Remont wykonany przez najemcę jako kompensata zaległego, obecnego i przyszłego czynszu.

UZASADNIENIE

W dniu 20 listopada 2008r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie rozliczenia remontu wykonanego przez najemcę.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony m.in. następujący stan faktyczny.

Zagraniczne osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej są współwłaścicielami nieruchomości. W/w współwłaściciele nieruchomości rozliczają przychody zgodnie z art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a koszty zgodnie z art. 22 i 23 ustawy. Jeden z najemców, w styczniu 2008r. wykonał remont na terenie nieruchomości. Uzgodniono, że zapłata za remont odbędzie się w formie rozliczenia zaległego ? 2007r, aktualnego i przyszłego ? 2009r. czynszu tego najemcy. Sporządzono szczegółowe zestawienie kwot nie zapłaconego ? a więc nie stanowiącego do tej pory przychodu do opodatkowania ? czynszu przypadającego na udział każdego współwłaściciela. Zestawienie obejmuje w całości kwotę remontu ? wyczerpie się ona w 2009r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

W jaki sposób rozliczyć koszt remontu do opodatkowania, w którym momencie ten remont stanie się kosztem a kiedy przychód z czynszu stanie się przychodem do opodatkowania:

1. czy w momencie otrzymania faktury wystawionej przez wykonawcę remontu ? po jego ukończeniu, tak jak są traktowane pozostałe koszty z innych faktur np. energia, woda itp. a przychód do opodatkowania w tej samej wysokości (jednorazowo ? łącznie z przychodami przyszłych miesięcy 2008r. roku i częścią 2009 roku)...
2. czy zgodnie z w/w szczegółowym zestawieniem tzn. rozliczeniem przychodu w postaci nie zapłaconego czynszu za dany miesiąc do tej samej wysokości kwoty remontu
3. czy remont rozliczony jako koszt, tak jak w pkt 2a), a przychód do opodatkowania

? do wyczerpania limitu z zestawienia...

Zdaniem wnioskodawczyni, koszt remontu zostanie potraktowany jako koszt uzyskania przychodu w całości w momencie otrzymania faktury tzn. w styczniu 2008r. Raty czynszu za 2007r. i za styczeń 2008r. stają się przychodem do opodatkowania w styczniu 2008r. Raty czynszu za pozostałe miesiące będą przychodem za każdy miesiąc i rok po comiesięcznym wystawieniu faktury za czynsz do wyczerpania kwoty remontu, ponieważ zostały ?zapłacone?.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego).

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłami przychodu są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 11 ust. 1 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008r., przychodami z zastrzeżeniem art. 14-16, art. 17 ust. 1 pkt 6 i 9, art. 19 i art. 20 ust. 3 są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Podstawą generowania przychodu z tytułu najmu jest zawarcie między stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu, który jak wynika z cytowanego powyżej przepisu art. 659 § 2 Kodeksu cywilnego może być uregulowany w pieniądzach bądź też w świadczeniach innego rodzaju. Czynsz ten niezależnie od formy w jakiej został określony i uregulowany stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże, aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Z przedmiotowej sprawy wynika, że strony uzgodniły, iż jeden z najemców pokryje zaległy, aktualny i przyszły czynsz wartością wykonanego remontu na terenie nieruchomości.

W styczniu 2008r. najemca nieruchomości przedstawił wynajmującemu fakturę potwierdzającą wartość wykonanego remontu. Tym samym do dyspozycji wynajmującego został postawiony czynsz za cały ustalony okres. W styczniu 2008r. wynajmujący osiągnął więc przychód stanowiący zaległy, aktualny i przyszły czynsz.

Nie można jednak zgodzić się z wnioskodawczynią, że u wynajmującego powstał również koszt. Z wniosku wynika bowiem, że zamiast uregulować czynsz ? zarówno za okresy zaległe i bieżące jak i przyszłe ? najemca przekazał na rzecz wynajmującego wartość poniesionych przez siebie nakładów na lokal. W przedmiotowej sprawie doszło zatem do zapłaty czynszu kosztami remontu, jakie poniósł najemca. Wartość nakładów jest zatem dla wynajmującego wyłącznie przychodem z tytułu najmu w postaci świadczeń w naturze.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodu są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 23 tej ustawy.

Wynajmujący nie ponosi żadnych kosztów remontu, ponieważ remont wykonał najemca płacąc w ten sposób za czynsz.

W związku z powyższym wynajmujący osiąga wyłącznie przychód w wysokości wartości wykonanego remontu w momencie przedstawienia przez najemcę faktury.

Stanowisko wnioskodawcy należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.