Co stanowi podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych przy umowie sprzedaży nieruchomości?

UZASADNIENIE

W dniu 05 sierpnia 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Z uwagi na fakt, iż wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z dnia 21 października 2010r. Znak: IBPB II/1/436-180/10/MZ wezwano do uzupełnienia wniosku o braki dotyczące przedstawionego stanowiska. Wniosek uzupełniono w dniu 03 listopada 2010r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca zakupił w 2004r. grunt za kwotę 265.000 zł. Obecnie wnioskodawca jest w trudnej sytuacji finansowej i chciałby sprzedać ww. grunt za cenę 50.000 zł. Wnioskodawca jest w bardzo trudnej sytuacji finansowej i nie może wyczekiwać na lepszą ofertę.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy na podstawie przepisów podatkowych wnioskodawca może dokonać transakcji z taką różnicą ceny... Jakie będą zobowiązania podatkowe...

W ocenie wnioskodawcy ma on prawo decydować za jaką cenę sprzedaje swoją własność. Zdaniem wnioskodawcy sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych 2% od wartości sprzedaży, tj. 50.000 zł x 2% podatku = 1000 zł. Wnioskodawca uważa, że podatek od sprzedaży nieruchomości wyniesie 1000 zł.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 09 września 2000r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 101, poz. 649 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Istotną cechą umowy sprzedaży jest zawsze wymiana określonych rzeczy na pieniądze. Zatem cenę w umowie sprzedaży stanowi suma pieniężna. W polskim prawie umowa sprzedaży nie wymaga do swej ważności żadnej szczególnej formy, z wyjątkiem przypadków przewidzianych w ustawie (np. forma aktu notarialnego przy sprzedaży nieruchomości). Zawarcie umowy sprzedaży następuje w wyniku zgodnego oświadczenia woli stron. Rzeczami w rozumieniu art. 45 Kodeksu cywilnego są tylko przedmioty materialne. Rzeczy dzielą się na nieruchomości (grunty, budynki oraz części budynków tzw. nieruchomości lokalowe) i na rzeczy ruchome.

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży w myśl ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy). Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jeżeli jednak podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, to stosownie do art. 6 ust. 3 ustawy ? organ wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Natomiast w przypadku, gdy podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 4 cyt. ustawy).

Zatem, w świetle powyższych przepisów wartość nieruchomości jest ustalana przez strony umowy sprzedaży i jest ona wyrażona w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, to dla celów podatkowych organ wezwie podatnika do jej zmiany.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje zatem uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku oszacowania jej wartości w sposób odbiegający od wartości rynkowej zbywanej nieruchomości, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej, przy czym organy te mogą się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Przepisy podatkowe regulując, co jest podstawą opodatkowania z tytułu sprzedaży nieruchomości, nie nakazują za jaką konkretnie cenę należy nabyć bądź zbyć nieruchomość. Niezależnie od faktu na jak długo ważna jest jej wycena i niezależnie od zasad urynkowienia jej wartości (organy podatkowe nie mają kompetencji w tym zakresie), podstawą opodatkowania będzie wartość wyrażona w cenie, ale jeśli będzie ona odbiegała od wartości rynkowej - w rozumieniu przepisów podatkowych - wartość ustalona w postępowaniu podatkowym. Należy przy tym uwzględnić zasadę autonomii prawa podatkowego przejawiającą się w tym przypadku odrębną definicją wartości rynkowej.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, o czym stanowi art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy ciąży na kupującym.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2%.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że wnioskodawca w 2004r. kupił nieruchomość gruntową za kwotę 265.000 zł. Ze względu na bardzo trudną własną sytuację finansową, wnioskodawca zamierza sprzedać tę nieruchomość za kwotę 50.000 zł. Zdaniem wnioskodawcy ma on prawo ? w świetle uregulowań podatkowych - decydować za jaką cenę sprzedaje swoją własność; podatek od sprzedaży przedmiotowej nieruchomości wyniesie 1000 zł.

Mając powyższe na uwadze, stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie, przy umowie kupna-sprzedaży nieruchomości, podstawę opodatkowania stanowić będzie cena zapłacona za nieruchomość, jeżeli stanowić będzie ona wartość rynkową zbywanej nieruchomości w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jeżeli zatem kwota transakcji nie będzie odpowiadała cenie rynkowej nieruchomości, organ podatkowy ma prawo zwrócić uwagę zobowiązanemu do zapłaty podatku na konieczność jej podwyższenia. W takiej sytuacji organ podatkowy może przyjąć wyjaśnienia kupującego w zakresie wysokości ceny nabycia bądź też, jeśli wyjaśnienie kupującego dotyczące przyczyn uiszczenia niższej niż rynkowa ceny zakupu okaże się niewystarczające, zażądać jednak podwyższenia ceny do wartości rynkowej. Przy czym zaznaczyć należy, iż kupujący nie jest ? na mocy powołanej wyżej ustawy ? zobligowany do podania wartości nieruchomości w wysokości proponowanej przez organ podatkowy; może skorzystać z wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę.

Zatem podstawowym warunkiem do uznania deklarowanej wartości nieruchomości jako podstawy opodatkowania jest ustalenie wartości rynkowej tej nieruchomości. Jeżeli więc wartość nieruchomości wyrażona w cenie transakcji nie będzie odpowiadać jej wartości rynkowej, to cena ta nie będzie przyjęta przez organ podatkowy jako podstawa opodatkowania.

W świetle powyższego, nie będzie wystarczające samo określenie dla celów podatkowych wartości zbywanej nieruchomości w kwocie 50.000 zł, bez uwzględnienia rzeczywistej wartości rynkowej tej nieruchomości. Wartość zbywanej nieruchomości musi bowiem dla celów podatkowych odpowiadać jej wartości rynkowej i nie może być od tej wartości niższa. Przepisy powołanej ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych są jasno w tym względzie sformułowane ? jasno bowiem wskazują co stanowi podstawę opodatkowania przy nabyciu nieruchomości i według jakich zasad tę podstawę się ustala.

Z uwagi na powyższe, w przedmiotowej sprawie podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie stanowić wartość rynkowa nieruchomości. Z tytułu zawarcia umowy sprzedaży tej nieruchomości podatek od czynności cywilnoprawnych należny będzie w wysokości 2%, naliczanej od wartości rynkowej sprzedanej nieruchomości, a do jego zapłaty zobowiązany będzie kupujący.

Niezależnie od powyższego, należy wskazać, iż w świetle art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych na stronie sprzedającej nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego stanowisko wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4A, 35-016 Rzeszów po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.