Czy w przypadku uwzględnia przy sprzedaży nieruchomości kosztów poniesionych w związku z nabyciem (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 21 stycznia 2010r. (data wpływu do tut. Biura ? 22 stycznia 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m. in. w zakresie kosztów nabycia uwzględnionych przy sprzedaży udziału w nieruchomości ? jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 stycznia 2010r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie m. in. kosztów nabycia uwzględnionych przy sprzedaży udziału w nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Pod koniec 2004r. wnioskodawczyni wraz z mężem zawarła umowę z developerem na zakup nieruchomości (domu) za kwotę 485.000 zł. W dniu 19 kwietnia 2007r. między wnioskodawczynią a mężem Sąd orzekł rozwód, jak również zniesienie wspólnoty majątkowej, a następnie wniesiono do Sądu sprawę o podział majątku dorobkowego. W dniu 18 czerwca 2008r., a więc po orzeczeniu rozwodu podpisano akt notarialny na przeniesienie własności nieruchomości. Ostateczna cena zakupu wyniosła 495.000 zł. Zgodnie z treścią aktu notarialnego, developer sprzedaje na współwłasność nieruchomość po połowie, za ceny w kwotach po 247.500 zł za każdy udział, czyli łącznie za 495.000 zł, odpowiednio dla wnioskodawczyni i jej byłego męża. W dniu 06 stycznia 2009r. wnioskodawczyni zawarła wraz z byłym mężem ugodę sądową dotyczącą podziału majątku i zniesienia współwłasności. W treści ugody zawarto następujący zapis:

?uczestnik T. P. tytułem całkowitego rozliczenia nakładów stron, przenosi na wnioskodawczynię M. P. udział w 1/4 części w prawie własności lokalu mieszkalnego w wyniku czego M. P. przysługuje prawo własności w 3/4 częściach opisanego lokalu mieszkalnego, zaś T. P. przysługuje prawo własności w 1/4 opisanego lokalu mieszkalnego ?. W zamian za przeniesienie udziału w wartości 1/4 nieruchomości wnioskodawczyni kwota spłaty na rzecz byłego męża dotycząca 1/4 udziału nieruchomości, której wartość (wartość spłaty) jest równa wartości 1/4 udziału przekazanej nieruchomości W dniu 2 lutego 2009r. wnioskodawczyni wraz z byłym mężem oraz przyszłym nabywcą nieruchomości zawarli umowę przyrzeczenia sprzedaży wskazanej nieruchomości za kwotę 820.000 zł. W dniu 26 marca 2009r. podpisano akt notarialny dotyczący przeniesienia własności na Kupującego za ostateczną kwotę 815.000 zł. Jednocześnie w treści aktu wskazano, iż wnioskodawczyni sprzedaje Kupującemu swój udział wynoszący 3/4 części w nieruchomości za kwotę 611.250 zł. Natomiast jej był mąż sprzedaje Kupującemu swój udział wynoszący 1/4 części w nieruchomości za kwotę 203.750 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy w związku z nabyciem prawa do 1/4 własności nieruchomości w roku 2009, w wyniku czego łącznie przysługiwać będzie wnioskodawczyni prawo własności w wysokości 3/4 wartości całej nieruchomości, przy sprzedaży wskazanej nieruchomości przysługiwać jej będzie prawo do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w odniesieniu do 1/4 części sprzedawanego lokalu, do którego prawo nabyła w 2009r....
   
2. Czy w przypadku uwzględnia przy sprzedaży nieruchomości kosztów poniesionych w związku z nabyciem nieruchomości, wnioskodawczyni ma prawo do uwzględnienia ich w wysokości 3/4 ogólnie poniesionych kosztów na zakup nieruchomości...
   
   

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 2. W zakresie pytania nr 1 wydano odrębną interpretację Znak: IBPB II/1/415-72/10/BJ.

Zdaniem wnioskodawczyni, w związku z treścią zawartej ugody fakt, iż posiada 3/4 prawa własności do nieruchomości, analogicznie ma prawo do uwzględnienia kosztów w wysokości 3/4 ogólnie poniesionych w związku z nabyciem nieruchomości, albowiem wartość przekazanego udziału 1/4 nieruchomości, została przez nią spłacona byłemu mężowi m.in. innymi środkami majątku (o wartości równej, wartości przekazanego udziału 1/4 nieruchomości) zgodnie z treścią ugody sądowej.

Powyższe stanowisko wnioskodawczyni uzasadniła w następujący sposób:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Co do zasady, dochód uzyskany z tego tytułu podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 19 % podstawy obliczenia podatku (art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, podstawę obliczenia podatku stanowi różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. udokumentowanymi kosztami nabycia lub udokumentowanymi kosztami wytworzenia, powiększonymi o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynionymi w czasie jej posiadania. W świetle powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej ponad udział w majątku dorobkowym małżonków, kosztem uzyskania przychodu może być m. in. udokumentowana kwota faktycznej spłaty na rzecz byłego małżonka, ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem kwota spłaty na rzecz byłego męża dotycząca 1/4 udziału nieruchomości, której wartość (wartość spłaty) jest równa wartości 1/4 udziału przekazanej nieruchomości, może stanowić koszt nabycia zbywanej nieruchomości, o którą wnioskodawczyni może pomniejszyć uzyskany ze sprzedaży przychód.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach organów skarbowych. Przykładowo wnioskodawczyni wskazała interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 2 stycznia 2008r. Znak: IBPB2/415W-4/07/JG oraz interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 25 stycznia 2008r. Znak: IPPB1/415-316/07-5/ES, w której wskazano, iż ?koszty uzyskania przychodu mogą stanowić udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione przez wnioskodawczynię w czasie jej posiadania oraz zasądzona w postanowieniu sądu kwota, którą wnioskodawczym poniosła na spłatę byłego męża'.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym w 2009r., źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Tym samym przychody uzyskane z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, które nastąpiło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, co do zasady podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dla zastosowania zasad opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości istotne znaczenie ma data nabycia przez wnioskodawczynię udziałów w zbywanej nieruchomości. Data ta wskazuje, jakie przepisy mają zastosowanie do opodatkowania osiągniętego przez wnioskodawczynię dochodu. Zgodnie bowiem z ustawą z dnia 6 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007r. do 31 grudnia 2008r. stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. Oznacza to, że do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2009r. zastosowanie mają przepisy obowiązujące od dnia 1 stycznia 2009r. zgodnie z treścią art. 14 ww. ustawy zmieniającej.

Jak wynika z wniosku, w 2004r. wnioskodawczyni wraz z mężem zawarła umowę z developerem na zakup nieruchomości (domu) za kwotę 485.000 zł. W dniu 19 kwietnia 2007r. między wnioskodawczynią a mężem Sąd orzekł rozwód, jak również zniesienie wspólnoty majątkowej, a następnie wniesiono do Sądu sprawę o podział majątku dorobkowego. W dniu 18 czerwca 2008r. podpisano akt notarialny na przeniesienie własności nieruchomości. Następnie w dniu 06 stycznia 2009r. wnioskodawczyni zawarła wraz z byłym mężem ugodę sądową dotyczącą podziału majątku i zniesienia współwłasności. W wyniku tej ugody były mąż wnioskodawczyni tytułem całkowitego rozliczenia nakładów stron, przeniósł na nią udział w 1/4 części w prawie własności nieruchomości, natomiast w zamian za to wnioskodawczyni przeniosła na męża swój udział w innych składnikach majątku wspólnego (m.in. jej udział w samochodach osobowych), których wartość była, co do zasady równa wartości 1/4 udziału w nieruchomości, jaki sama otrzymała. Do zbycia przedmiotowej nieruchomości doszło w dniu 26 marca 2009r.

Należy zauważyć, iż stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane przepisami ustawy z dnia 25 lutego 1964r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 ze zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami z mocy prawa powstaje wspólność majątkowa obejmująca przedmioty nabyte w czasie jego trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich. Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością - art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Dopiero z chwilą ustania małżeństwa wspólność ta ulega przekształceniu i wówczas małżonkowie mają ułamkowe udziały w majątku wspólnym stanowiącym ich dorobek (art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

A zatem w chwili orzeczenia rozwodu, tj. w dniu 19 kwietnia 2007r. między małżonkami ustała wspólność majątkowa. Skutkiem tego udział we współwłasności łącznej posiadany przez nich w całym majątku dorobkowym przekształcił się w udział ułamkowy wynoszący 1/2. Oznacza to, że każdy z małżonków posiadał udział w wysokości 1/2 w każdym składniku majątku, który w chwili ustania wspólności majątkowej należał do majątku objętego wspólnością ustawową. Zauważyć jednak należy, że do majątku wspólnego małżonków nie weszła będąca przedmiotem sprzedaży nieruchomość. Prawo własności nieruchomości zostało bowiem przeniesione przez developera 18 czerwca 2008r. a więc w chwili, kiedy małżeństwo już nie istniało a wraz z nim majątkowa wspólność ustawowa. Oznacza to, że udziały w nieruchomości wynoszące po 1/2 wnioskodawczyni oraz jej były mąż nabyli do swoich majątków odrębnych. Z majątku odrębnego były mąż wnioskodawczyni przeniósł na nią w dniu 06 stycznia 2009r. własność 1/4 udziału z posiadanego przez siebie udziału wynoszącego 1/2 w nieruchomości, przy okazji zawierania ugody dotyczącej podziału majątku dorobkowego. To oznacza, że wnioskodawczyni, która w ten sposób stała się współwłaścicielką udziału 3/4 nieruchomości, winna zastosować w przypadku jego zbycia przepisy w brzmieniu obowiązującym w 2008r.- wobec sprzedaży 1/2 udziału, ale również przepisy w brzmieniu obowiązującym w 2009r. ? wobec sprzedaży 1/4 udziału.

Stosownie do art. 30e ust. 1 powołanej ustawy w brzmieniu obowiązującym zarówno w 2008r. jak i 2009r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust.

2 cytowanej ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć np. związane ze sprzedażą:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,
• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,
• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,
• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe.

Natomiast stosownie do art. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W przedmiotowej sprawie bezspornym jest, że wnioskodawczyni zbywany udział w nieruchomości nabyła w dwóch etapach:

• w 2008r. nabyła od developera udział wynoszący 1/2 w nieruchomości,
• w 2009r. nabyła od byłego męża udział wynoszący 1/4 w nieruchomości.
  
  

W związku z powyższym należy stwierdzić, że w przypadku zbycia udziału nabytego od developera kosztem uzyskania przychodu będzie cena, jaką wnioskodawczyni zapłaciła developerowi za swój udział. Natomiast w przypadku zbycia udziału nabytego od byłego męża należy zauważyć, iż nabycie to również miało charakter odpłatny. W zamian bowiem za przeniesienie prawa własności do udziału wynoszącego 1/4 w nieruchomości wnioskodawczyni przeniosła na rzecz byłego męża prawo do posiadanych przez nią udziałów w składnikach majątku dorobkowego małżeńskiego. Oznacza to, że wartość udziałów jakie w składnikach majątku dorobkowego małżeńskiego posiadała wnioskodawczyni jest ceną za jaką nabyła od byłego męża jego udział w nieruchomości w wysokości 1/4. A zatem w przypadku zbycia przez wnioskodawczynię udziału nabytego w 2009r. kosztem uzyskania przychodu będzie wartość udziałów w składnikach majątku dorobkowego jakie na mocy ugody przeniosła na rzecz byłego męża. Dodatkowo kosztem uzyskania przychodu mogą być również udokumentowane nakłady na nieruchomość, jeżeli takie nakłady wnioskodawczyni poczyniła w czasie posiadania tej nieruchomości.

Reasumując, przy sprzedaży udziału w nieruchomości wynoszącego 3/4 wnioskodawczyni ma prawo do uwzględnienia kosztów zarówno dotyczących nabycia udziału w wysokości 1/2 jak i nabycia udziału w wysokości 1/4.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Referencje

IBPB2/415W-4/07/JG, interpretacja indywidualna

IPPB1/415-316/07-5/ES, interpretacja indywidualna