Czy w związku z nabyciem prawa do 1/4 własności nieruchomości w 2009r., w wyniku czego łącznie (...)

UZASADNIENIE

W dniu 22 stycznia 2010r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m. in. w zakresie sposobu opodatkowania dochodów ze sprzedaży udziału w nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Pod koniec 2004r. wnioskodawczyni wraz z mężem zawarła umowę z developerem na zakup nieruchomości (domu) za kwotę 485.000 zł. W dniu 19 kwietnia 2007r. między wnioskodawczynią a mężem Sąd orzekł rozwód, jak również zniesienie wspólnoty majątkowej, a następnie wniesiono do Sądu sprawę o podział majątku dorobkowego. W dniu 18 czerwca 2008r., a więc po orzeczeniu rozwodu podpisano akt notarialny na przeniesienie własności nieruchomości. Ostateczna cena zakupu wyniosła 495.000 zł. Zgodnie z treścią aktu notarialnego, developer sprzedaje na współwłasność nieruchomość po połowie, za ceny w kwotach po 247.500 zł za każdy udział, czyli łącznie za 495.000 zł, odpowiednio dla wnioskodawczyni i jej byłego męża. W dniu 06 stycznia 2009r. wnioskodawczyni zawarła wraz z byłym mężem ugodę sądową dotyczącą podziału majątku i zniesienia współwłasności. W treści ugody zawarto następujący zapis:

?uczestnik T. P. tytułem całkowitego rozliczenia nakładów stron, przenosi na wnioskodawczynię M. P. udział w 1/4 części w prawie własności lokalu mieszkalnego w wyniku czego M. P. przysługuje prawo własności w 3/4 częściach opisanego lokalu mieszkalnego, zaś T. P. przysługuje prawo własności w 1/4 opisanego lokalu mieszkalnego ?. W zamian za przeniesienie udziału w wartości 1/4 nieruchomości wnioskodawczyni przeniosła na męża inne udziały w składnikach majątku wspólnego (m.in. jej udział w samochodach osobowych), których wartość była, co do zasady równa wartości 1/4 udziału w nieruchomości. W dniu 2 lutego 2009r. wnioskodawczyni wraz z byłym mężem oraz przyszłym nabywcą nieruchomości zawarli umowę przyrzeczenia sprzedaży wskazanej nieruchomości za kwotę 820.000 zł. W dniu 26 marca 2009r. podpisano akt notarialny dotyczący przeniesienia własności na Kupującego za ostateczną kwotę 815.000 zł. Jednocześnie w treści aktu wskazano, iż wnioskodawczyni sprzedaje Kupującemu swój udział wynoszący 3/4 części w nieruchomości za kwotę 611.250 zł. Natomiast jej był mąż sprzedaje Kupującemu swój udział wynoszący 1/4 części w nieruchomości za kwotę 203.750 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy w związku z nabyciem prawa do 1/4 własności nieruchomości w roku 2009, w wyniku czego łącznie przysługiwać będzie wnioskodawczyni prawo własności w wysokości 3/4 wartości całej nieruchomości, przy sprzedaży wskazanej nieruchomości przysługiwać jej będzie prawo do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w odniesieniu do 1/4 części sprzedawanego lokalu, do którego prawo nabyła w 2009r....
2. Czy w przypadku uwzględnia przy sprzedaży nieruchomości kosztów poniesionych w związku z nabyciem nieruchomości, wnioskodawczyni ma prawo do uwzględnienia ich w wysokości 3/4 ogólnie poniesionych kosztów na zakup nieruchomości...
   
   

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1. W zakresie pytania nr 2 wydano odrębną interpretację Znak: IBPB II/1/415-77/10/BJ.

Zdaniem wnioskodawczyni, w związku z faktem, iż prawo do własności 1/4 nieruchomości nabyła w 2009r., to w momencie sprzedaży całej nieruchomości w stosunku do 1/4 własności nieruchomości ma prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, do której zastosowanie mają przepisy obowiązujące od 1 stycznia 2009r., a mianowicie do przeznaczenia części kwoty dochodu ze sprzedaży nieruchomości (1/4) na własne cele mieszkaniowe nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego.

Powyższe stanowisko wnioskodawczyni uzasadniła w następujący sposób:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie m.in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość),
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Cytowany powyżej przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania gruntu przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. A contrario, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania gruntu nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust.

1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Niemniej jednak, ustawą z 6 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych wprowadzono nowe, obowiązujące od 01 stycznia 2009r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Powyższa ustawa wprowadza do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych art. 21 ust. 1 pkt 131, zgodnie z którym ?dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych '.

Zgodnie z art. 14 ustawy z dnia 6 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych<...>, powyższa zmiana przepisów ma zastosowanie do nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2009r. Albowiem zgodnie z art. 8 ustawy z dnia 6 listopada 2008r. do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy zmienianej w art. 1, nabytych lub wybudowanych w okresie od dnia 1 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

W związku z faktem, iż prawo do własności 1/4 nieruchomości wnioskodawczyni nabyła w 2009r. zgodnie z treścią zawartej ugody sądowej, to w momencie sprzedaży całej nieruchomości (lub jej części), znajdą zastosowanie przepisy ustawy z 6 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych<...>.

Wobec czego, w stosunku do 1/4 własności nieruchomości, wnioskodawczyni ma prawo do skorzystania ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do której zastosowanie mają przepisy obowiązujące od 1 stycznia 2009 roku.

W stosunku do pozostałych posiadanych przez wnioskodawczynię udziałów w opisywanej nieruchomości, w związku z tym, iż nabycie nastąpiło w 2008r., powyższe zwolnienie nie będzie miało zastosowania.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym w 2009r., źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Tym samym przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, które nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dla zastosowania zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia przez wnioskodawczynię udziałów w zbywanej nieruchomości. Data ta wskazuje, jakie przepisy mają zastosowanie do opodatkowania osiągniętego przez wnioskodawczynię dochodu. Zgodnie bowiem z ustawą z dnia 6 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007r. do 31 grudnia 2008r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. Oznacza to, że do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2009r. zastosowanie mają przepisy obowiązujące od dnia 1 stycznia 2009r. zgodnie z treścią art. 14 ww. ustawy zmieniającej.

Jak wynika z wniosku, w 2004r. wnioskodawczyni wraz z mężem zawarła umowę z developerem na zakup nieruchomości (domu) za kwotę 485.000 zł. W dniu 19 kwietnia 2007r. między wnioskodawczynią a mężem Sąd orzekł rozwód, jak również zniesienie wspólnoty majątkowej, a następnie wniesiono do Sądu sprawę o podział majątku dorobkowego. W dniu 18 czerwca 2008r. podpisano akt notarialny na przeniesienie własności nieruchomości. Następnie w dniu 06 stycznia 2009r. wnioskodawczyni zawarła wraz z byłym mężem ugodę sądową dotyczącą podziału majątku i zniesienia współwłasności. W wyniku tej ugody były mąż wnioskodawczyni tytułem całkowitego rozliczenia nakładów stron, przeniósł na nią udział w 1/4 części w prawie własności nieruchomości, natomiast w zamian za to wnioskodawczyni przeniosła na męża swój udział w innych składnikach majątku wspólnego (m.in. jej udział w samochodach osobowych), których wartość była, co do zasady równa wartości 1/4 udziału w nieruchomości, jaki sama otrzymała. Do zbycia przedmiotowej nieruchomości doszło w dniu 26 marca 2009r.

Należy zauważyć, iż stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane przepisami ustawy z dnia 25 lutego 1964r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami z mocy prawa powstaje wspólność majątkowa obejmująca przedmioty nabyte w czasie jego trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich. Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością - art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Dopiero z chwilą ustania małżeństwa wspólność ta ulega przekształceniu i wówczas małżonkowie mają ułamkowe udziały w majątku wspólnym stanowiącym ich dorobek (art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

A zatem w chwili orzeczenia rozwodu, tj. w dniu 19 kwietnia 2007r. między małżonkami ustała wspólność majątkowa. Skutkiem tego udział we współwłasności łącznej posiadany przez nich w całym majątku dorobkowym przekształcił się w udział ułamkowy wynoszący 1/2. Oznacza to, że każdy z małżonków posiadał udział w wysokości 1/2 w każdym składniku majątku, który w chwili ustania wspólności majątkowej należał do majątku objętego wspólnością ustawową. Zauważyć jednak należy, że do majątku wspólnego małżonków nie weszła będąca przedmiotem sprzedaży nieruchomość. Prawo własności nieruchomości zostało bowiem przeniesione przez developera 18 czerwca 2008r. a więc w chwili, kiedy małżeństwo już nie istniało a wraz z nim majątkowa wspólność ustawowa. Oznacza to, że udziały w nieruchomości wynoszące po 1/2 wnioskodawczyni oraz jej były mąż nabyli do swoich majątków odrębnych. Z majątku odrębnego były mąż wnioskodawczyni przeniósł na nią w dniu 06 stycznia 2009r. własność 1/4 udziału z posiadanego przez siebie udziału wynoszącego 1/2 w nieruchomości, przy okazji zawierania ugody dotyczącej podziału majątku dorobkowego. To oznacza, że wnioskodawczyni, która w ten sposób stała się współwłaścicielką udziału 3/4 nieruchomości, winna zastosować w przypadku jego zbycia przepisy w brzmieniu obowiązującym w 2008r.- wobec sprzedaży 1/2 udziału, ale również przepisy w brzmieniu obowiązującym w 2009r. ? wobec sprzedaży 1/4 udziału. Do sprzedaży 1/4 udziału zastosowanie znajdzie więc art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego z zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W związku z powyższym stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.