki dana nieruchomość została nabyta. Inny przepis należy zastosować w przypadku kiedy zbywaną nieruchomość nabyto w sposób odpłatny a inny kiedy nabycie było nieodpłatne. Zauważyć należy, że w przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku należy mieć na uwadze wyłącznie art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stosownie bowiem do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Przytoczony powyżej przepis prawa jasno wskazuje co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości lub prawa nabytych w drodze spadku i jak musi być on udokumentowany. Wartość rynkowa nieruchomości lub prawa z dnia nabycia spadku nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu zawartych w art. 22 ust. 6d, zatem nie może być przyjęta jako koszt obniżający podstawę opodatkowania przychodu ze sprzedaży przedmiotowego mieszkania.

Jak wynika z cytowanych przepisów do kosztów uzyskania przychodów w przypadku nabycia nieruchomości w spadku zaliczane są bowiem:

• udokumentowane nakłady na tę nieruchomość, zwiększające jej wartość,
• kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na to mieszkanie.
  
  

Należy zwrócić uwagę na fakt, że istotą pojęcia kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości jest umożliwienie podatnikowi odliczenia wydatków jakie on sam poniósł na nabycie zbywanej nieruchomości i nakładów na nią jakie on sam poczynił. W przypadku jednak nieodpłatnego nabycia mieszkania wnioskodawca nie poniósł wydatków na jego nabycie. Wnioskodawca zapłacił podatek od spadków w wysokości 17.554 zł i będzie mógł go odliczyć od przychodu ze zbycia. Przepis art. 22 ust. 6d ustawy w żaden sposób nie daje natomiast prawa do odliczania od przychodu ze zbycia nieodpłatnie nabytej nieruchomości jej wartości rynkowej z dnia nabycia, czyli w przedmiotowej sprawie kwoty 109.910,00 zł.

Nie można zgodzić się również z wnioskodawcą, że z tytułu jednego otrzymanego mieszkania musi zapłacić podatek dwukrotnie. Należy zauważyć, iż zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r., Nr 14, poz. 176 ze zm.) przepisów ww. ustawy nie stosuje się do przychodów podlegających przepisom o podatku od spadków i darowizn.

Na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983r. o spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2009r. nr 93, poz. 768 ze zm.) podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej ?podatkiem?, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem dziedziczenia, zapisu, dalszego zapisu, polecenia testamentowego.

Z powyższego wynika, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym nie podlegają przychody wynikające w sposób bezpośredni ze zdarzeń powodujących powstanie obowiązku podatkowego w podatku od spadków i darowizn. Do wyłączenia z opodatkowania podatkiem dochodowym przychodów na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochodzi przy nabyciu majątku w drodze dziedziczenia lub darowizny. Jednakże przepis ten nie ma zastosowania, gdy spadkobierca lub obdarowany w związku z tym majątkiem w okresie późniejszym uzyskuje przychody podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym tzn. odpłatnie zbywa darowane lub otrzymane w spadku składniki majątkowe. Zbycie jest bowiem odrębną od nabycia czynnością prawną.

Mając powyższe na uwadze, stanowisko wnioskodawcy należy uznać za ? nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.