Czy wnioskodawca może odliczyć w ramach zwolnienia z opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży (...)

24.4.2009

Czy wnioskodawca może odliczyć w ramach zwolnienia z opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości (którą posiadał krócej niż 5 lat), kwotę spłaconego kredytu wraz z odsetkami, zapłaconych z zadatku otrzymanego przed właściwą umową sprzedaży i spłaconych między otrzymaniem zadatku a datą podpisania końcowej umowy notarialnej?

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2007r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 04 lutego 2009r. (data wpływu do tut. Biura 06 lutego 2009r.) w sprawie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania kwoty uzyskanej z tytułu zbycia lokalu mieszkalnego - jest prawidłowe

UZASADNIENIE

W dniu 06 lutego 2009r. do tut Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania kwoty uzyskanej z tytułu zbycia lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w dniu 13 stycznia 2004r. zakupił nieruchomość - mieszkanie stanowiące odrębna własność. W dniu 13 kwietnia 2007r. zawarł (aktem notarialnym) przedwstępną umowę sprzedaży tego mieszkania, w której ustalono zadatek w wysokości 10% ceny nieruchomości. Kwotę zadatku wnioskodawca otrzymał w tym samym dniu. W dniu 31 lipca 2007r. treść ww. umowy została zmieniona (aktem notarialnym) m.in. w zakresie podniesienia zadatku do 100% ceny nieruchomości. W tym samym dniu wnioskodawca otrzymał jako zadatek pozostałe 90% ceny tej nieruchomości.

W dniu 02 stycznia 2009r. została zawarta (aktem notarialnym) właściwa umowa (przyrzeczona) sprzedaży ww. mieszkania.

W dniu 15 stycznia 2009r. wnioskodawca złożył we właściwym Urzędzie Skarbowym deklarację PIT-23 wraz z oświadczeniem o przeznaczeniu przychodu ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w całości na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu z 2006r.

W dniu 14 września 2004r. (aktem notarialnym) wnioskodawca nabył drugie mieszkanie w innym mieście, przy czym zakup ten sfinansował częściowo ze środków własnych a na pozostałą część ceny zakupu zaciągnął kredyt hipoteczny.

Od chwili otrzymania zadatku (za sprzedaż pierwszego mieszkania) tj. od dnia 13 kwietnia 2007r. do dnia sprzedaży tego mieszkania tj. do dnia 02 stycznia 2009r. wnioskodawca płacił raty ww. kredytu hipotecznego wynikające z harmonogramu spłat. Ponadto znaczna część tego kredytu została w tym okresie nadpłacona również z kwoty ww. zadatku.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Zdaniem wnioskodawcy, zgodnie z brzmieniem ustawy przed 01 stycznia 2007r. (zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 217, poz. 1588 ze zm.) a zwłaszcza art. 21 ust. 1 pkt 32 i 32a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnik korzysta ze zwolnienia w podatku dochodowym z tytułu uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości w przypadku m.in. w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od daty sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu wraz z odsetkami na cele określone w lit. a) ww. pktu ustawy. Przedstawiona regulacja prawna nie ogranicza możliwości przekazania środków pieniężnych, które zostały uzyskane w drodze zadatku i uzyskane przed właściwym aktem, na cele określone w ww. punkcie, jeżeli tylko są to kwoty uzyskane (związane) ze sprzedażą i realizują jeden ze wskazanych powyżej celów.

W przedstawionym przypadku pieniądze na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania zostały uzyskane z zadatku wynikającego z umowy przedwstępnej na sprzedaż nieruchomości, którą wnioskodawca posiadał krócej niż 5 lat, dlatego też uważa on, iż przysługuje mu zwolnienie z podatku dochodowego co do części wydatkowanej na spłatę kredytu od dnia otrzymania zadatku do dwóch lat od dnia sprzedaży nieruchomości.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość)
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

Zatem w świetle powołanych powyżej przepisów prawa należy stwierdzić, że do odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego w przedmiotowej sprawie zastosowanie będą miały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika..

Zasada, o której mowa w ust. 2, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) (art. 28 ust. 2a ww. ustawy).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu przed 01 stycznia 2007r. wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne ? własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:
a.nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
b.budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części
przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1. (art. 21 ust. 2 ww. ustawy)

Przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b (art. 21 ust. 2a ww. ustawy)

Z istoty rozwiązania zawartego w cyt. powyżej przepisach art. 21 wynika, iż aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na cele w nim wymienione, sprzedaż powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku. Jednakże zwolnieniem tym mogą być również objęte przychody wydane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata) i wydatkowane na cele wymienione w ustawie, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym.

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienie własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 3531 ww. Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Przyjęcie przez sprzedawcę części ceny (zadatku, przedpłaty) określonej z tytułu sprzedaży nieruchomości następuje na podstawie umowy przedwstępnej, zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, która ? zgodnie z art. 158 kodeksu cywilnego ? powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Jeżeli zatem okoliczność wcześniejszego otrzymania części ceny umówionej z tytułu sprzedaży nieruchomości zostanie udokumentowana zawartą umową przedwstępną oraz potwierdzona definitywną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, kwoty uzyskane z tego tytułu przez sprzedawcę i wydatkowane na cele wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2060r. korzystają ze zwolnienia na zasadach przewidzianych w ustawie.

Jednocześnie z punktu widzenia powołanego przepisu momentem wydatkowania przez podatnika kwot uzyskanych ze sprzedaży na nabycie określonych w tym przepisie rzeczy lub praw jest data faktycznego wydatkowania przychodu.

Podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest zatem wyłącznie przeznaczenie przychodów (lub ich części) uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na cele i w terminach określonych w art. 21 ust. l pkt 32 lit. a) lub e) ustawy.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika że:

w dniu 13 stycznia 2004r. zakupił nieruchomość - mieszkanie stanowiące odrębną własność.
w dniu 13 kwietnia 2007r. zawarł (aktem notarialnym) przedwstępną umowę sprzedaży tego mieszkania, w której ustalono zadatek w wysokości 10% ceny nieruchomości.

Kwotę zadatku wnioskodawca otrzymał w tym samym dniu.

w dniu 31 lipca 2007r. treść ww. umowy została zmieniona (aktem notarialnym) m.in. w zakresie podniesienia zadatku do 100% ceny nieruchomości. W tym samym dniu wnioskodawca otrzymał jako zadatek pozostałe 90% ceny tej nieruchomości.
w dniu 02 stycznia 2009r. została zawarta (aktem notarialnym) właściwa umowa (przyrzeczona) sprzedaży ww. mieszkania.
w dniu 15 stycznia 2009r. wnioskodawca złożył we właściwym Urzędzie Skarbowym deklaracje PIT-23 wraz z oświadczeniem o przeznaczeniu przychodu ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w całości na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu z 2006r.

Ponadto:

w dniu 14 września 2004r. (aktem notarialnym) wnioskodawca nabył drugie mieszkanie w innym mieście, przy czym zakup ten sfinansował częściowo ze środków własnych a na pozostałą część ceny zakupu zaciągnął kredyt hipoteczny.
od chwili otrzymania zadatku (za sprzedaż pierwszego mieszkania) tj. od dnia 13 kwietnia 2007r. do dnia sprzedaży tego mieszkania tj. do dnia 02 stycznia 2009r. wnioskodawca z kwoty ww. zadatku płacił raty tego kredytu hipotecznego wynikające z harmonogramu spłat.

W myśl powyższego otrzymanie kwoty zadatku na podstawie umowy przedwstępnej jest kwotą uzyskaną ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego, gdyż zostało to udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym (forma aktu notarialnego) oraz doszło do zawarcia definitywnej umowy sprzedaży.

Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, iż w przedstawionym stanie faktycznym wnioskodawca może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania przychodów uzyskanych na poczet ceny sprzedaży nieruchomości i wydatkowanych na spłatę kredytu wraz z odsetkami, zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu.

Zatem stanowisko wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.