Czy przychód ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego (...)

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 09 listopada 2009r. (data wpływu do tut. Biura ? 17 listopada 2009r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia podstawy opodatkowania przychodu ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego ? jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 listopada 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia podstawy opodatkowania przychodu ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 18 lipca 2009r. zmarła matka wnioskodawczyni, która zapisała jej w testamencie mieszkanie własnościowe. Dnia 01 października 2009r., w wyniku prawomocnego orzeczenia sądowego, wnioskodawczyni nabyła ww. mieszkanie w drodze spadkobrania.

Przepisy ustawy o podatku od spadków i darowizn nakładają na wnioskodawczynię obowiązek wypłaty zachowku pozostałym członkom najbliższej rodziny. Nabycie mieszkania nie nastąpiło zatem w sposób nieodpłatny.

Wnioskodawczyni nie posiada zasobów finansowych aby wypłacić zachowek, jest zatem zmuszona sprzedać odziedziczone mieszkanie przed upływem terminu do nabycia zwolnienia z podatku dochodowego.

Wnioskodawczyni powołała się na art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wypłacone przez wnioskodawczynię pozostałym członkom rodziny kwoty zachowku stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu zbycia własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego i czy tym samym pomniejszają podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym...

Zdaniem wnioskodawczyni, wypłacone kwoty zachowku mogą stanowić koszt odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz pomniejszać dochód jaki podatnik uzyskuje z tytułu sprzedaży.

W opinii wnioskodawczyni, kwoty zachowku powinny pomniejszyć podstawę opodatkowania ponieważ pomniejszają dochód jaki podatnik uzyskuje ze sprzedaży majątku uzyskanego w drodze spadku.

Wnioskodawczyni wskazała, że konieczność wypłaty zachowku zmusza ją do sprzedaży odziedziczonego lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat, co powoduje konieczność zapłacenia 19% podatku. Według wnioskodawczyni, zapłata podatku od części, którą jest zmuszona przekazać innym członkom rodziny byłaby zaprzeczeniem istoty podatku dochodowego.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Istotne z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest zatem ustalenie momentu nabycia, aby określić, w jakim brzmieniu należy stosować przepisy tej ustawy.

W myśl art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. ? Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, iż z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci spadkodawcy jest dniem nabycia spadku przez spadkobierców. Zgodnie z art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego prawomocne postanowienie sądu stwierdza jedynie nabycie spadku przez spadkobiercę.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że matka wnioskodawczyni zmarła w dniu 18 lipca 2009r. Zatem z tą właśnie datą należy utożsamiać nabycie przez wnioskodawczynię prawa do spółdzielczego własnościowego lokalu mieszkalnego. Tym samym w niniejszym przypadku zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)?c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Stosownie natomiast do treści art. 30e ust. 4 oraz art. 45 ust. 1a pkt 3 i ust. 4 pkt 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym składanym w terminie do dnia 30 kwietnia następnego roku podatkowego wykazać dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości i ww. praw majątkowych i w tym terminie wpłacić należny podatek z tegoż tytułu. Zgodnie z art. 30e ust. 5 ww. ustawy dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

W myśl postanowień art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Niezależnie od powyższego wyjaśnić należy, że pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości (prawa), koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości (prawa), wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, opłatę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo ? skutkowy.

Stosownie natomiast do treści art. 22 ust. 6d ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, w myśl art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że wnioskodawczyni w dniu 18 lipca 2009r. nabyła w drodze spadku spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Z tytułu nabycia spadku jest zobowiązana do wypłaty kwoty zachowku na rzecz pozostałych członków rodziny. Ze względu na brak funduszy na wypłatę zachowków wnioskodawczyni zamierza sprzedać odziedziczone mieszkanie. Zdaniem wnioskodawczyni, kwoty zachowku stanowią koszt uzyskania przychodu z tytułu zbycia i pomniejszają podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym.

Odnosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sprawie dochód ze zbycia ww. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego będzie opodatkowany 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku dochodowego jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia tegoż prawa a kosztami uzyskania przychodu. Przychodem będzie wartość wyrażona w cenie określonej w umowie (o ile odpowiada wartości rynkowej) pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Jak już wyżej wskazano, podstawą obliczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub ww. praw jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (prawa), tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia. Dopiero od tak obliczonego przychodu należy odjąć koszty uzyskania przychodu.

W myśl cytowanego art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia m.in. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób zaliczane są:

• udokumentowane nakłady na to mieszkanie zwiększające jego wartość;
• kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na to mieszkanie (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).
  
  

Przepis art. 22 ust. 6d ust. 6e ww. ustawy wskazuje zatem w sposób jednoznaczny co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku i jak koszty te muszą być udokumentowane.

Niewątpliwie w przypadku sprzedaży ww. prawa nabytego w drodze spadku kosztem uzyskania przychodu jest kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn i ewentualnie udokumentowane fakturą VAT nakłady poczynione w czasie jego posiadania, które zwiększyły wartość mieszkania, do którego przysługuje własnościowe prawo. Przepis art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie daje możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu innego rodzaju wydatków niż wymienione tym przepisem. Tym samym mające być wypłacone przez wnioskodawczynię kwoty zachowku nie stanowią kosztu uzyskania przychodu z tytułu zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że wnioskodawczyni uiszczając należny podatek dochodowy z tytułu sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nie może pomniejszyć podstawy opodatkowania o kwoty wypłaconego zachowku, gdyż takiej możliwości nie przewiduje art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc się do stanowiska wnioskodawczyni, iż wypłacone kwoty zachowku mogą stanowić koszt odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wyjaśnia się, iż powołany przepis nie odnosi się do sytuacji ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku. Przepis ten ma zastosowanie do ustalania kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w inny sposób niż w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób.

Wobec tego stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, ul. Prosta 10, 25-366 Kielce po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.