Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości. sygn: IBPBII/2/415-1010/09/MMa

8.1.2010

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 08 października 2009r. (data wpływu do tut. Biura 15 października 2009r.), uzupełnionym w dniu 04 grudnia 2009r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 15 października 2009r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 24 listopada 2009r. Znak: IBPB II/2/415-1010/09/MMa wezwano wnioskodawczynię do jego uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano w dniu 04 grudnia 2009r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 05 kwietnia 2004r. wnioskodawczyni wraz z mężem kupiła działkę budowlaną, na której w latach 2007 - 2008 wybudowała dom jednorodzinny w stanie surowym zamkniętym.

W dniu 26 czerwca 2008r. wnioskodawczyni wraz z mężem dokonała aktem notarialnym rozdzielności majątkowej, w wyniku której wyżej wspomniany dom stał się własnością wnioskodawczyni. Dnia 23 stycznia 2009r. wnioskodawczyni kupiła od dewelopera mniejszy dom w stanie surowym otwartym za kwotę 249 tys. zł, na który zaciągnęła kredyt bankowy.

W uzupełnieniu wniosku wnioskodawczyni wyjaśniła, iż zakup działki w 2004r. oraz budowa domu nastąpiły w ramach ustawowej wspólności majątkowej. Wartość majątku dorobkowego małżonków wynosiła 642 tys. zł, z czego w wyniku podziału tego majątku wnioskodawczyni otrzymała 330 tys. zł, tj. dom w stanie surowym.

Wnioskodawczyni wskazała również, że nie była zameldowana w zbywanym budynku, gdyż budynek był w trakcie budowy.

Wnioskodawczyni w dniu 23 lipca 2009r. sprzedała za kwotę 365 tys. zł dom, który przypadł jej w wyniku podziału majątku. Kwotę tę wnioskodawczyni chce przeznaczyć na wykończenie domu kupionego w dniu 23 stycznia 2009r., jak również na częściową spłatę kredytu bankowego zaciągniętego na kupno domu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w związku z przedstawionym stanem faktycznym wnioskodawczyni ma obowiązek zapłacenia podatku...

Zdaniem wnioskodawczyni, stosownie do ustaleń zapisów zawartych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku pod warunkiem z wydatkowania kwoty ze sprzedaży domu mieszkalnego na cele mieszkaniowe, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży tego domu.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodów jest m. in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższego wynika zatem, że w przypadku sprzedaży nieruchomości istotne znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma data nabycia nieruchomości i podstawa jej nabycia. W przedmiotowym wniosku wskazano, iż w dniu 05 kwietnia 2004r. wnioskodawczyni wraz z mężem kupiła działkę budowlaną, na której w latach 2007 - 2008 wybudowała dom jednorodzinny w stanie surowym zamkniętym.

W dniu 23 lipca 2009r. wnioskodawczyni sprzedała dom, który przypadł jej w wyniku podziału majątku dorobkowego.

Stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane przepisami ustawy z dnia 25 lutego 1964r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 1964r. Nr 9, poz. 59 ze zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy z chwilą zawarcia małżeństwa między małżonkami z mocy prawa powstaje wspólność majątkowa obejmująca przedmioty nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub jednego z nich.

Ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy). Dopiero z chwilą ustania wspólności ustawowej małżeńskiej wspólność ta ulega przekształceniu. Z chwilą ustania wspólności ustawowej małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym stanowiącym ich dorobek (art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego).

Za datę nabycia nieruchomości lub prawa - w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, należy przyjąć datę ich nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku podziału majątku mieści się w udziale, jaki temu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez małżonka nieruchomości lub prawa przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego. Nabyciem nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, jeśli podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty lub dopłaty.

Z treści wniosku wynika, że podział majątku dorobkowego małżeńskiego w przedstawionej sprawie nie był ekwiwalentny w naturze dla każdej ze stron. Wnioskodawczyni wskazała bowiem, że wartość wspólnego majątku dorobkowego wynosiła 642 tys. zł.

W wyniku podziału tego majątku dom w stanie surowym zamkniętym o wartości 330 tys. zł, stanowiący wspólny dorobek małżeński, przypadł wnioskodawczyni w całości, natomiast mąż otrzymał pozostałą część majątku dorobkowego w wysokości 312 tys. zł. Nie można więc w przedmiotowym przypadku mówić o podziale ekwiwalentnym, gdyż wnioskodawczyni przysługiwał majątek o wartości 321 tys. zł, otrzymała zaś udział w majątku przekraczający tę kwotę. Każdy z małżonków nie otrzymał bowiem na wyłączną własność majątku tej samej wartości.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że wnioskodawczyni nabyła część domu jednorodzinnego odpowiadającą jej udziałowi w majątku wspólnym w 2004r. Natomiast pozostałą część nieruchomości ? przekraczającą udział w majątku wspólnym - wnioskodawczyni nabyła w 2008r., kiedy to została podpisana umowa o podział majątku dorobkowego.

Ponieważ od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto zarówno część nieruchomości odpowiadającą udziałowi wnioskodawczyni w majątku wspólnym (2004r.) jak i część przekraczającą jej udział w majątku wspólnym (2009r.) nie minęło 5 lat, to przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Do odpłatnego zbycia części nieruchomości odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2004r. znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007r.

Zgodnie bowiem z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007r.

I tak stosownie do art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ? w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007r. ? podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zauważyć jednak należy, że stosownie do art. 28 ust. 2a tejże ustawy zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy przewiduje możliwość zwolnienia z opodatkowania po spełnieniu określonych warunków przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 01 stycznia 2007r. wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo- kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Powołany wyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy wiąże skutek prawny w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia - w warunkach określonych w ustawie ? uzyskanych przychodów na cele w tym przepisie wymienione. Tym samym jeśli przychód ze sprzedaży udziału w domu, który został nabyty w 2004r. zostanie wydatkowany w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na wykończenie domu kupionego w dniu 23 stycznia 2009r. od dewelopera jak również na częściową spłatę kredytu zaciągniętego na kupno tego domu, to będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast do odpłatnego zbycia nieruchomości odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2008r. zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.

I tak zgodnie z art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. W przypadku odpłatnego zbycia podstawę obliczenia podatku stanowi różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust.6c ww. ustawy.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Przychód tak obliczony można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodów. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości (udziału) lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku.

Z kolei stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Wobec powyższego wnioskodawczyni jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od uzyskanego przychodu ze sprzedaży domu jednorodzinnego, proporcjonalnie do wielkości udziału jaki nabyła w 2008r. w wyniku podziału majątku dorobkowego.

Reasumując dokonany aktem notarialnym dnia 26 czerwca 2008r. podział majątku dorobkowego wspólnego pomiędzy wnioskodawczynią a jej mężem nie był podziałem ekwiwalentnym w naturze, dlatego w przedmiotowej sprawie należy wyróżnić dwie daty nabycia nieruchomości zarówno rok 2004 jak i rok 2008.

Stosownie do powyższego wnioskodawczyni w stosunku do części przychodu uzyskanego ze sprzedaży domu, którego udział nabyła w 2004r. będzie mogła skorzystać ze zwolnienia o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) po spełnieniu określonych ustawą warunków.

Natomiast stosownie do przychodu uzyskanego ze sprzedaży przedmiotowego domu, proporcjonalnie do wielkości udziału nabytego w tej nieruchomości w 2008r., wnioskodawczyni będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, ul. Kośnego 70, 45-372 Opole po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.